Удешевить ипотеку в Чехии можно, перейдя в другой банк. Даже штраф стоит того.

Чешский национальный банк (ČNB) продолжает снижать процентные ставки. В среду 20 марта 2024 года его правление снизило базовую ставку на 0,5 % до 5,75 процента, и аналитики ожидают, что это приведет к дальнейшему удешевлению ипотечных кредитов. По их словам, средняя ставка по ипотеке в этом году упадет до 4-х процентов, а люди теперь могут рефинансировать более дорогие ипотечные кредиты, взятые в последние годы, даже если у них фиксированная ставка.

Но у заинтересованных лиц есть время только до сентября, когда банкам будет разрешено взимать большую комиссию за досрочное погашение в период действия фиксированной ставки.

Еще в декабре прошлого (2023) года средняя процентная ставка по ипотеке составляла более 6 процентов. Домохозяйства, взявшие более дорогие ипотечные кредиты в 2022 и 2023 годах, могут получить снижение процентной ставки даже на несколько процентных пунктов и сэкономить тысячи крон на ежемесячном платеже по ипотеке.

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии ниже ставок ČNB

"Например, клиент, который в декабре прошлого года рефинансировал ипотечный кредит на сумму 7 миллионов чешских крон со сроком погашения 25 лет и процентной ставкой 5,49 процента, ежемесячно выплачивает 42 944 чешские кроны", - отмечает Томаш Розенкранц с сервера Ušetřeno.cz.

"В случае нового рефинансирования по ставке 4 % ежемесячный платеж составит 36 948 чешских крон. Это позволит ему сэкономить почти 6 000 чешских крон каждый месяц только на ежемесячном платеже", - добавил он.

Он добавил, что сейчас рефинансирование потребует максимум несколько тысяч крон, в основном из-за платы за регистрацию земли.

Штрафы за досрочное погашение могут составлять всего несколько сотен крон до конца августа, но с сентября 2024 года, в связи с изменением закона, они вырастут до более чем 22 000 крон при остатке ипотеки в 3 миллиона.

Сейчас читают 🔥 Ипотеки в Чехии подешевеют весной 2024 года

"Самое разумное - начать поиск более выгодной ипотеки уже сейчас и, учитывая ожидаемое дальнейшее снижение процентных ставок, выбрать фиксацию на более короткий срок, то есть от одного до трех лет", - добавил Розенкрак.

Аналитик Swiss Life Select Иржи Сикора подсчитал, что если у человека есть ипотечный кредит на сумму 3,5 миллиона чешских крон на 25 лет с фиксированной процентной ставкой в 6 процентов на 3 года, то он будет платить 22 550 чешских крон в месяц.

Если он решит рефинансировать свою ипотеку в другом банке, например, с процентной ставкой 4,99 процента, которую уже предлагают несколько банков, то его платеж составит 20 440 чешских крон.

В настоящее время рефинансирование обходится максимум в 1 000 чешских крон в качестве платы банку, если вы переходите в другой банк, и 4 000 чешских крон в Земельный кадастр за удаление и регистрацию ипотеки.

Мирослав Майер, hyponamíru.cz

Но они также должны учитывать расходы, связанные со сменой банка. "В частности, речь идёт о плате в кадастре за удаление первоначального залога, а затем за регистрацию нового залога в размере 2 000 чешских крон плюс 2 000 чешских крон, а также о единовременной оплате разумных расходов банка в размере около 1 000 чешских крон", - добавил он.

Однако, по его словам, скорее всего, удастся сэкономить на оценке недвижимости, поскольку новый банк, скорее всего, признает оценку рефинансируемого банка.

"Таким образом, в данном случае такое изменение окупится для клиента уже на третий месяц погашения более дешевой ипотеки", - резюмировал Сикора.

Сейчас читают 🔥 В Чехии снова начали покупать недвижимость

Мирослав Майер, директор Hyponamir.cz, также советует, что если процентная ставка на сегодняшний день составляет около 5,5 % и выше, то с ней нужно обязательно разобраться.

"В настоящее время рефинансирование стоит максимум 1 000 чешских крон в качестве комиссии банку, если вы обращаетесь в другой банк, и 4 000 чешских крон в земельный кадастр для снятия и регистрации залога. Таким образом, к концу фиксации вам нужно сэкономить не менее 5 тысяч процентов, что совсем немного, и вы, вероятно, этого добьетесь", - резюмировал он.

Но он рекомендует сначала обратиться в свой банк, который может снизить текущую ставку.

Изменения с сентября, но только для новых контрактов

С сентября банки смогут взимать комиссию в размере 0,25 процента от суммы досрочного погашения ипотеки за каждый год, оставшийся в периоде фиксации ставки, за досрочное погашение.

Однако максимальная сумма составляет 1 процент. В зависимости от суммы досрочного погашения банки будут взимать десятки тысяч крон, в то время как до сих пор они могли требовать возмещения обоснованных административных расходов в размере порядка сотен крон.

Важно отметить, что с начала сентября это будет касаться только договоров, заключенных после этой даты, будь то новые ипотечные кредиты, рефинансирование ипотеки или рефиксация ставки.

"Для действующих договоров до конца периода фиксации ставки ничего не изменится. Например, у клиента процентная ставка 5,69 процента с фиксацией до 2028 года. Таким образом, плата в несколько сотен крон будет действовать для него до 2028 года. Я рекомендую ему начать переговоры о ставках или смене банка только тогда, когда ставки упадут ниже 3,5 - 4 процентов, что может произойти в начале 2025 года", - сказал Петр Ермарж из Banky.cz.

Средняя ставка предложения по ипотеке, по данным Swiss Life Hypoindex, в начале марта немного выросла - до 5,62 процента с 5,60 процента в феврале. Однако эксперты считают, что весной цены снизятся.

Сейчас читают 🔥 Аренда квартир в Чехии дорожает, вынуждая чехов импровизировать

"Снижение ставок не происходит быстрее, потому что банки хотят сохранить высокую маржу до сентября, когда вступят в силу новые правила", - считает Розенкранк.

Но он ожидает, что после этого конкуренция между банками усилится. "Так что к концу года потребитель может столкнуться с предложениями, приближающимися даже к трем процентам", - добавил он.