Пражские офисы стареют быстрее, чем строятся новые. Арендная плата будет продолжать расти

В Праге построено меньше всего офисов за всю историю рынка, а большая часть существующих зданий быстро стареет. Компании продолжают искать офисы, а недостаток новых площадей способствует росту арендной платы.

Офисный рынок Праги начинает оживать после нескольких лет спада. Это происходит не потому, что в городе появляются новые площади, которых меньше всего в современной истории, а потому, что девелоперы снова начинают новые проекты после долгого времени.

В 2019 году в Праге появилось более 200 000 м² новых офисных площадей. В прошлом (2025) году этот показатель составил всего 26 600 м², что стало самым слабым результатом за всю историю рынка. Этот год также не принесет значительного перелома. Будет сдано около 36 700 м² офисов.

Сейчас читают 🔥 Несмотря на рост платежей по ипотекам, чехи в 2026 году возьмут еще больше ипотечных кредитов, чем в 2025 году

Но под поверхностью рынка интерес инвесторов к этому виду недвижимости начинает возвращаться. Объём строящихся офисов в этом году вырос более чем на 80 % по сравнению с предыдущим годом и приблизился к 313 000 м².

"Офисный рынок Праги демонстрирует признаки восстановления после периода затишья. В первом квартале девелоперы запустили 3 новых офисных проекта, а объём строящихся площадей увеличился на 81 процент по сравнению с прошлым годом", - говорится в анализе консалтинговой компании Colliers.

Больше всего строящихся метров сейчас у девелоперской группы миллиардера Людека Секыры.

"Весной 2024 года было начато строительство Smíchov City Jih, где главной достопримечательностью станет новый кампус Česká spořitelna площадью 75 000 м². На данном этапе также ведется строительство еще трех офисных зданий общей площадью 44 000 м². После завершения строительства в них разместится ČEZ", - сказал Леош Андерле, генеральный директор Sekyra Group, добавив, что общая площадь офисных помещений в городе Смихов составит чуть менее 120 000 м².

Сейчас читают 🔥 В Чехии появляется рынок с 20 тысячами новых съемных квартир

Компания также завершила строительство своей штаб-квартиры в проекте Rohan City - здания Arché площадью 10 000 м².

Сейчас в Rohan City строится будущая штаб-квартира банка Creditas площадью почти 17 тысяч квадратных метров. У нас есть еще 2 готовых офисных здания, которые вместе будут предлагать 15 тысяч квадратных метров офисных площадей", - добавляет Леош Андерле.

Кроме того, спекулятивное строительство, то есть проекты, построенные без предварительного обеспечения арендаторов, также возвращаются на рынок после длительного периода времени. Два года назад такое было практически немыслимо в офисном сегменте.

"Растет и доля спекулятивного строительства, когда девелоперы запускают проекты без предварительного закрепления арендаторов. Они делают ставку на сохраняющийся дефицит качественных офисов в центре Праги", - говорится в ежеквартальном анализе компании Colliers.

Рынок разделился на 2 мира

Данные о вакантных площадях всё чаще свидетельствуют о растущем дефиците офисных помещений в Праге. Общий объем предложения офисных площадей на сегодняшний день составляет около 3,93 млн м²2. Уровень вакантных площадей составляет около 5,8 %, что является самым низким показателем с начала 2020 года.

Помимо ограниченного строительства, за напряженной ситуацией стоят еще 2 фактора. Первый - возвращение спроса на офисы. Согласно рыночным данным, в первом квартале этого года общий валовой спрос на офисы в Праге достиг 105 400 м², увеличившись на 19 % по сравнению с предыдущим годом.

Однако основную часть рынка сегодня составляет не расширение новых компаний, а продление и перезаключение существующих договоров аренды.

"На рынке явно преобладают реконтракты, то есть продление и перезаключение договоров аренды существующих помещений. На них пришлось целых 57 процентов всей активности на рынке в начале 2026 года", - говорит Яна Влкова, директор отдела консультаций по рабочим местам и офисным агентствам Colliers.

Сейчас читают 🔥 Квартиры под аренду в Чехии в конце 2025 года подешевели

По мнению представителей рынка, это свидетельствует о том, что компании не покидают офисы, но в то же время более осторожно рассматривают возможность переезда в новые помещения. "Процесс заключения сделки по аренде занимает значительно больше времени, чем раньше. Более того, такой осторожный подход наблюдается не только здесь, но и во всех наших офисах по всей Европе", - говорит Павел Новак, руководитель отдела офисных агентств Savills.

Второй фактор - старение большей части офисного рынка как такового. По данным Colliers, 1/3 офисных зданий в Праге уже более 20 лет. К 2030 году таких офисов будет почти 1,8 миллиона квадратных метров. Таким образом, за 5 лет их доля вырастет в 2 раза.

"Здания, построенные на рубеже тысячелетий, сейчас достигают точки технологического и дизайнерского истечения. Они больше не отвечают требованиям по энергопотреблению и начинают достигать пределов приемлемости с точки зрения современных корпоративных целей устойчивого развития", - отмечает Яна Влкова.

Арендная плата продолжит расти

По мнению рынка, именно здесь начинают в полной мере проявляться последствия нескольких лет слабого строительства. Новых офисов мало, но в то же время компании не исчезли с рынка, и основной интерес сосредоточен в ограниченном количестве мест. В результате арендная плата продолжает расти.

В лучших офисных зданиях в центре Праги арендная плата сейчас составляет около 30 евро за квадратный метр в месяц. При этом в период с 2015 по 2021 год она оставалась относительно стабильной и не превышала 20 евро за м². Таким образом, за последние несколько лет офисы в центре Праги подешевели примерно вдвое.

В то же время Прага начинает приближаться к западноевропейским офисным рынкам. Например, средняя арендная плата в Гамбурге (Германия) составляет около 35 евро за квадратный метр.

"Для того чтобы девелопер мог даже начать проект, он должен иметь 100-процентный экономический смысл, учитывая дороговизну исходных ресурсов. Это означает достижение определенного уровня арендной платы, уверенность в обеспечении аренды и, возможно, четкое представление о будущей продаже здания", - говорит Павел Новак из Savills.

По мнению девелоперов, нет никаких признаков того, что давление на рост арендной платы ослабнет в ближайшие годы. Строительство новых офисов еще не завершено, а значительная часть проектов, которые строятся сегодня, выйдет на рынок только в ближайшие несколько лет.

Сейчас читают 🔥 Я должен был бы поднять цены на 1/5, утверждает глава Central Group. Заморозка новых строительных проектов

"Для качественных проектов, расположенных в хороших местах, рост арендной платы будет естественным. Это простая экономика спроса и предложения, поскольку на рынок выходит значительно меньше новых современных офисов, чем в предыдущие годы, в то время как спрос на качественные площади не уменьшается", - заключает Таши Эрмл, представитель CTP в СМИ.

Пять крупнейших проектов офисной застройки в Праге:

1. Штаб-квартира банка Česká spořitelna - 75 000 м², предполагаемое окончание строительства - первая половина 2028 года
2. Штаб-квартира ČEZ - 44 200 м², окончание строительства в первой половине 2028 года
3. Sequoia - 33 000 м²
4. Штаб-квартира Generali Česká - 31 600 м², предполагаемое окончание строительства - первая половина 2027 года
5. Hila - 20 500 м², предполагаемое завершение строительства в первой половине 2027 года