Наличие собственной квартиры в Чехии стало нормой

Чехия не может сравниться с соседними странами по уровню арендного жилья. Но ситуация должна меняться. По мнению социолога, специализирующегося на жилищной проблематике, наибольшую пользу арендаторам принесут длительные договоры аренды.

При сегодняшних ценах и тарифах без финансовой помощи со стороны семьи собственное жильё может позволить себе не более 1/3 молодых семей.

По мнению Мартина Люкса, эксперта по жилищным вопросам из Института социологии Чешской академии наук, такая ситуация должна стать одним из стимулов для работы над созданием в Чехии более сбалансированной жилищной системы. Наряду с собственным жильем неотъемлемой частью должно стать и проживание в арендованном жильё.

Сейчас читают 🔥 С января 2024 года внутренний паспорт Чехии можно будет иметь в мобильном телефоне

По мнению социолога, большая защищенность поможет арендному жилью стать более распространенным и восприниматься как нечто абсолютно нормальное.

"Под определенностью я имею в виду, в частности, вопрос о сроке действия договора аренды. Если договор заключен только на год, то это очень рискованно, если я хочу поселиться в квартире и создать семью", - рассказал социолог Мартин Люкс в интервью изданию Seznam Zprávy.

Государство уже работает над законодательной поправкой к понятию "проживание в аренде", частью которой станет новый механизм, препятствующий арендодателям заключать краткосрочные договоры аренды. Однако представленный правительством план не будет работать в нынешних условиях, считает Лакс.

"Боюсь, что во многих случаях, а может быть, и в большинстве споров, это нисколько не ускорит процесс. Правительству следует предложить более эффективное решение", - считает эксперт Чешской академии наук.

Сейчас читают 🔥 В феврале 2024 года банки в Чехии выдали ипотечных кредитов на сумму 15,8 млрд крон, что в 2 раза больше, чем в прошлом году

Хотя в ближайшие годы можно ожидать дальнейших усилий по уравновешиванию позиций аренды и владения жильем, Чехия не достигнет уровня, скажем, Германии или Австрии.

"Австрия сохранила большую долю социального жилья, а Германия - большую долю частного арендного жилья. Мы принципиально не можем быть на одном уровне с ними", - говорит Мартин Люкс.

В Чехии уже давно говорят о несбалансированном положении между собственным и арендным жильем. На Ваш взгляд, необходимо ли формально улучшить отношения между арендатором и арендодателем? И почему?

Безусловно, это необходимо по нескольким причинам. Во-первых, более сбалансированная жилищная система, когда арендное и собственное жилье рассматриваются как сопоставимые варианты проживания, приводит к меньшей турбулентности на рынке жилья. Иными словами, реже происходит переоценка цен в период экономического роста и последующая их коррекция во время спадов.

Во-вторых, люди, которые не могут позволить себе собственное жильё, а таких становится всё больше, избавляются от ненужного разочарования, связанного с необходимостью всю жизнь снимать жильё, в отличие от других. Раньше собственное жильё служило своеобразным символом личного успеха, возможности позаботиться о себе и своей семье, дать им уверенность. Но сегодня приобретение собственного жилья зависит не столько от собственных возможностей, сколько от щедрости родителей, бабушек и дедушек. Без финансовой помощи семьи при сегодняшних ценах и тарифах его могут позволить себе не более 1/3 молодых семей. Ножницы неравенства богатства раскрываются так быстро, и если арендная плата останется такой же небезопасной, как сегодня, рано или поздно это вызовет бурление в обществе.

Последняя причина, по которой необходимо укреплять гарантии владения жильем, заключается в свободе выбора каждого человека. В нашей стране владение жильем стало нормой, тем, чего ждут от человека, и горе тому, кто заводит семью или всю жизнь живет в съёмном жилье. Это не свобода выбора - общество считает правильным только один вариант, а другой клеймит как неправильный. Если бы гарантии владения жильем были усилены, а общественная поддержка обеих правовых форм сбалансирована, то норма о том, что собственное жильё лучше, скорее всего, не исчезла бы. Но каждый человек был бы более свободен в выборе: либо всю жизнь прожить в собственном и вложить в кирпич миллионы своих сбережений и долгов, либо всю жизнь арендовать и вместо этого вложить те же миллионы в свой бизнес, личностный рост или более сложные формы инвестирования. Ведь последнее может не только принести ему больший доход, но и дать большее жизненное удовлетворение и самореализацию. Ведь даже сегодня, с чисто финансовой точки зрения, в абсолютном большинстве региональных городов выгоднее жить в аренде, чем покупать собственную квартиру. Это связано как с завышенными ценами, так и с высокими процентными ставками.

Как Вы считаете, настолько ли плоха сегодня ситуация с доступностью жилья для собственников, что некоторые группы населения вынуждены жить в арендованном жилье? И какие это группы?

В настоящее время цены на квартиры в Чехии значительно завышены, поэтому мы говорим о ценовом пузыре. Когда-нибудь может произойти коррекция, даже очень значительная, но только в момент серьезного экономического спада, который окажет существенное влияние на рынок труда. Сегодня уровень безработицы очень низок, и поэтому я считаю, что завышенный уровень цен сохранится еще некоторое время. Высокие процентные ставки, а также ценовой пузырь снижают доступность приобретения жилья для молодых людей, которые не могут рассчитывать на финансовую помощь со стороны своих семей, за исключением примерно 30 % молодых семей с самыми высокими доходами, которые не нуждаются в такой помощи. Если у вас нет никого в семье, кто мог бы вам помочь, и если вы не входите в первую треть молодых людей с самыми высокими доходами, вы почти наверняка останетесь в аренде. Для одиноких людей, которых становится все больше, это практически неизбежно. Но совсем другая картина, если ключи от квартиры достались вам от родителей - а в Чехии до 1/3 домовладельцев получили такой подарок от своей семьи. Но в конечном счете такая феодальная система не может работать в условиях современной демократии.

Сейчас читают 🔥 Большие планы на новые квартиры в Праге. Но вы их не увидите просто так в продаже

Ожидаете ли Вы, что в результате неблагоприятного развития ситуации с доступностью жилья чехи в долгосрочной перспективе будут больше снимать жильё?

Рынок жилья цикличен, и это необходимо подчеркнуть. Цены на жильё растут и падают, и эта так называемая волатильность цен со временем увеличивается в совокупности развитых стран. Более того, она тем выше, чем больше страна ориентирована на строительство собственного жилья и чем менее эластично её предложение жилья, т.е. чем медленнее новое жилищное строительство реагирует на рост цен - оба этих фактора справедливы и для Чехии. Это делает вероятным, что в один прекрасный момент цены на жилье в Чехии снова пойдут вниз, причем гораздо сильнее, чем за последние полтора года, и, возможно, сильнее, чем во время кризиса 2008-2011 гг.

Доступность жилья может повыситься еще и потому, что по сравнению с поколением детей Гусака, которое довольно хищно инвестировало в недвижимость, спрос со стороны будущей молодежи будет гораздо слабее, и избыток предложения в долгосрочной перспективе может привести к снижению цен. Однако современные демографические тенденции очевидны: молодые люди позже создают семьи, у них меньше детей, большая часть из них живет одна, а чешский рынок труда сегодня действует как магнит для рабочей силы из дальних стран. Таким образом, спрос на аренду, безусловно, выше, чем раньше, даже если собственное жилье более доступно.

Долгосрочные контракты - приоритет

Могут ли способствовать этому изменения, внесенные на прошлой неделе Министерством регионального развития и Министерством юстиции?

Укрепление гарантий владения жильём необходимо по тем причинам, о которых я уже говорил, и под гарантиями владения я имею в виду, в частности, вопрос о сроке действия договора аренды. Если договор аренды заключен всего на год, это очень рискованно, если я хочу поселиться и создать семью в этой квартире. Если мы согласны с тем, что аренда и собственность должны быть полноценными альтернативами с точки зрения безопасности, то что-то должно измениться. И не только здесь, аналогичные тенденции наблюдаются и в других странах.

В Шотландии арендное жилье постепенно напоминает социализм - после пандемии в стране постоянно расширяется запрет на выселение арендатора и довольно жестко регулируется арендная плата. Некоторые немецкие советы стремятся ужесточить его. В Нидерландах вступает в силу запрет на краткосрочные контракты, разумеется, за исключением исключений. В Германии или Швейцарии такой запрет действует уже давно. Многие страны также начали достаточно жестко регулировать прибыльный бизнес краткосрочного проживания, например Airbnb.

Я не могу себе представить, чтобы мы в Чехии ослепли и оглохли и оставили все как есть. По причинам, о которых я говорил в самом начале. Необходимо повысить определенность срока аренды для арендаторов, но в то же время необходимо дать арендодателям уверенность в том, что в случае обоснованного выселения выселение произойдет в течение нескольких недель. А не в течение многих месяцев, как это происходит сегодня. Это связанные сосуды - регулирование продолжительности аренды невозможно без изменения существующей практики в случае обоснованного выселения.

Так не противоречит ли предлагаемая концепция изменениям, включающим запрет на приковывание краткосрочных договоров?

Сейчас читают 🔥 Ситуация с чешской недвижимостью в 2023 году

Увеличение срока аренды - это самый важный шаг к тому, чтобы аренда стала постоянной. Но я не могу представить себе запрет на цепные договоры сейчас. То, что ввел Минюст - приказ о выселении, - на мой взгляд, недостаточно для ускорения законного выселения. Я боюсь, что во многих случаях, а может быть, и в большинстве судебных процессов, это вообще ничего не ускорит. Правительство должно предложить более эффективное решение. Ведь невозможно запретить арендодателям заключать краткосрочные договоры и при этом сохранить существующую практику, когда выселение неплательщика из квартиры занимает более года. Подобные меры приведут лишь к тому, что многие арендодатели уйдут с рынка, а другие перейдут в сферу "серой" экономики, а я надеюсь, что это уже в прошлом.

Может ли государство помочь улучшить ситуацию, кроме как путем внесения изменений в законодательство?

Безусловно. Либо более качественными законодательными предложениями, чем те, которые были представлены до сих пор, либо, например, - но у меня есть конфликт интересов - более активной поддержкой платформы RentPlus, которую мы создали здесь, в Институте социологии Академии наук. На этой платформе мы пытаемся объединить арендодателей, которые готовы добровольно взять на себя обязательства по соблюдению определенного этического кодекса - и, с другой стороны, они могут требовать от своих арендаторов большего, чем обычно, например, соблюдения определенного этического кодекса. Другими словами, мы пытаемся создать условия для долгосрочных договорных отношений без изменения законодательства.

Чехия не приблизится к Германии

Как и в случае с собственным жильём, чешский взгляд на аренду жилья имеет исторические корни?

Исторические - не очень. Например, во времена Первой республики арендное жильё было нормой в городах: более 80 % городских жителей проживали в съёмном жилье. А господин или госпожа арендодатель тогда не были богатыми, они, как правило, жили вместе с арендаторами в одном доме и должны были лично заботиться о вечеринках и порядке в доме. Несмотря на то, что с одной стороны были Винограды, а с другой - Жижков, в доходных домах часто жили и богатые, и бедные, и таким образом в одном доме сталкивались разные миры и социальные классы.

Отечественный рынок аренды часто сравнивают со странами, где доля арендного жилья значительно выше, например, с Германией или Австрией. Почему в Чехии не получается так же?

В Австрии сохранилась большая доля социального жилья, а в Германии - доля частного арендного жилья. Мы не можем по умолчанию оказаться в том же положении, что и они. В сложившейся системе всегда виновата политика прошлых правительств. Когда в начале 1960-х годов в большинстве европейских стран продолжалось жесткое послевоенное регулирование арендной платы, практически уничтожившее частное арендное жилье в развитых странах, правительство Германии покончило с ним с помощью так называемой социально-рыночной политики и создало более благоприятную для рынка систему регулирования арендной платы, которую мы называем регулированием второго поколения. В результате частное арендное жилье было спасено и превратилось в то, что мы знаем сегодня. И хотя в 1980-х годах в целом наблюдался скептицизм в отношении будущего социального жилья, и большинство европейских правительств сократили поддержку дальнейшего некоммерческого строительства или даже прибегли к приватизации существующего социального жилья, одним из немногих исключений стала Австрия, которая продолжала оказывать щедрую поддержку этому типу жилья.

Сейчас читают 🔥 Фиксированный налог для OSVČ в Чехии в 2024 году

В результате половина венского жилья и сегодня относится к так называемому социальному жилью. В странах Восточной Европы после 1990 года утвердился принцип собственности на жильё, и правительства приватизировали всё, что могли. Этому есть несколько причин: стремление людей накопить богатство для обеспечения старости, исключительное положение жилья в период перехода к рыночной экономике, чистый популизм, а также убежденность Всемирного банка в том, что жильё, принадлежащее собственнику, является лучшим из лучших. Сегодня мы, к лучшему или к худшему, ощущаем плоды того времени.