Ипотечные кредиты в Чехии снова дорожают
Ипотечный бум первой половины 2026 года может быстро закончиться. Геополитическая напряженность на Ближнем Востоке подталкивает вверх стоимость денег, ипотеки снова дорожают, и, по мнению эксперта Либора Остатка, ставки могут вскоре вернуться к отметке выше 5 процентов.
В то время как первые месяцы этого года напоминали ипотечный праздник, вторая половина года может принести отрезвление. На рынок жилья начинают влиять 2 сильных фактора: новое регулирование Чешского национального банка в отношении инвестиционных квартир и растущая геополитическая напряженность на Ближнем Востоке. Это подталкивает вверх ожидания инфляции и процентных ставок.
Объёмы новых ипотечных кредитов, хотя и бьют рекорды, но, по словам ипотечного эксперта Либора Остатка из Broker Trust, цифры не отражают всей картины. Мы, конечно, берём в кредит больше денег, но на гораздо меньшее количество квартир, поскольку они стали дороже.
Средняя ипотека за первые 4 месяца года достигла примерно 4,5 миллиона крон, тогда как 5 лет назад она составляла чуть менее 3-х миллионов. За рекордными объемами ипотеки стоит прежде всего рост цен на недвижимость и более высокие суммы кредитов, а не рекордное количество клиентов.
За первые 4 месяца этого года банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 193 миллиардов крон, то есть почти на 20 миллиардов больше, чем за тот же период рекордного 2021 года. Однако количество оформленных ипотечных кредитов ниже. В этом году их было примерно 43 тысячи, тогда как за тот же период 2021 года — почти 59 тысяч.
По словам Остатка, росту спроса способствовало и новое регулирование Чешского национального банка, направленное на инвестиционные квартиры. Поскольку о ней было известно за несколько месяцев, часть инвесторов ускорила покупку. «Люди запаслись заранее. И этот процесс еще не закончился», — сказал Остатек в подкасте «Ve vatě». Также растет число людей, которые взяли кредит, не выбрав конкретную недвижимость.
Конфликт на Ближнем Востоке подтолкнет процентные ставки вверх, предполагает Остатек. Динамика стоимости денег, то есть процента, по которому банки одалживают друг другу средства, чрезвычайно чувствительна к геополитической ситуации в этом регионе. Когда появляется надежда на успокоение ситуации, цены на нефть и долгосрочные процентные ставки снижаются. Как только напряженность усиливается, ставки сразу же растут.
За последние 3 месяца средние ипотечные ставки выросли примерно на 0,3 процентного пункта и летом могут приблизиться к отметке 4,8 процента. Кроме того, банки уже снова начинают предлагать ипотечные кредиты со ставками выше пяти процентов. Если конфликт затянется, ставки могут продолжить рост.
Бабиш давит на Михла
Между тем в дискуссию об ипотеке резко вмешалась и национальная политика. Премьер-министр и председатель движения ANO Андрей Бабиш в последние недели неоднократно критиковал управляющего Чешского национального банка Алеша Михла и давал понять, что центральный банк должен снизить ставки, чтобы удешевить ипотеку.
Ведь перед выборами движение пообещало избирателям «беспроцентные кредиты на первое жильё» и «государственные субсидии на выплату процентов» для молодых семей с детьми и для представителей «важных профессий», таких как учителя, военные, полицейские или медицинские работники. А более высокие ставки не играют на руку правительству.
Андрей Бабиш указывал на ипотечные кредиты в евро, которые в долгосрочной перспективе дешевле, чем кредиты в национальной валюте. Однако чешская крона является более рискованной и инфляционной валютой, чем евро. Инвесторы требуют более высокой доходности за владение активами в кронах, и это отражается на ставках по ипотечным кредитам. Поэтому чешские ипотечные кредиты в долгосрочной перспективе примерно на 0,5–1 процентный пункт дороже, чем в странах, использующих евро, объясняет Остатек.
По мнению Остатка, политики также переоценивают степень, в которой ČNB может напрямую влиять на цены ипотеки. В то время как центральный банк определяет базовые краткосрочные ставки, о цене ипотечных кредитов все больше решают рынки и геополитические риски.
Остатек одновременно предупреждает о политическом вмешательстве в принятие решений центральными банками. В качестве негативных примеров он приводит Дональда Трампа и Соединенные Штаты, а также Венгрию и Турцию. «Оказывается, это все равно что лить бензин в огонь», — предупреждает он.
По его мнению, Национальный банк должен и впредь сосредоточиваться прежде всего на борьбе с инфляцией. «На мой взгляд, Чешский национальный банк будет действовать совершенно твердо, поскольку захочет удерживать процентные ставки выше уровня инфляции», — добавляет он. Именно рост цен на энергоносители и возможное ускорение инфляции, по его мнению, сегодня представляют собой больший риск для развития ипотечного рынка, чем сами решения банковского совета.
В США ставки падали в течение 20 лет
По мнению Остатка, нынешние геополитические события напоминают опыт 70-х годов прошлого века. После нефтяного кризиса в США ипотечные ставки поднялись тогда до 18,6 процента и возвращались к исходному уровню два десятилетия.
«Процентные ставки вернулись к тому уровню, с которого все началось, только через 20 лет», — напоминает Остатек. Ипотека на сумму 4 миллиона крон при такой ставке означала бы ежемесячный платеж свыше 60 тысяч крон. При нынешних ставках выплата по такой ипотеке составляет чуть более 20 тысяч.
Либор Остатек не ожидает для Чехии столь драматичного сценария, как в США, но в то же время предупреждает, что период чрезвычайно дешевых денег остался в прошлом. По его мнению, новой нормой могут стать ставки в диапазоне от 4 до 5 процентов.
Проходит рефинансирование на миллиарды
Важной темой этого года также станет рефинансирование. В этом году у домохозяйств истекает фиксация ипотечных ставок на сотни миллиардов крон. Хорошей новостью, по словам Остатка, является то, что многие клиенты, которые брали ипотеку в конце 2021 года, могут постепенно перейти на ставки, аналогичные тем, которые у них были изначально.
Людям, которые берут ипотеку сейчас, он рекомендует рассмотреть более длительный фиксированный период, например, пятилетний. И доля кредитов со ставкой, зафиксированной именно на 5 лет, в последнее время также растет. «Мне это кажется хорошим способом управления риском. Вполне разумный шаг для тех, кто очень консервативен и хочет обеспечить себе постоянный размер платежа в течение 5 лет», — рекомендует Остатек.
Пятилетний фиксированный период примерно на полпроцента дороже обычного трехлетнего. Даже если в будущем ставки значительно снизятся, благодаря сильной защите потребителей у клиента есть возможность договориться с банком о лучших условиях или рефинансировать ипотеку.
Тем не менее, для тех, кто заинтересован в покупке первого жилья, у него нет простого совета типа «подождите, пока ипотека станет дешевле». Наоборот, он предупреждает, что ожидание не обязательно принесет лучшие условия. Ведь наряду с процентами продолжают расти и цены на недвижимость. «Окна возможностей закрываются», — предупреждает Остатек об ухудшающейся доступности ипотеки для обычных домохозяйств.
