Чтобы купить квартиру в Праге необходимо 16 среднегодовых зарплат

На покупку средней квартиры в Праге человеку требуется чуть менее 16 средних годовых зарплат. При этом спрос по-прежнему значительно превышает предложение — по данным Central Group, в столице не хватает около 100 тысяч квартир.

По данным девелопера Central Group, Прага имеет худшую доступность жилья в Центральной Европе. Цены на новые квартиры здесь за последние 10 лет выросли почти на 180 процентов, однако зарплаты не поспевали за этим ростом и выросли чуть более чем на 80 процентов.

Таким образом, для покупки средней квартиры площадью 70 квадратных метров в Праге требуется почти 16 годовых брутто-зарплат. Это почти на 6 годовых зарплат больше, чем требовалось 10 лет назад. И в то время как зарплаты выросли на 6 % по сравнению с предыдущим годом, цены на новые квартиры выросли почти на 9 %.

Сейчас читают 🔥 В Чехии люди со средней заработной платой могут позволить себе квартиру площадью 41 м2

По сравнению с мегаполисами соседних стран это значительное несоответствие. Например, в столице Германии на квартиру хватает 8,4 годовых зарплат, а в Вене — даже на 0,3 меньше. Напротив, в Братиславе разница составляет 2 годовые зарплаты.

Кроме того, в Праге наблюдается длительный дефицит квартир — их не хватает примерно на 100 тысяч. Согласно анализу IPR, для своего здорового развития городу необходимо ежегодно выдавать разрешения и строить не менее 10 тысяч квартир. Однако с 2006 года этот показатель не был достигнут ни разу. В среднем в долгосрочной перспективе разрешается строительство лишь около 5 тысяч квартир в год, и именно этот постоянный дефицит за чуть менее двух десятилетий вырос до упомянутых 100 тысяч недостающих квартир. При этом в прошлом году было выдано наименьшее количество разрешений на строительство за четверть века, а первый квартал этого года с исторически самым низким количеством разрешений вновь подтвердил эту тенденцию.

Спрос остается высоким

Несмотря на высокую недоступность квартир, пражскому рынку жилья не стоит беспокоиться о спросе. В первом квартале 2026 года в столице было продано около 1 800 новых квартир, что сопоставимо с результатом конца прошлого (2025) года. Общий спрос по-прежнему держится на уровне среднего показателя за последние 2 года.

Однако предложение в долгосрочной перспективе отстает от спроса. Количество доступных квартир колеблется около 5 тысяч уже примерно 4 года, и рынок не соответствует потребностям быстро развивающейся метрополии. Следствием этого является продолжающийся рост цен, при котором средняя цена новой квартиры в Праге уже превысила 182 тысячи крон за квадратный метр, а средняя стоимость новой квартиры составляет 11,7 миллиона крон. Кроме того, нехватка новых квартир сказывается и на сегменте старой недвижимости и арендного жилья.

Сейчас читают 🔥 Как в Чехии сработают новые правила против неплательщиков аренды

К этому добавляется и перегрет строительной отрасли. По данным Central Group, за последние 2 года цены на строительные материалы выросли на 27 %, что значительно удорожает запуск новых проектов. При этом текущая строительная активность в значительной степени опирается на проекты, отложенные на 2022 и 2023 годы, которые после экономического оживления начали массово реализовываться в 2024 и 2025 годах.

«Цены на строительные подряды сегодня необоснованно завышены. Поэтому уже в конце прошлого года мы отложили начало нового строительства примерно 2-х тысяч объектов. В то же время из-за длительной неработоспособности системы выдачи разрешений на рынок поступает недостаточно новых проектов. Однако незавершенные стройки постепенно будут достроены, а новых заказов будет становиться все меньше. Поэтому цены на строительные работы, по логике вещей, должны снизиться. В противном случае инвесторы будут вынуждены и дальше массово откладывать новые проекты. И нынешний бум быстро сменится спадом», — говорит владелец группы Душан Куновский.

Решение могут предложить новый план и поправка к закону о строительстве

Изменения в этой ситуации может принести недавно утвержденный план застройки, который предусматривает строительство 350 тысяч новых квартир для 500 тысяч человек, причем в основном в шаговой доступности от метро или трамвая. Кроме того, одну пятую составляют городские участки. Предыдущий план застройки действовал с 1999 года — то есть более четверти века.

Однако Куновский отмечает, что это создает лишь предпосылки для нового жилья, а для его реальной реализации, по его мнению, необходимо улучшить систему выдачи разрешений, что может обеспечить поправка к Закону о строительстве. В настоящее время она находится в Палате депутатов на втором чтении.

При этом потенциал не отсутствует: в настоящее время в Праге на разных этапах подготовки находится уже более 157 тысяч квартир, из них 81 тысяча — непосредственно в процессе получения разрешений, в основном в 4-м, 5-м и 9-м районах. Примерно четверть квартир готовит именно Central Group. К числу крупных застройщиков также относятся Skanska Residential, Trigema, Finep и Ekospol.

«Утвержденный план застройки — важный шаг в правильном направлении для Праги. Он открывает территории для застройки и заброшенные промышленные зоны, где могут появиться десятки тысяч новых квартир. Теперь должно последовать быстрое и предсказуемое разрешение. Сегодня на обычный жилой дом приходится ждать даже 10 и более лет. Если поправка к Закону о строительстве начнет работать на практике, жилищное строительство наконец-то может активизироваться в больших масштабах», — говорит Куновский.

Поправка предусматривает, среди прочего, отнесение зданий для массового жилья площадью свыше 10 тысяч квадратных метров к объектам, построенным в общественных интересах, а также создание единого государственного органа по строительству.

Сейчас читают 🔥 Как в Чехии сработают новые правила против неплательщиков аренды