В Чехии растёт интерес к мини-домам

Мини-дом можно финансировать с помощью ипотеки, но не всегда. Решающую роль играет то, прочно ли дом прикреплен к земле, на которой он стоит, и кому принадлежит участок. Однако если с ипотекой не получится, есть и другие способы.

Небольшой дом без десятилетий выплат? «Tiny houses», то есть миниатюрные домики, рассчитанные на эффективное использование пространства, в последнее время привлекают всё больше людей, заинтересованных в собственном жилье. Однако в тот момент, когда речь заходит о деньгах, потенциальные покупатели могут обнаружить, что банки не всегда относятся к ним с таким же энтузиазмом.

Решение о том, согласятся ли банки финансировать проект, зависит от деталей: прочно ли дом привязан к земле, кому принадлежит участок и может ли банк вообще принять его в качестве залога.

Сейчас читают 🔥 Офисы в центре Праги стоят в 3 раза дороже, чем на окраине города

По данным риелторов, в последние 2 года растёт интерес к альтернативным формам собственного жилья, таким как дачи, загородные дома или микродома, или так называемые «тайни-хаусы». Повышенный спрос на них отметили почти 64 процента респондентов опроса «Realiťák roku», причем 18 процентов из них отмечают значительный рост интереса.

Однако, согласно опросу, предложение отстает от спроса. Рост числа альтернативных объектов недвижимости отмечают лишь 47 процентов респондентов. По их словам, чаще всего люди ищут объекты для отдыха с возможностью проживания.

По их мнению, таким жильём интересуются в первую очередь молодые люди, одинокие люди после развода или других жизненных перемен, а также пожилые люди. Для одних это в значительной степени вынужденная мера из-за цен на недвижимость. Другие же выбирают такой вариант сознательно, поскольку стремятся к более простой жизни, близости к природе или меньшей зависимости от города.

Согласно опросу «Realiťák roku», альтернативная недвижимость чаще всего стоит от 1 до 3-х миллионов чешских крон. Стоимость зависит от ряда факторов — от типа постройки и оснащения до вопроса покупки земельного участка.

Сейчас читают 🔥 Пражские офисы стареют быстрее, чем строятся новые. Арендная плата будет продолжать расти

Как же приобрести «тайни-хаус»? Финансировать его можно, хотя, по словам ипотечного эксперта Broker Trust Либора Остатка, банки пока относятся к этому молодому сегменту рынка с осторожностью.

По словам ипотечного специалиста Мариана Дрга, в зависимости от типа недвижимости и возможностей обеспечения рассматриваются 3 основных варианта: классическая ипотека под залог приобретаемой недвижимости, потребительский кредит или американская ипотека. По его словам, в то время как некоторые банки вообще не финансируют этот тип недвижимости, другие не имеют проблем даже с контейнерными домами или другими альтернативными способами строительства.

Лучший сценарий? Собственный участок

По мнению экспертов, самым большим преимуществом является наличие собственного участка, на котором человек хочет построить небольшой домик. Банк может принять его в качестве залога, а его стоимость снижает потребность в собственных средствах, говорит Михал Байер, основатель сайта Půjčka. Залоговое право, как правило, устанавливается на земельный участок, частью которого является здание.

По словам Дрго, домик должен быть прочно соединен с землей, предназначен для круглогодичного проживания и, в случае завершенного строительства, зарегистрирован в кадастре недвижимости с присвоенным описывающим или регистрационным номером. Проще всего разместить его на строительном участке, но вполне подходит и рекреационный участок или участок с разрешением на строительство дачи.

Для того чтобы банк одобрил ипотеку на «тайни-хаус», решающее значение имеют, прежде всего, достаточный доход, хорошая кредитная история и способность погашать задолженность.

«При классической ипотеке обычно требуется около 20 процентов собственных средств, а для заявителей моложе 36 лет, приобретающих собственное жилье, может хватить 10 процентов. Однако в случае с «тайни-хаусом» может потребоваться больше средств из-за более низкой оценочной стоимости. При потребительском кредите собственные средства не обязательно должны быть, всё зависит от кредитоспособности клиента», — поясняет Байер. 

С помощью классической ипотеки можно одновременно профинансировать покупку земельного участка и последующее строительство, если конечный объект недвижимости соответствует требованиям банка, отмечает Дрго. Всё зависит от конкретного банка и объекта строительства. Однако, по его словам, если домик должен стоять на арендованном участке, финансирование под залог строящегося объекта становится весьма проблематичным.

По словам Остатка, с домиками на шасси дело обстоит иначе. Если «тайни-хаус» мобилен, что характерно для большей части таких небольших построек, банки не примут его в качестве залога. Поэтому в качестве залога необходимо предложить, например, участок, на котором будет стоять домик, или другую недвижимость. «Именно это может быть интересно для людей, которые уже владеют подходящим участком, но не имеют средств на традиционное строительство или не хотят в данный момент выплачивать ипотеку на несколько миллионов», — поясняет он.

Сейчас читают 🔥 В июне 2026 инфляция в Чехии замедлилась до 1,5 процента

Когда ипотека не получается

Если на домик невозможно получить ипотеку, можно воспользоваться другими способами финансирования. По словам Остатка, при отсутствии возможности залога можно рассмотреть потребительский кредит, при этом, однако, необходимо учитывать более короткий срок погашения, что влечет за собой более высокие платежи, чем в случае ипотеки с длительным сроком погашения.

«По таким кредитам, как правило, действует более высокая процентная ставка по сравнению с ипотекой, однако в последние годы разница не так велика, как раньше», — поясняет Остатек.

«При этом типе кредита речь идёт о суммах от 2,5 до 3 миллионов крон, которые можно занять таким образом, что, тем не менее, для большинства таких небольших домов является достаточным бюджетом», — добавляет он.

По его словам, опытный финансовый консультант способен проанализировать предложения отдельных банков, оценить возможности залога и подобрать подходящую схему финансирования. Однако он предупреждает, что это не означает, что кредит можно получить в любом случае.

«В случае новых типов зданий различия в подходах банков могут быть значительными. Аналогично, 15 или 20 лет назад банки с осторожностью относились к деревянным домам, которые сегодня уже являются обычной частью рынка», — комментирует он.

Байер добавляет, что если дом предназначен для проживания и соответствует соответствующим условиям, можно также воспользоваться кредитом по программе строительного сбережения или другим целевым кредитом на жильё.

Если у клиента есть другая недвижимость, которую он может предоставить в залог, решением, по его мнению, может стать также американская ипотека. Это кредит, обеспеченный недвижимостью, при котором, однако, банк не проверяет цель использования заемных средств. Процентная ставка, как правило, выше, чем по классической ипотеке, но ниже, чем по потребительскому кредиту.

По словам Дрга, перед подписанием договора резервирования целесообразно проверить не только возможности финансирования, но и подрядную компанию, а также способ оплаты стоимости. Дело в том, что, по его словам, некоторые компании требуют всю сумму сразу, в то время как банк выдает ипотечный кредит постепенно. Проблемами могут стать также отсутствие разрешений, неподходящий участок или низкая оценочная стоимость.

Сейчас читают 🔥 Покупка квартиры в Чехии для сдачи в аренду: за сколько лет окупится покупка?

«Поэтому я рекомендую ещё до подписания договора резервирования проверить не только возможности финансирования, но и подрядную компанию, а также способ оплаты покупной цены», — добавляет он.