Меры регулирования ČNB подействовали. Интерес к инвестиционным ипотечным кредитам в Чехии пошел на спад

Весной инвесторы в чешскую недвижимость устремились в банки, чтобы успеть оформить ипотеку до вступления в силу мер регулирования, введенных Чешским национальным банком с апреля. После бума рынок сейчас охлаждается, поскольку спрос на инвестиционные ипотечные кредиты резко снизился.

Более строгие правила Чешского национального банка по предоставлению так называемых инвестиционных ипотечных кредитов, вступившие в силу в апреле, уже сказываются на рынке ипотечного кредитования. «После введения новых правил рынок, возможно, потерял до 10 процентов своего потенциала из-за ограничений на инвестиционные ипотечные кредиты», — говорит Давид Эйм, заместитель председателя правления компании Gepard Finance. Аналогично высказываются и другие участники рынка.

Падение спроса на десятую часть

«Исходя из наших наблюдений, мы оцениваем, что регуляторные меры могли снизить спрос на инвестиционные ипотечные кредиты примерно на 10 процентов», — отмечает пресс-секретарь UniCredit Bank Петр Плочек. По его мнению, влияние оказали не только регуляторные меры, но и рост ставок по ипотечным кредитам.

Сейчас читают 🔥 Чешские банки ужесточают условия по инвестиционным ипотечным кредитам. Тысячам людей понадобится больше денег

Это соответствует предыдущим оценкам ČNB, на которые повлияет ужесточение. По оценкам ČNB, ужесточение затронет от 7 до 9 процентов объёма вновь выданных ипотечных кредитов.

Однако некоторые инвесторы и раньше не указывали, что приобретают недвижимость для сдачи в аренду, в результате чего ипотека оформлялась как обычный кредит. Таким образом, реальная доля инвестиционных ипотечных кредитов на рынке может достигать около 20 процентов.

Правила ČNB по предоставлению инвестиционных ипотечных кредитов распространяются на приобретение третьей и последующих объектов недвижимости. Максимальный размер кредита по отношению к стоимости недвижимости для таких ипотечных кредитов может составлять лишь 70 процентов, в то время как для ипотечных кредитов на первую или вторую недвижимость он составляет 80 процентов, а для заявителей моложе 36 лет — даже 90 процентов.

Кроме того, инвесторы не должны превышать значение семи по показателю DTI (соотношение общего долга заявителя к годовому доходу). Для обычных заявителей ČNB рекомендует, чтобы DTI не превышал значения 8.

Сейчас читают 🔥 В мире станет еще больше богатых людей. Почти 2 300 чехов имеют более 30 миллионов долларов

Ужесточение условий тяжело отразилось на инвесторах. «У большинства инвесторов уже нет шансов получить кредит в банке», — добавляет Иржи Вагнер из компании Next finanční, который консультирует клиентов по вопросам оформления ипотеки. По его словам, многие из них уже не смогут получить ипотеку из-за низкой кредитоспособности.

При этом регулирование повлияло на развитие всего рынка в этом году. Дело в том, что до введения новых правил наблюдался резкий рост как объёма выданных кредитов, так и средней суммы ипотечного кредита. Так, по данным Чешской банковской ассоциации, в апреле были выданы новые ипотечные кредиты на сумму 44,2 млрд крон, что, по словам Эйма, является рекордным показателем. «В течение последних 3-х месяцев подряд объём и количество оформленных ипотечных кредитов снижались», — добавляет Эйм. В июле финансовые учреждения выдали ипотечные кредиты на сумму 30,8 млрд крон.

Снизилась также средняя сумма ипотечного кредита. Если в апреле она составляла 4,89 млн крон, то в прошлом месяце — 4,59 млн крон. «Этому способствуют новые нормативные требования и обязанность вносить более высокую долю собственных средств при владении тремя и более объектами недвижимости. Однако параллельно с этим наблюдается рост ставок, что снижает доступную сумму для всех заявителей», — комментирует Якуб Рыба, исполнительный директор брокерской сети FinGO.

Дело в том, что инвесторы подготовились к ужесточению регулирования. «Перед вступлением в силу новых правил, как и следовало ожидать, произошел период так называемого „предварительного запаса“, когда часть клиентов ускорила свои инвестиционные решения, чтобы успеть оформить ипотеку на прежних условиях», — поясняет Эйм, отмечая, что сейчас они уже не обращаются за кредитами. По его мнению, результатом этого стало текущее снижение объёма ипотечных кредитов.

Охлаждение ипотечного рынка

Аналогично высказываются и другие эксперты. «За снижением средней суммы ипотечного кредита, вероятно, стоит еще и эффект регулирования инвестиционных ипотек. Дело в том, что многие клиенты оформили кредиты ещё до изменения правил, средний объём ипотечных кредитов временно вырос, а сейчас рынок возвращается к стандартной динамике», — поясняет Милан Вольдрих, директор по ипотечным кредитам Raiffeisenbank.

Это повлияло и на рынок недвижимости. «Инвесторы запаслись заранее и скупали всё, что только можно», — добавляет Вагнер. Нынешнее охлаждение в сфере инвестиционных ипотечных кредитов, по его мнению, может отразиться на интересе к новостройкам в Праге, где доля инвесторов в спросе составляла 50 и более процентов.

Однако за снижением интереса к ипотеке и уменьшением её среднего размера стоит также удорожание ипотечных кредитов из-за войны в Иране, вызвавшей опасения по поводу инфляции. На это отреагировали финансовые рынки, где выросла процентная ставка — так называемый процентный своп. Именно по нему банки занимают средства друг у друга. В настоящее время трехлетний процентный своп колеблется около 4,5 процента, тогда как до конфликта он составлял 3,4 процента.

В результате ипотечные кредиты уже подорожали. «В этом году речь идёт о значительном изменении. В январе мы договаривались о ставке по трехлетней фиксированной ипотеке в среднем на уровне 4,56 процента, а в июле — уже на уровне 5,02 процента», — приводит цифры исполнительный директор брокерской сети FinGO Якуб Рыба.

Сейчас читают 🔥 По данным 4 из 10 новых квартир в Чехии покупают инвесторы. Они спекулируют на росте цен

И рост стоимости ипотечных кредитов может продолжаться. «Если рост процентных свопов сохранится в течение длительного времени, то, скорее всего, эта ситуация постепенно отразится и на ценах новых ипотечных кредитов. Однако это не единственный аспект: существенную роль играют также подход конкурентов и общее развитие экономики», — отмечает Милан Волдржих, директор по ипотечным кредитам Raiffeisenbank. Аналогично высказываются и другие банковские учреждения.