Чешская недвижимость в 2023 году: аналитика уходящего года

Многие чехи ждут, что ипотечные кредиты станут дешевле благодаря снижению ставок. Но эксперты говорят, что дешевые кредиты приведут к росту цен.

Данные за прошлый год уже свидетельствовали о том, что рынок недвижимости сдерживается дорогим финансированием. Действительно, ставки по ипотечным кредитам выросли более чем в 3 раза с 2021 года, когда они составляли около 2-х процентов. И наоборот, объём новых ипотечных кредитов сократился на десятки процентов. Таким образом, домохозяйства решили повременить с покупкой собственного жилья.

"Дорогие деньги привели к значительному ухудшению доступности жилья. В настоящее время аренда является более выгодной", - рассказывает Петр Гана, директор департамента недвижимости и строительства компании Deloitte.

Сейчас читают 🔥 Зарегистрировать автомобиль на нового владельца в Чехии будет можно онлайн

Сложную ситуацию, с которой сегодня сталкиваются покупатели, можно проиллюстрировать на примере ипотечного кредита, описанного ниже. По его словам, за последние 4 года платеж по новой квартире площадью 70 м² вырос более чем на 100 процентов. Вместе с платежом выросло и требование к минимальному доходу семьи - с 41 000 чешских крон до 86 000 чешских крон в месяц. Это условие должно быть выполнено, чтобы получить ипотечный кредит.

По данным Чешского статистического управления, средний чистый ежемесячный доход на человека составляет около 20 000 чешских крон.

Сколько стоит ипотечный кредит в Чехии?

По мнению эксперта по недвижимости компании Deloitte, ослаблению спроса не способствовали мрачные ожидания населения. "Менее оптимистичные перспективы на будущее, например, развитие экономики, заставляют людей дольше думать об инвестициях или откладывать их", - сказал он.

Сейчас читают 🔥 Сменить банк с ипотекой в Чехии с 2024 года будет дешевле, чем ожидалось

По его словам, высокая инфляция, цены на энергоносители, рост цен на строительные работы и материалы, а также ожидания налоговых изменений в виде консолидационного пакета также играют роль переменных в этом уравнении.

По словам Франтишека Крупы, брокера по недвижимости, объём спроса и предложения на внутреннем рынке недвижимости сократился примерно на 40 процентов с 2021 года. "Необходимо смотреть на цифры в более широком контексте. В 2021 году на рынке произошел всплеск, который выровнялся в конце прошлого и в середине этого года", - говорит он.

"Хотя в начале этого года спрос в целом был очень низким, вторичный рынок, то есть продажа старой жилой недвижимости, был немного лучше с точки зрения интереса", - говорит эксперт по недвижимости Петр Гана.

"С августа прошлого 2022 года на вторичном рынке наблюдалось некоторое охлаждение и небольшая коррекция цен. Поэтому вторичный рынок отреагировал раньше, и в начале этого года он был немного более привлекательным для покупателей", - сказал он в интервью изданию SZ Byznys.

Это подтверждает и Хана Контриш, менеджер группы рекламных услуг Seznam.cz. По её словам, цены на старые квартиры в худшем состоянии в начале года снижались, особенно в менее привлекательных местах. "Это было связано с меньшим количеством покупателей и всё еще высокими ценами, которые требовали продавцы, привыкшие к ценовому диапазону продаж предыдущего периода", - сказала она.

Сравнение цен на квартиры, проданные в Чехии за год

Наибольший рост цен был отмечен в Южночешском и Карловарском регионах.

С другой стороны, особенно в центрах крупных городов, компания Seznam.cz зафиксировала стабилизацию цен на квартиры в конце года.

Сейчас читают 🔥 Какие скидки могут уменьшить ваши налоги в Чехии?

"В третьем квартале сравнение цен на квартиры площадью от 40 до 60 м² в хорошем состоянии в частной собственности составляет всего один процент", - говорит руководитель группы рекламных услуг.

По данным одного портала по недвижимости, во втором и третьем кварталах этого года рост цен на старые квартиры замедлился сильнее всего.

"Неудивительно, что местоположение играло и продолжает играть самую большую роль. Высококачественные квартиры в востребованных районах часто стабильно росли в течение года, поэтому снижение цен было вызвано в основном недостаточным предложением качественного жилья", - сказал представитель портала Франтишек Брож (František Brož).

По его словам, в период снижения интереса со стороны покупателей цены на семейные дома в этом году даже упали до краткосрочных минимумов, за исключением Праги.

"За исключением Чехии, средняя цена за квадратный метр домов в каждом чешском регионе снизилась", - сообщил Франтишек Брож.

Новые квартиры, другая игра

Хотя во второй половине года цены начали снижаться даже на новостройки, рынок вел себя иначе, чем вторичный рынок, по той причине, что в общем объёме предложения на рынке в основном преобладают девелоперские компании, которые строят и затем продают квартиры.

Так и получилось. Обычно ослабление спроса, вызвавшее падение продаж более чем наполовину, привело бы к тому, что цены на новые квартиры упали бы так же сильно, как и на старые. Но застройщики выбрали другую стратегию - они хотят снизить предложение и перестать выводить квартиры на рынок.

"На первую половину этого года заметно повлияло сочетание неопределенности в отношении дальнейшего развития рынка, высокой стоимости строительства и отложенного спроса из-за недоступности ипотеки. Так, на рынке новых квартир в Праге мы зафиксировали снижение интереса застройщиков к выводу новых проектов на рынок и одновременное откладывание начала строительства", - комментирует Рената Вильдомцова, пресс-секретарь Skanska Residential.

Сейчас читают 🔥 С января 2024 года внутренний паспорт Чехии можно будет иметь в мобильном телефоне

По её словам, с четвертого квартала прошлого (2022) года по конец сентября этого (2023) года в Праге было построено на 1/5 меньше новых квартир, чем в среднем за 5 лет.

Несмотря на все усилия крупных игроков, цены на новые квартиры в итоге немного снизились.

Согласно анализу пражских застройщиков, в третьем квартале 2023 года цена продажи в Праге снизилась более чем на 4 000 чешских крон за квадратный метр. Это самое значительное квартальное снижение цен на новостройки за последние годы.

Реальные скидки при продаже недвижимости начинают играть роль в снижении цен по сравнению с предыдущими месяцами, когда застройщики завлекали покупателей только маркетинговыми акциями, например, меблировкой квартиры, кухней или бесплатным парковочным местом.

Скидки до 10 процентов

"Интерес к новым квартирам не растёт или даже снижается. Застройщики реагируют на это различными акциями по продаже или корректировкой цен", - подтверждает Петр Гана, директор отдела недвижимости и строительства консалтинговой компании Deloitte.

По словам генерального директора застройщика Skanska Residential, сегодня скидка застройщика обычно составляет 2-10 % от стоимости продажи.

"Я убежден, что если к застройщику обратится человек, заинтересованный в покупке квартиры, и докажет, что у него есть финансирование, либо ипотека, либо собственные средства, он выторгует хорошие условия", - рассказал Петр Михалек в интервью изданию SZ Byznys.

Сейчас читают 🔥 Прага - четвертый самый богатый регион в Евросоюзе

В случае с квартирой стоимостью 10 миллионов чешских крон двухпроцентная скидка означает 200 000 чешских крон".

Что ждет чешское жильё в будущем?

Как и нынешняя ситуация, будущие перспективы будут зависеть от одного - развития процентных ставок по ипотечным кредитам.

По словам Франтишка Броза, те, кто заинтересован в собственном жилье, а также владельцы, с нетерпением ждут первого снижения базовой процентной ставки.

"Однако, как только об этом будет объявлено, недвижимость отреагирует на это резким ростом цен. Ведь мы уже видели это, когда повторное снижение процентной ставки на 0,03 % значительно повысило процент по ипотеке и подскочило в цене на некоторые объекты", - прогнозирует Брож.

Эксперт по недвижимости Франтишек Крупа также ожидает подобного развития событий. "Я ожидаю заметного роста и оживления рынка на рубеже февраля, марта и в течение весны. Если ČNB снизит процентные ставки, даже на небольшую величину, это может вызвать лавину", - сказал он в интервью изданию SZ Byznys.

Застройщики также ожидают роста интереса к новым квартирам в следующем году. Но темпы роста цен будут расти медленно, считает Ондржей Штястны, главный аналитик Central Group.

"С нового года будет отменен еще один из кредитных показателей для соискателей ипотеки (DTI) и останется только обязательный минимум ресурсов (LTV). В то же время НДС на новые квартиры будет снижен, а процентные ставки должны начать снижаться в ближайшее время", - утверждает Штястны.

Петр Гана более осторожен в своих ожиданиях относительно рынка недвижимости.

"На вторичном рынке, в зависимости от местоположения, вероятно, можно ожидать небольшой коррекции и постепенной стабилизации цен. Покупателям может потребоваться больше времени, чтобы оценить рентабельность инвестиций. Те, кто по каким-то причинам вынужден продавать, скорее всего, продадут", - говорит эксперт из Deloitte.

По его словам, маркетинговые мероприятия по стимулированию продаж на первичном рынке будут продолжаться. Поэтому даже в случае с новыми квартирами интерес к ним не будет полностью возобновлен в следующем году.