Цены на квартиры в Чехии растут, а с ними и ставки по ипотечным кредитам

Цены на квартиры в Чехии растут, но дорожают и сами ипотечные кредиты. Из всех отслеживаемых банков только один снизил ставки по сравнению с предыдущим месяцем.

Средняя предложенная цена квартиры в настоящее время составляет около 5,6 млн крон, что на 5,1 % выше, чем годом ранее, и непрерывно растёт уже 4,5 года. В июле 2026 года процентные ставки по ипотечным кредитам в предложениях банков снизились лишь в одном случае, и, по мнению экспертов, в этом году вряд ли стоит ожидать более значительного снижения.

«Чешский ипотечный рынок вступил в период, когда доступность собственного жилья вновь ухудшается. Причиной этого является не только продолжающийся рост цен на квартиры, но и более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, которые увеличивают ежемесячные платежи и снижают доступность финансирования для более широкого круга домохозяйств. При этом актуальные данные показывают, что речь идёт не только о чешском явлении. В еврозоне также продолжается рост ипотечных ставок, и различия между отдельными странами остаются значительными», — отмечает Мирослав Майер, генеральный директор Hyponamíru.cz. По его словам, предлагаемые ипотечные ставки за последние полгода выросли в среднем примерно на 0,45 процентного пункта.

Сейчас читают 🔥 Почему в Чехии растут цены на квартиры? Половина стоимости приходится на строительные расходы

Конкретную причину текущего роста ставок описывает главный экономист Patria Finance Доминик Русинко. По его мнению, причиной подорожания ставок является удорожание рыночных источников, так называемых процентных свопов, от которых банки отталкиваются при определении стоимости ипотечных кредитов с длительным фиксированным сроком. 

«Динамика ставок по свопам с начала конфликта на Ближнем Востоке чрезвычайно нестабильна, при этом главную роль играют опасения по поводу возвращения инфляционного давления. Трехлетние свопы подорожали по сравнению с концом февраля примерно на 0,8 процентного пункта, что постепенно отражается и на ценах ипотечных кредитов для отечественных домохозяйств», — поясняет он.

Он не видит больших перспектив для более значительного снижения ипотечных ставок в этом году; напротив, он ожидает, что в ближайшие месяцы средняя ипотечная ставка по новым кредитам будет продолжать расти, приближаясь к отметке 5 %.

«С 2022 года мы находимся в условиях повышенных процентных ставок — при этом речь идёт не о разовом колебании, а скорее о новой норме. Ипотечные ставки ниже 3-х или даже 2-х процентов были, конечно, приятны с точки зрения домохозяйств, но исторически аномальны», — отмечает он. 

Сейчас читают 🔥 Как в Чехии сработают новые правила против неплательщиков аренды

Он добавляет, что новой долгосрочной нормой станут ипотечные ставки на уровне около 4 %. Однако в случае обострения геополитической ситуации и растущих опасений по поводу инфляции, как мы наблюдаем сейчас, этот уровень может составить 5 и более процентов.

«Мы не ожидаем значительного снижения в ближайшие месяцы. По нашим оценкам, средние предложенные ставки могут колебаться примерно в диапазоне от 5,1 до 5,4 процента», — прогнозирует Майер.

Текущие ипотечные ставки

Данные за июль подтверждают эту тенденцию. Часть банков в Чехии повысила ставки, в то время как Air Bank, Fio banka, Moneta Money Bank и UniCredit Bank оставили свои предложения без изменений по сравнению с предыдущим месяцем. Единственным исключением стала Partners banka, которая снизила свою ставку по сравнению с предыдущим месяцем.

Согласно данным Hypomonitor Чешской банковской ассоциации (ČBA), в мае 2026 года средняя сумма вновь выданной ипотеки составила 4,84 млн крон. По этому типовому примеру (LTV 80 %, трехлетняя фиксация, срок погашения 30 лет) при текущих июльских ставках банков наиболее выгодным является предложение Fio bank (4,58 %, ежемесячный платеж 24 754 крон). На противоположном конце находится ČSOB (5,39 %, ежемесячный платеж 27 148 крон) — разница между ними составляет более 2 394 крон в месяц.

На сколько лет фиксировать ставку

По мнению экспертов, текущая ситуация меняет взгляды на продолжительность фиксации. Если ещё несколько месяцев назад многие клиенты предполагали, что ставки будут и дальше снижаться, то сегодня люди уже не так уверены в этом. По словам Русинка, сегодня наибольшим спросом пользуются фиксированные ставки сроком от 1 до 5 лет, на долю которых приходится 67 % рынка.

Сам он в настоящее время считает наиболее выгодным фиксированный срок на 3 года, который, по его мнению, с одной стороны, защищает домохозяйство от риска того, что рыночные ставки в ближайшие месяцы ещё вырастут. С другой стороны, она не закрывает перед клиентом возможность перехода на другой тариф на слишком длительный срок, если рыночная конъюнктура в последующие годы всё-таки улучшится.

Это подтверждает и Майер, по словам которого пятилетние фиксированные ставки в среднем примерно на 0,25 процентного пункта дороже. Если LTV (процентное соотношение суммы кредита к стоимости заложенной недвижимости) превышает 80 %, ставка в среднем увеличивается примерно на 0,3 процентного пункта.

Стоит ли откладывать оформление ипотеки?

Стоит ли, таким образом, откладывать покупку недвижимости? Эксперты сходятся во мнении, что если человек нашел подходящий объект недвижимости, имеет стабильный доход, достаточно собственных средств и финансовый запас, ждать более низкой ставки не стоит.

Сейчас читают 🔥 Чешские банки ужесточают условия по инвестиционным ипотечным кредитам. Тысячам людей понадобится больше денег

«Если кто-то находит выгодное предложение по приобретению собственного жилья, а ипотека в долгосрочной перспективе приемлема для его семейного бюджета, чрезмерное выжидание может оказаться не лучшей стратегией. В последние годы ожидание более выгодных ипотечных ставок зачастую не окупалось, поскольку экономия на процентах перевешивалась дальнейшим ростом цен на недвижимость», — говорит Русинко.

В некоторых случаях также можно получить индивидуальное предложение с более низкой процентной ставкой. По словам Майера, скидки колеблются примерно от 0,1 до 0,7 процентного пункта.

Однако Майер обращает внимание на то, что для их получения банки в первую очередь учитывают страхование платежеспособности, активное использование текущего счета, энергетический паспорт недвижимости, доход и кредитоспособность клиента, сумму ипотечного кредита, а также индивидуальную оценку банка.

«Поэтому мы рекомендуем сравнить как минимум 3–5 банков с одинаковыми параметрами кредита. Помимо ставки, рекомендуем сравнить также стоимость страхования, годовую процентную ставку (RPSN), комиссии и другие условия. Самая низкая ставка не обязательно означает самую выгодную ипотеку», — предупреждает он.

Правительство планирует ипотечные кредиты для молодежи

Именно ипотечные кредиты были одной из предвыборных тем партии ANO, входящей в состав нынешней коалиционного правительства. Она обещала более доступные ипотечные кредиты, однако возможности правительства влиять на процентные ставки весьма ограничены, поскольку уровень процентных ставок по ипотечным кредитам в первую очередь зависит от денежно-кредитной политики Чешского национального банка.

В своей предвыборной программе партия ANO уточнила, что речь идёт о более доступных ипотечных кредитах для молодежи и представителей ключевых профессий. Конкретный план и специальные инструменты этой поддержки правительство пока не представило; по информации газеты «Hospodářské noviny», одним из вариантов, которые рассматривает правительство, может стать увеличение налогового вычета.

«Учитывая проводимые в настоящее время анализы и подготовительные работы, на данный момент комментировать конкретные параметры преждевременно. Как только проект будет готов, мы своевременно опубликуем все подробности», — заявил редакции пресс-секретарь Министерства финансов Стефан Фоус.