Ипотечные кредиты в Чехии продолжают дорожать, а борьба банков за клиентов принесет результаты только в ближайшие годы
В октябре 2026 года индекс Hypoindex вновь вырос. Ставки постепенно приближаются к 6 процентам, и аналитики не ожидают их снижения в ближайшее время. Они рекомендуют рефинансировать ипотеку заранее.
Первый осенний месяц принес с собой очередное значительное подорожание ипотеки. Swiss Life Hypoindex поднялся до отметки 5,79 процента и растет уже 7-й месяц подряд; по мнению аналитиков, возвращение более дешевых кредитов пока не предвидится.
«Осенью рост ипотечных ставок значительно ускорился. Средняя предложенная ставка, согласно Swiss Life Hypoindex, в октябре подскочила до 5,79 процента, что на 0,28 процентного пункта выше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, с мартовского минимума она выросла уже на 0,90 процентного пункта. В то время как летом ставки росли в основном на сотые доли процента, сейчас рост цен набирает темп», — сказал Йиржи Сикора, ипотечный аналитик Swiss Life Select.
Индекс рос в основном в последние 2 месяца. Об ускорении роста уже свидетельствовал сентябрьский рост до 5,51 процента, а октябрь ещё больше подчеркнул эту тенденцию. При этом рост ставок в большей степени затрагивает одни фиксированные ставки, чем другие.
«На этот раз более интересной, чем сам рост средней ставки, является структура подорожания. Дело в том, что банки корректируют не все сроки фиксации одинаково. На рынке наблюдается тенденция к более значительному повышению ставок, прежде всего, по более длительным фиксированным ставкам, в то время как, например, однолетние ставки некоторые банки стараются сохранить более привлекательными», — поясняет Сыкора.
Таким образом, клиенты доплачивают за более длительную гарантию. Напротив, более медленные темпы роста ставок по однолетним фиксированным ставкам наблюдались уже в августе, и в сентябре эта тенденция продолжилась. Например, банк Česká spořitelna повысил ставку по однолетним фиксированным ставкам на 0,10 процентного пункта, а по всем остальным — на 0,30.
Более высокая стоимость более длительных фиксированных ставок отражает тот факт, что банки берут на себя больший риск изменения стоимости денег и, следовательно, должны учитывать в фиксированной ставке неопределённость в отношении будущей инфляции, процентных ставок и экономического развития в целом.
«Однако для клиента более короткий срок фиксации имеет и обратную сторону. Более низкая ставка в начале не означает автоматически более дешёвую ипотеку в долгосрочной перспективе. Клиент, конечно, может получить более низкую начальную процентную ставку, но в то же время он берёт на себя больший риск того, что при следующей перефиксации ставки будут выше», — отмечает Сыкора.
При этом разница между коротким и длительным сроком фиксации значительна. Для ипотечных кредитов с LTV (отношение суммы кредита к стоимости недвижимости) до 80 процентов средняя ставка при годовом сроке фиксации составляет 5,42 процента, а при десятилетнем — уже 6,35 процента. А для кредитов с LTV выше 80 процентов разница становится ещё больше.
Политики не смогут обеспечить более дешёвые ипотечные кредиты
Именно более дешёвые ипотечные кредиты были одной из главных предвыборных тем. Однако аналитики отмечают, что сценарий, при котором ещё в этом году мы могли бы наблюдать постепенное возвращение более дешёвых кредитов, окончательно сошёл со сцены.
«Тем интереснее наблюдать за политическими дебатами. Перед выборами более доступные ипотечные кредиты были простым и популярным предвыборным обещанием. Сегодня, когда ставки, напротив, растут, ответы политиков становятся значительно сложнее и зачастую уклончивыми. То виноваты банки, то — Чешский национальный банк (ČNB), то — ситуация в мире. А вот ответственность за собственные предвыборные обещания постепенно исчезает из дискуссии», — комментирует Tom Kadeřábek, руководитель продуктового отдела Swiss Life Select. Политическое давление на Чешский национальный банк (ČNB) продолжается, при этом более дешёвые ипотечные кредиты могут появиться только тогда, когда это позволят инфляция и финансовые рынки.
«У ČNB есть другая задача, нежели выполнение правительственной программы. Её целью является ценовая стабильность, а не дешёвые ипотечные кредиты. И если по-прежнему существуют значительные инфляционные риски, снижение ставок только потому, что этого хочет правительство, было бы очень опасным шагом», — предупреждает он.
По его мнению, текущая ситуация усугубляется объемом дефицита государственных финансов. «Немного парадоксально, с одной стороны, давить на ČNB, чтобы она снижала ставки, а с другой — проводить явно экспансионистскую фискальную политику. Высокие дефициты увеличивают потребность государства в заимствованиях на рынке и одновременно представляют собой дополнительный проинфляционный риск. Таким образом, правительство одной ногой давит на удешевление денег, а другой само способствует созданию условий, при которых они могут оставаться дорогими», — добавляет он.
Поэтому в ближайшие месяцы Kadeřábek не ожидает значительного удешевления ипотеки, однако не видит и причин для её существенного подорожания. Это могло бы вызвать лишь дальнейшее ухудшение геополитической ситуации или появление другого нового и сильного инфляционного импульса.
Волна пересмотра ставок
Кроме того, этот год отличается большим количеством истекающих фиксированных ставок, установленных в те годы, когда ставки были значительно ниже. По данным ČNB, в 2026 году рефиксацию или рефинансирование пройдут ипотечные кредиты на сумму около 470 миллиардов крон со средней ставкой 3,2 процента.
|
Сейчас читают 🔥Крупные инвесторы в Чехии поднимают цены на аренду жилья в Праге |
Многим домохозяйствам, таким образом, предстоит довольно ощутимое сокращение бюджета. По оценкам ČNB, средний ежемесячный платеж вырастет примерно на 15 процентов, то есть на 1 900 крон.
«При этом нынешний год не обязательно станет пиком волны пересмотра фиксированных ставок. ČNB ожидает, что в 2027 году рефинансированию или пересмотру ставок подвергнутся ипотечные кредиты на сумму примерно 530 миллиардов крон, а в 2028 году — даже не менее 600 миллиардов крон», — добавляет Сыкора.
Однако в случае с этими более поздними кредитами влияние на бюджет домохозяйств может быть не столь сильным. Дело в том, что первоначальные ставки колеблются около 4,3 процента, поэтому удар может оказаться не таким резким. В то же время Сыкора прогнозирует, что банки будут бороться за клиентов, у которых заканчивается фиксированный период.
«Всё большее внимание будет переключаться с новых ипотечных кредитов на клиентов, у которых заканчивается фиксированный период. Ведь они не обязательно должны автоматически принимать первое предложение своего нынешнего банка. Особенно в 2027 и 2028 годах, когда на рынок поступят чрезвычайно большие объёмы кредитов с изменяющейся ставкой, можно ожидать более интенсивной борьбы за их удержание — а также попыток переманить качественных клиентов у конкурентов», — поясняет он.
Поэтому он рекомендует не откладывать решение о рефинансировании и начать сравнивать предложения лучше за несколько месяцев до окончания фиксированного периода. По его мнению, в последующие годы конкуренция между банками может оказаться важнее, чем динамика средней ставки.
Заметный скачок с весны
Влияние растущих ставок можно проиллюстрировать на примере модельного ипотечного кредита на сумму 3,5 миллиона крон со сроком погашения 25 лет. Если в марте ежемесячный платеж при ставке 4,89 процента составлял около 20 240 крон, то сейчас он вырос примерно до 22 095 крон. Таким образом, за 7 месяцев она подорожала на 1 855 крон, что для семейного бюджета может стать значительной суммой.
