Чешский рынок недвижимости ожидает наплыва квартир, однако цены только растут

Количество квартир, выставленных на продажу растёт, но цены не снижаются, а даже наоборот, они продолжают с каждым годом только расти. Предложение достигло максимального уровня за последние годы, и на рынок поступают еще тысячи новых квартир. В следующем десятилетии к ним добавятся десятки тысяч объектов недвижимости, принадлежащих стареющим владельцам приватизированных квартир.

В этом году на рынке жилья наблюдается необычный парадокс: количество квартир, выставленных на продажу растёт, но их владельцы не хотят снижать цены. Предложение на риэлторских порталах растёт самыми быстрыми темпами за последние годы, однако покупатели по-прежнему тщетно ждут значительного снижения цен.

На портале Sreality с января по июль 2026 года количество объявлений выросло на 17 процентов, и в настоящее время в предложении находится около 19 тысяч квартир. Из них в Праге — примерно 7 тысяч, в Брно — 1 600; такого количества квартир на рынке не было за последние 3 года. Аналогичную динамику отмечает и Михал Пих с сайта Reality Čechy, по данным которого предложение с начала года выросло примерно на 15 процентов.

Сейчас читают 🔥 Цены на недвижимость в Чехии будут резко расти ещё в течение года, прогнозирует центральный банк

«За столь короткий период это очень высокий показатель. Если эта тенденция сохранится, то за год рост будет весьма значительным», — комментирует в подкасте «Ve vatě» Либор Остатек, ипотечный эксперт компаний Broker Trust и Golem Finance.

И предложение может расти и дальше. На рынок выходят тысячи новых квартир: только в Брно, по словам Пиха, в течение следующих 10 лет планируется построить около 20 тысяч квартир, и аналогичную динамику он ожидает и в Праге. «Самый большой бум нас ждет только сейчас», — прогнозирует Пих. «По его словам, в Праге в прошлом году было около 18 тысяч новых квартир в примерно 160 проектах. И эта тенденция будет продолжаться», — соглашается Остатек.

Демография начинает менять рынок недвижимости

На рынке недвижимости, помимо новых проектов, все более заметно будет сказываться и демография. Квартиры в панельных домах, массово приватизированные в 90-е годы, сегодня принадлежат людям, которые стареют, и часть этой недвижимости поэтому постепенно начнёт поступать на рынок — как для продажи, так и для аренды, предполагает Остатек.

Пих ожидает, что в следующем десятилетии на рынок поступят ещё десятки тысяч квартир. Наибольшее давление может возникнуть в регионах со слабой покупательной способностью. Дело в том, что унаследованные квартиры часто достаются людям, у которых уже есть собственное жильё и которые сами в них не нуждаются.

Сейчас читают 🔥 Цены на просторные квартиры в Праге перестали так быстро расти. Рынок уже не в состоянии их удовлетворить

«В основном это будут люди в возрасте 30–40 лет, и у них, скорее всего, вопрос с жильём уже решен. Так что они либо продадут, либо сдадут в аренду. А таких квартир будет действительно десятки тысяч».

Именно здесь избыток предложения может стать проблемой. Пих опасается в первую очередь за спрос на Северной Мораве и в Северных Чехах, где покупательская способность может оказаться недостаточной для поглощения нового предложения.

К тому же речь часто будет идти о очень похожих друг на друга типовых квартирах в панельных домах — чаще всего с планировкой 2+1 площадью около 42 квадратных метров или 3+1 площадью около 74 квадратных метров. «И если в предложении будет пятьдесят таких квартир, и все они будут одинаковыми, а вы захотите их продать, то единственной возможностью будет снижение цены», — размышляет Пих.

За десятилетие цены взлетели даже на сотни процентов

Пока же более широкий выбор не означает более дешёвого жилья. Цены в крупных городах продолжают расти. «Прага и Брно фактически «высасывают» население из окружающих городов, таких как Písek, Prostějov, Šumperk, поэтому там численность населения сокращается, а в Праге, Брно и Оломоуце она постепенно растёт», — комментирует Михал Пих долгосрочную тенденцию.

Квартира 2+1 в Брно стоит на 158 процентов дороже, чем 10 лет назад. В городе Градец-Кралове рост был ещё более стремительным — на 218 процентов. Наибольший рост цен наблюдается на севере Моравы и на севере Чехии. В Мосте цены за 10 лет выросли на 473 процента. В 2016 году квартира 2+1 там продавалась в среднем за 353 тысячи крон, сейчас она стоит чуть более 2-х миллионов крон, как следует из данных портала Reality Čechy.

Экономическое положение домохозяйств пока остается хорошим, уровень безработицы по-прежнему низкий, реальные доходы растут. Даже удорожание ипотечных кредитов не отпугивает тех, кто хочет приобрести квартиру. «То, что происходит в сфере доступности финансирования, не является чем-то драматическим. Речь идёт об очень постепенном росте процентных ставок», — объясняет Остатек, почему жильё не дешевеет.

«Этот рынок регулируется сам собой — спросом и предложением. И пока люди будут покупать, цены не будут падать», — добавляет Пих.

Как росли цены в регионах

За последние 10 лет цены на квартиры росли быстрее всего в тех регионах, где в начале рассматриваемого периода они были относительно низкими. Среди регионов рекордсменом является Устецкий край, где с осени 2016 года цены на квартиры выросли на 362 процента, то есть более чем в 4 раза. За ним следуют Моравско-Слезский край с ростом на 281 процент и Либерецкий край, где цены выросли на 231 процент.

Сейчас читают 🔥 Прага открывает дорогу тысячам квартир. Утвержден новый столичный план

На противоположном конце рейтинга находятся Прага, где цены и без того высокого уровня за 10 лет выросли на 117 процентов, и Карловарский край.

В некоторых районах изменения заметны даже на рынке аренды. Если раньше цены на квартиры и арендную плату росли более или менее синхронно, то в этом году в некоторых местах разрыв увеличивается: цены на недвижимость растут, а арендная плата снижается. Это важно прежде всего для инвесторов. Ведь квартира может и дальше расти в цене, но если одновременно снижается арендная плата, доходность ухудшается.

Как найти иголку в стоге сена?

Пих советует покупателям искать на порталах недвижимости как бы «наоборот» — то есть среди самых старых объявлений. Именно там они могут наткнуться на так называемые «зависшие объекты», по которым владелец после долгого ожидания более склонен идти на уступки по цене.

«Большинство сайтов сортируют объекты недвижимости от самых новых к самым старым. Поэтому, когда потенциальный покупатель заходит на портал, первое, что он видит, — это самые свежие предложения. Но нет ничего сложного в том, чтобы переключить сортировку и посмотреть самые старые объявления. Ведь там время от времени можно найти настоящий клад».

Совет Пиха подтверждает и Остатек. По его словам, в случае с объектами, выставленными на продажу давно, разница между первоначальной и реальной ценой может быть огромной. «Я заметил один объект недвижимости в городе, где я родился, и год назад там была указана цена в 11 миллионов. Я подумал: „Этот человек совсем сошёл с ума“. Сейчас цена там составляет около 5 миллионов, что, на мой взгляд, является реальной ценой».