Застройщики в Чехии начали бороться за потенциальных покупателей

Застройщики в Чехии начали бороться за потенциальных покупателей, которых стало значительно меньше. Это пока не видно на ценниках квартир, но клиенты могут получить к примеру бонус на новую кухню.

После рекордного прошлого 2021 года рынок новых квартир в Чехии притих. Это было вызвано сочетанием высоких процентных ставок, ужесточения условий ипотечного кредитования и рекордных цен на жильё. В столице, где строится больше всего новых квартир по сравнению с другими населенными пунктами Чехии, в первом полугодии было продано всего 1 900 квартир, что вдвое меньше, чем в предыдущем году.

Низкий спрос уже сказывается на ценах на эти квартиры, и застройщики ищут способы привлечь оставшихся покупателей, которые все еще могут позволить себе новую квартиру в нынешних условиях. Поэтому они все чаще предлагают скидки и специальные акции в рамках своих стратегий продаж.

Сейчас читают 🔥 Фиксированный налог для OSVČ в Чехии в 2024 году

Рост цен и влияние повышения процентных ставок

Хотя квартиры в пражских новостройках подорожали за год на 18 %, стремительный рост, который наблюдался на рынке в 2021 году, когда цены подскочили более чем на 30 % за год, теперь остался в прошлом. По сравнению со второй половиной 2021 года квартиры в новостройках подорожали всего на 1 % и составили в среднем 124 887 чешских крон за квадратный метр, согласно данным компании JLL, которая давно следит за рынком.

"Благоприятные условия на чешском рынке квартир, которые сопровождали предыдущие 2 года, теперь изменились. Резкий рост процентных ставок и общее снижение доступности ипотечных кредитов охладили спрос, который начал проявляться в предложении различных скидок и специальных акций для потенциальных покупателей", - прокомментировала ситуацию Бланка Вачкова, директор отдела исследований рынка компании JLL.

По сравнению с началом года, когда некоторые прайс-листы даже не были доступны, потому что интерес покупателей был огромен, а цены росли каждый день, по её словам, мы можем наблюдать определенную нервозность и попытку сделать предложение более привлекательным.

Хитрости застройщиков

В последнее время, что связано со значительным ростом процентных ставок по ипотечным кредитам, вс1 более распространенным вариантом действий продающих компаний становится так называемая гарантированная ипотека, когда продавец гарантирует клиенту процентную ставку около 3 %, обычно на 2 года.

Сейчас читают 🔥 В феврале 2024 года банки в Чехии выдали ипотечных кредитов на сумму 15,8 млрд крон, что в 2 раза больше, чем в прошлом году

"Проблема, однако, в том, что для получения ипотеки под нынешние 6 % клиент должен подтвердить доход, а таких людей немного", - говорит Вит Сурал, глава аналитической компании Flat Zone.

Способом, которым продавцы обещают сделать свои предложения более привлекательными и найти новых покупателей, может быть также личное установление условий финансирования. "Например, необходимость оплатить только 15 % от стоимости покупки при подписании договора о резервировании, а остальное выплатить после завершения проекта. Таким образом, у клиента есть возможность подождать год или два для получения ипотечного кредита с более выгодной процентной ставкой для строящихся квартир", - сообщил Сурал в интервью SZ Byznys.

Крупнейший чешский застройщик жилья, Central Group, предлагает, среди прочего, гарантию возврата денег, при которой застройщику достаточно заплатить 10 % от суммы недвижимости, а клиент имеет возможность вернуть купленную квартиру в любое время до даты завершения строительства.

Другой пример действий - предложение кухонного оборудования или аксессуаров, включенных в цену. Этот вариант предлагается, например, компанией JRD в проекте Bohdalecké kvarteto для квартир 1+kk и 2+kk.

"Такие акции довольно часто встречаются на рынке, просто сейчас о них больше сообщается публично. Это естественный шаг для девелоперских компаний, потому что они могут предложить клиенту высокую стоимость по оптовым ценам, которую клиент не смог бы получить в другом месте на рынке", - объясняет намерение Сурал из Flat Zone.

Застройщик JRD также предлагает ваучер на меблировку квартиры стоимостью полмиллиона крон в проекте Císařská vinice, в дополнение к кухонному оборудованию.

Что будет с ценами?

Хотя официальные цены, указанные продавцами новых квартир, практически не изменились по сравнению со второй половиной 2021 года, растущий объём рекламных предложений указывает на косвенное удешевление квартир. Хотя покупатели будут платить полную стоимость за новостройку, рекламное предложение в конечном итоге снизит общую стоимость. Это касается только отдельных случаев, когда застройщик или инвестор применяет скидку или акцию.

Однако с точки зрения всего рынка, по мнению экспертов, цены на квартиры падать не будут.

Сейчас читают 🔥 Ситуация с чешской недвижимостью в 2023 году

"Мы не ожидаем снижения цен на новостройки. Стоимость земли, строительства и финансирования очень высока. Данные за первое полугодие указывают скорее на стагнацию цен. Мы можем представить, что последние несколько квартир в завершенном проекте могут быть предложены более выгодно, но мы ожидаем, что первым выбором будет предложение бонусов, например, в виде кухонного гарнитура или гаражного места, включенного в цену", - объясняет Павла Хола, которая занимается коммуникациями со СМИ в компании JLL.

Вит Сурал из Flat Zone также ожидает стагнации цен, и он также отмечает, что в период низкого спроса на новые квартиры, особенно у небольших застройщиков, могут возникнуть проблемы в будущем.

"Небольшие компании, которые не создали достаточных резервов и не организовали финансирование, в будущем могут быть вынуждены продать свои текущие проекты более сильным игрокам, которые распродадут квартиры, например, через год, или переведут проект на рынок аренды, где текущий спрос очень высок", - говорит Сурал.

По словам Карины Тохтаровой, соучредителя фонда недвижимости Vertex Fund, некоторые небольшие застройщики и строительные компании могут даже объединиться уже в начале следующего года, чтобы укрепить свои позиции на рынке.

"Я не говорю, что будет монопольный контроль рынка, но рынок разработчиков будет фильтроваться достаточно жестким образом, и некоторые исчезнут. Мы также будем следить за слиянием девелоперских компаний и коммерческих банков", - сказала Тохтарова в интервью SZ Byznys.

Кроме того, по её словам, будут подписаны контракты с фондами во вновь планируемых проектах из-за отказа банковского финансирования и предварительных продаж. "Этот факт не идёт на пользу покупателям, которые впоследствии будут выкупать недвижимость на вторичном рынке у этих фондов с премией и после нескольких лет износа", - сказала она.

Кульминация всей ситуации, по её словам, может наступить в мае следующего года после надлежащего учета платы и других расходов, связанных с жильём.

"На рынок выйдет большое количество квартир и домов от владельцев, которые не смогли догнать расходы на жильё и сумму рефинансированной ипотеки", - сказала Тохтарова, добавив, что десятки тысяч объектов могут оказаться на более высокой стороне, частично конкурируя с проектами развития.

Сейчас читают 🔥 В Чехии всё больше людей смогут позволить себе жильё, ипотеки дешевеют