В Праге по-прежнему высок спрос на новые квартиры. Цена за квадратный метр уже превысила 190 тысяч крон
Цены на новые квартиры в Праге продолжают расти. Средняя цена предложения за квадратный метр уже превысила отметку в 190 тысяч крон, а в некоторых районах города — даже 200 тысяч крон. Спрос также остается высоким, хотя по сравнению с прошлым (2025) годом он снизился.
Интерес к новым квартирам в Праге в этом году по-прежнему огромен. В 3-м квартале 2026 года в столице было продано 1 600 квартир. Об этом свидетельствует актуальный анализ девелоперских компаний Trigema, Central Group и Skanska Residential. Продолжало расти и предложение, которое достигло максимального уровня за последнее десятилетие.
С начала года своих владельцев обрели в общей сложности 5 350 квартир, как новых, так и подержанных. По сравнению с прошлым годом это означает снижение на 11 % — 2025 год стал рекордным с точки зрения продаж. Причиной замедления являются, прежде всего, ухудшившиеся условия получения ипотечного кредита, будь то из-за более высоких процентных ставок или более строгих правил финансирования инвестиционных квартир. Свою роль играет также неопределенность в отношении дальнейшего развития рынка.
Тем не менее спрос уже 11 кварталов подряд превышает долгосрочный средний показатель, и за 3 месяца продается около 1 500 квартир.
Наибольший интерес покупатели проявляли к квартирам в Праге 5 и Праге 9: на долю каждого из этих районов за первые 3 квартала пришлось примерно по четверти всех состоявшихся продаж. Шестая часть пришлась на Прагу 10, а десятая — на Прагу 8.
Наибольший интерес у покупателей вызывают квартиры типа 2+kk, на долю которых приходится 45 % всех продаж, а также небольшие квартиры типа 1+kk, доля которых в продажах превышает одну четверть. В совокупности они составляют почти 3/4 всего рынка. Они популярны прежде всего из-за более низкой общей стоимости приобретения. Для инвесторов же они привлекательны тем, что, как правило, их легко сдавать в аренду.
С января по конец сентября банки и строительные сберегательные кассы выдали новые ипотечные кредиты на общую сумму 301,4 млрд крон. Это примерно на 66 млрд крон больше, чем за тот же период прошлого года. При этом, по данным Hypomonitor Чешской банковской ассоциации (ČBA), в сентябре средняя ставка достигла 5,1 %.
«Ситуация на рынке цен на квартиры и ипотеку в последние месяцы не улучшается. Тем не менее спрос на новые квартиры остается высоким. Люди давно воспринимают покупку собственной квартиры как надежный способ приумножения средств, обеспечение на старость и защиту сбережений от инфляции. И хотя в последнее время процентные ставки по ипотечным кредитам растут, покупка новой квартиры — это здравый смысл. Ведь лучше через несколько лет иметь собственную квартиру, за которую выплачена ипотека, чем просто коробку, полную квитанций об оплаченной аренде», — считает Душан Куновский, председатель правления Central Group.
Куновский ожидает, что в этом году в целом может быть продано примерно от 6 700 до 7 000 квартир. «В следующем году, как покажет время, предложение будет высоким, но спрос будет сталкиваться с ограничениями и психологическим барьером в виде более дорогих ипотечных кредитов. Может быть продано около 6 500 квартир», — оценивает он.
Средняя стоимость предлагаемых квартир превысила 190 тысяч крон за м²
Описанный чрезвычайный интерес к жилью сохраняется, несмотря на то что в третьем квартале цены на новые квартиры выросли до исторических максимумов. Средняя стоимость, по которой предлагаются квартиры, поднялась до 193 814 крон за квадратный метр, что представляет собой рост на 3 процента по сравнению с предыдущим кварталом и даже почти на 12 процентов в годовом исчислении.
Аналогичная тенденция проявилась и в отношении цен продажи, то есть сумм, за которые квартиры в конечном итоге были проданы и которые могут отличаться от цен на порталах объявлений. Они достигли среднего значения 186 408 крон за квадратный метр. По сравнению с предыдущим кварталом они выросли на 2 %, а в годовом исчислении — на 10 %.
Причиной роста цен является, прежде всего, высокий спрос со стороны покупателей, при котором продавцу нет смысла снижать цены, поскольку он знает, что покупатель всё равно найдётся. Однако на рост цен повлияли также более высокие затраты на финансирование и растущие цены на строительные материалы, рабочую силу и земельные участки.
«Отметка в 190 тысяч крон за квадратный метр свидетельствует об одном существенном парадоксе пражского рынка. У нас здесь высокий спрос, инвесторы, готовые строить, и огромный экономический потенциал, но, несмотря на это, мы не можем достаточно быстро превращать инвестиции в новые квартиры. Растущие цены на материалы и рабочую силу — это лишь часть истории. Другой частью является цена времени, неопределённости и капитала, завязанного в проектах, которые готовятся долгие годы», — комментирует рост цен Зденек Соудный, вице-президент Союза предпринимателей в строительстве.
Именно эти затраты, по его мнению, в значительной степени являются излишними. «Поэтому главным резервом для обеспечения более доступного жилья является не более дешёвый бетон, а более дешёвый и быстрый путь от инвестиций до готовой квартиры. Если нам удастся снизить затраты на подготовку проектов и создать условия для привлечения большего объёма инвестиций и конкуренции, рынок сможет предложить больше квартир по более выгодным ценам. Без необходимости регулировать цены или заменять частных инвесторов государством», — добавляет он.
По данным застройщиков, самые дешёвые новые квартиры в третьем квартале находились в Праге 9 и 10. Средние предложенные и окончательные цены здесь колебались от 170 до 175 тысяч крон. Напротив, в Праге 1 средняя цена за квадратный метр превысила 319 тысяч крон. Однако за этим стоит и небольшое количество состоявшихся продаж.
Высокие цены на новые проекты сохраняются и в Праге 2, где цена за квадратный метр достигала примерно 282 тысяч крон, и в Праге 7 — почти 217 тысяч крон. Средние цены предложения превысили 200 тысяч за квадратный метр в пяти из десяти пражских округов, а ещё 2 округа очень приблизились к этой отметке.
В этом квартале самыми дешевыми в расчете на квадратный метр оказались квартиры типа 3+kk, средняя цена на которые колебалась около 168 тысяч крон. Причина, конечно, в том, что речь идёт о более просторных квартирах, и в результате, несмотря на более низкую цену за метр, они обходятся дороже.
Напротив, у небольших квартир типа 1+kk средняя цена превышала 210 тысяч крон за квадратный метр, а самые популярные квартиры типа 2+kk продавались в среднем по 184 тысячи крон за квадратный метр. В случае с этими квартирами действует обратное правило: несмотря на более высокую стоимость квадратного метра, квартира меньше по площади и, следовательно, обходится дешевле, поэтому на них и наблюдается спрос.
«Рассматривая рекордные цены на новые квартиры, часто упускают из виду одну существенную вещь. Квартира — это не только место для проживания, но и долгосрочная инвестиция, а также способ сохранить стоимость денег. Именно в случае небольших квартир интересы людей, ищущих собственное жильё, пересекаются с интересами инвесторов, которые ценят их потенциал для сдачи в аренду. Поэтому эти квартиры являются самыми дорогими в пересчете на квадратный метр, но благодаря более низкой общей цене одновременно относятся к числу самых востребованных», — поясняет Марцел Сурал, основатель и председатель правления компании Trigema.
По его словам, средняя стоимость квартиры в третьем квартале поднялась до 11,8 млн крон. Год назад в тот же период она была более чем на миллион ниже — в среднем квартира обходилась в 10,7 млн. Цены на квартиры планировки 1+kk выросли в годовом исчислении примерно на 20 процентов. По его мнению, недвижимость в хороших районах в долгосрочной перспективе сохраняет свою привлекательность, и высокий спрос на нее является одной из причин, по которой цены на новые объекты в Праге продолжают расти. По его мнению, с появлением новых проектов темпы роста цен могут постепенно замедлиться, однако кардинального разворота ценовой тенденции он пока не ожидает. В качестве примера он приводит «брненский парадокс», когда цена заключенных сделок превысила предложенную цену. В то время как средняя цена предложения за квадратный метр составляла 162 241 крон, в среднем квадратный метр продавался за 164 917 крон.
По его мнению, разница в ценах между вторичным и первичным рынками — то есть между новыми и подержанными квартирами — в будущем может перенаправить часть спроса на вторичный рынок, где рост цен на недвижимость в настоящее время несколько замедлился до 6,4 процента в год.
Спрос не удовлетворяется даже при самом высоком предложении за последние 10 лет
На конец сентября в Праге в продаже находилось 7 200 новых квартир. Это на 12 процентов больше, чем в предыдущем квартале, а в годовом исчислении этот рост составляет целых 26 процентов. По мнению застройщиков, на рост предложения повлияло прежде всего выдача разрешений на реализацию большего числа проектов, а также на последующие этапы тех, строительство которых уже ведётся.
По данным Института планирования и развития столицы Праги, для покрытия дефицита жилья в Праге ежегодно должно выдаваться разрешение на строительство и возводиться не менее 10 тысяч новых квартир. Однако за последние 20 лет такого показателя не удалось достичь ни разу, и в этом году ситуация также не претерпит существенных изменений. И это несмотря на рекордное количество разрешений: по данным статистиков, с января по август этого года в пражских многоквартирных домах было разрешено строительство 4 848 квартир, что представляет собой рост на 26 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Наибольшее количество новых квартир — около 22 процентов — на конец сентября было в предложении в Праге 5. За ними следовали 9-й и 10-й районы Праги, на долю которых пришлось по 19 процентов, а наименьшее количество свободных квартир по-прежнему приходится на центр — 1-й и 2-й районы, где сосредоточено примерно 2,6 процента предложения.
«Годовой рост предложения на 26 % — это хорошая новость для стабильности рынка, однако темпы выдачи разрешений на строительство по-прежнему отстают от потребностей мегаполиса. В предложении по-прежнему доминируют планировки 1+kk и, в особенности, 2+kk. Сегмент 3+kk представляет собой стабильное предложение в долгосрочной перспективе, как с точки зрения количества квартир, так и их средней площади», — добавляет Петр Михалек, председатель правления Skanska Residential, по словам которого в настоящее время наиболее выгодную цену за квадратный метр предлагают квартиры планировки 3+kk. Он добавляет, что предложение квартир на продажу, включая квартиры на вторичном рынке, выросло в годовом исчислении на пятую часть.
«Эти квартиры предлагают лучшее соотношение цены за квадратный метр и, таким образом, остаются наиболее выгодным выбором для семейного проживания в Праге. Будущее предложение новых квартир в Праге может быть ограничено сохраняющейся нехваткой подходящих земельных участков, сложными процедурами получения разрешений, а также значительным ростом цен на строительные материалы и услуги. Если в этих областях не произойдет системных изменений, нынешнее расширение предложения может оказаться лишь временным колебанием», — добавляет он.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
