Эксперт советует, как сделать ипотеку в Чехии максимально дешевой

Ставка по кредиту на покупку жилья - это не что-то святое, что дается навечно. Клиенты должны каждый год ходить в свой банк и пытаться пересмотреть условия, говорит консультант по ипотечному кредитованию Томаш Русняк.

Это дилемма. Стоит ли решать вопрос с банком о новых процентных ставках по ипотеке сейчас или подождать, пока они не упадут еще больше? По мнению Томаша Русняка, специалиста по ипотечному кредитованию компании "Таурум Финанс", серьезных изменений в ставках пока не наблюдается.

"Я думаю, что осенью банки еще снизят ставки, но сегодня они уже упали, и я могу договориться с банком. При нынешних условиях я бы разобрался с этим летом, договорился с банком о новом сроке фиксации, а еще через полгода - снова".

Сейчас читают 🔥 В 2024 году новые квартиры в Чехии могут подорожать на 10 процентов

"Если я раз в год прихожу в свой банк с просьбой снизить ставку, потому что я взял эту ипотеку по очень дорогой ставке, это не так уж плохо, и банк должен быть готов со мной разговаривать", - советует эксперт по ипотеке и автор подкаста Mortgagecast Томас Руснак в подкасте In the Wadding.

Не соглашайтесь на первое предложение

Прежде чем отправиться в банк на встречу, клиент должен провести небольшой финансовый анализ самостоятельно или с помощью специалиста. Узнайте, насколько далеко банк позволит ему зайти, советует Руснак. "Ваши доходы, расходы, активы, общие ресурсы, которыми я располагаю, или возможность обеспечения кредита другой недвижимостью - вашей собственной или члена семьи", - говорит он.

Не кивайте на первое предложение, особенно в крупных банках. "Крупные банки не дают лучших условий с первой попытки. В небольших банках вы можете получить хорошее предложение с первого раза", - делится своим опытом Руснак. Хотя ипотечное кредитование - очень стандартизированный бизнес, связанный рядом параметров и ограничений, каждый клиент в итоге может договориться о значительно отличающейся цене и условиях.

Сейчас читают 🔥 Рынок недвижимости в Чехии набирает обороты. Продажи старых и новых квартир в 2023 году выросли на десятки процентов

По словам Русняка, переговоры в банках иногда напоминают торги "на персидском рынке". "Это безумие, это беспокоит меня лично, мы должны иногда играть в эту игру и действительно вести себя как на рынке. Я бы хотел, чтобы условия были более прозрачными".

Сначала к конкуренту, потом к своему банку

Поэтому стоит идти в банк, уже имея на руках карту рынка и предложение от конкурентов. В идеале нужно сделать некое контрпредложение и отправить его в свой банк: "Эй, вот какие у меня есть варианты, я бы не хотел уходить, но нам просто нужно обсудить конкурентное предложение. Если я его получу, отлично. Если нет - нет ничего проще, чем уйти", - считает Руснак.

Банки в настоящее время опасаются раунда рефиксаций в связи с предстоящим изменением условий, при которых можно будет уйти до окончания фиксации. Некоторые из них ограничивают сотрудничество с внешними консультантами, некоторые перетаскивают клиентов между банками только ради комиссии и заявляют о своем желании удержать клиентов любой ценой.

На размер процентов по ипотеке также влияют кредитоспособность и платежеспособность клиента, наличие залога недвижимости, а также филиал, в котором оформляется кредит. "У региональных директоров этих банков есть план, и если этот план не выполняется, они готовы давать большие скидки, гораздо усерднее копать под это дело внутри банка, чтобы пробить его, потому что у них самих есть за это вознаграждение".

Если условия складываются удачно, в банке можно "договориться" о снижении ставки на один процент. "Теоретически да. Некоторые банки могут дать ставку около 6 процентов в самом начале, когда фиксация заканчивается. Ее можно снизить, но это не всегда возможно", - говорит Томаш Русняк.

Самая дешевая ипотека может оказаться не самой лучшей

Однако ставка - это еще не все. "Самая дешевая ипотека - не обязательно самая лучшая. Цена - это одно, вопрос в том, чем она обусловлена. Сегодня я вижу на рынке предложения по 4,29 или 4,69 процента, но обычно они сопровождаются какой-то страховкой. Страховка делает RPSN дороже, и общая стоимость кредита внезапно подскакивает до 5,5 или 5,8 процента", - говорит Томаш Русняк.

Также важно обратить внимание на условия снижения ставки. "Я бы в первую очередь обратил внимание на такие параметры, как кредитоспособность, подтверждение дохода и возможность получения кредита. Бывают случаи, когда очень сложно перевести банк и получить деньги по кредиту, который мне уже одобрили", - предупреждает Русняк.