Чешские банки открывают новый путь к дешевым ипотечным кредитам

Банки в Чехии хотят "запустить" ипотечный рынок, который охладед из-за высоких процентных ставок. Банк Česká spořitelna предложит низкие процентные ставки тем, кто возьмёт старые ипотечные кредиты. Большинство других банков также выступают за продление этого предложения.

Česká spořitelna, банк с самым большим количеством клиентов в стране, хочет, по крайней мере, взбудоражить рынок жилья, а именно кредиты на покупку недвижимости в Чехии.

Несколько недель назад компания начала предлагать своим клиентам возможность договориться с покупателями о том, что при продаже недвижимости они заберут у них ипотечный кредит по первоначальной процентной ставке. Зачастую этот срок фиксируется на несколько лет вперёд (Česká spořitelna предлагает фиксированные сроки от 1 до 20 лет) и в большинстве случаев имеет более выгодные условия, чем те, что есть в настоящее время на рынке.

Сейчас читают 🔥 Будущее чешского жилья - за арендой

Хотя некоторые банки и раньше разрешали брать старые кредиты на первоначальных условиях, но в очень специфических случаях, Česká spořitelna хочет быть гораздо более активной в этом отношении и поощрять покупку недвижимости.

"Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам составляют около 6 %, в то время как первоначальные ставки часто находятся в районе отметки 2,5 %. Покупатель, который при покупке недвижимости берт ипотечный кредит у продавца, экономит на выплате в среднем 3 200 чешских крон в месяц", - говорит Петра Скрбкова, руководитель отдела жилищного строительства в Česká spořitelna.

Однако получение ипотечного кредита выгодно и продавцу. "Учитывая более высокие процентные ставки, спрос на покупку нового жилья в настоящее время невысок. Возможность взять ипотеку по первоначальной ставке увеличит шансы продавца быстрее продать недвижимость", - объясняет Скрбкова.

Česká spořitelna не уточнила, какая доля ипотечных кредитов может быть затронута этим предложением, но в сентябре доля 5-летних кредитов составляла 36 %, 8-летних - 46 %, а 10-летних - 9 %. Девять процентов клиентов обычно имели фиксацию в течение одного-трех лет.

Сейчас читают 🔥 Ипотеки в Чехии подешевеют весной 2024 года

Опцией передачи ипотеки с первоначальной ставкой покупающей стороне могут воспользоваться все клиенты, которые имеют ипотечный кредит в Spořitelna и которым необходимо продать свою недвижимость, например, в случае развода, переезда в большую квартиру или, наоборот, в меньшую.

Хотя в банке Česká spořitelna пока не наблюдается увеличения числа клиентов, вынужденных продать свою недвижимость из-за тяжелого финансового положения, банк ожидает, что число таких владельцев недвижимости может увеличиться в связи с ситуацией в мире, высокой инфляцией и ростом цен на энергоносители.

Хотя банк заявляет, что его новое предложение направлено главным образом на то, чтобы помочь клиентам в их ситуации, ускорить продажу их недвижимости и поддержать весь рынок чешской недвижимости, он не отрицает, что хочет использовать свое дружелюбное отношение как конкурентное преимущество на ослабленном рынке ипотечного кредитования.

По данным Чешской банковской ассоциации (ČBA), активность на рынке ипотечного кредитования в октябре оставалась очень низкой, а темпы роста в годовом исчислении снизились на 82 %. "Снижение объёма выданных ипотечных кредитов заметно не только по сравнению с сильным 2021 годом, но и по сравнению с 2020 годом, в октябре объём выданных ипотечных кредитов более чем на 3/4 ниже. Однако причины нынешней ситуации, начиная от размера процентных ставок и заканчивая правилами регулирования или развитием цен на недвижимость, пока не позволяют предположить, что ситуация начнет улучшаться в ближайшее время", - говорит Якуб Зайдлер, главный экономист ČBA.

Снижение аппетита к заимствованиям также можно увидеть на конкретных цифрах из Česká spořitelna. Если в 2019 году он предоставил людям 14,5 тысяч ипотечных кредитов общим объёмом 45,3 млрд чешских крон, годом позже - 23 тысячи договоров объемом 66 млрд чешских крон, а в рекордном 2021 году заключил 38 тысяч ипотечных договоров объёмом 127 млрд чешских крон, то в этом году банк ожидает примерно такого же результата, как и до ковида.

Другие банки всё еще колеблются

О толерантном подходе банка Česká spořitelna к получению кредитов на выгодных условиях можно судить по тому, что банк намерен оставить первоначальную низкую процентную ставку даже для тех клиентов, которые будут иметь более низкие доходы или меньшее количество поручителей. "На процентную ставку не влияет наличие одного или нескольких претендентов на ипотеку, а также не влияет размер дохода клиента", - сообщает Скрбкова.

Однако банк также подчеркивает, что ипотека должна пройти стандартный процесс одобрения, и каждый случай будет рассматриваться индивидуально, с учётом финансового положения нового клиента. Каждый новый клиент должен будет пройти процедуру скоринга, и в случае неудачи он не сможет получить ипотечный кредит вообще или только по более высокой процентной ставке.

Другие банки, похоже, несколько удивлены шагом банка Česká spořitelna, но в целом они открыты к изменениям на рынке. Komerční banka, например, позволяет взять на себя ипотеку по так называемой эстафетной ипотеке.

Сейчас читают 🔥 Чешская недвижимость в 2023 году: аналитика уходящего года

"Взятие в долг связано с жизненными ситуациями (развод, продажа имущества...), а не со спекуляцией на получении лучшей процентной ставки. Но правда в том, что с точки зрения клиента, который, например, продает недвижимость, это может быть довольно интересной выгодой для покупателя в настоящее время", - говорит Ондржей Шучман, менеджер по ипотечному кредитованию в KB и MPSS (Modrá pyramida stavební spořitelna).

Райффайзенбанк также заявил, что может взять на себя ипотеку. "Однако мы не делаем этого из-за сложности процедуры. Мы подходим к этому только в отдельных случаях. Но если спрос возрастет, мы можем пересмотреть нашу нынешнюю практику", - говорит пресс-секретарь банка Мартина Котасова.

Однако в любом случае, по её словам, необходимо правильно оценить кредитоспособность клиента. "Это должно быть сделано со всей тщательностью и осмотрительностью в соответствии с законом, как если бы новый ипотечный кредит выдавался новому клиенту", - добавляет Котасова.

Представитель UniCredit Bank высказывает аналогичную точку зрения. "Мы допускаем принятие долга в текущих условиях в отдельных случаях. Однако это единичные случаи. Если будет интерес, мы рассмотрим возможность расширения предложения", - говорит Петр Плоцек.

"В настоящее время мы не предлагаем такую услугу, но мы интенсивно обсуждаем возможность альтернативы, которую мы могли бы предложить клиентам в такой ситуации", - ответил Патрик Мадле из ČSOB.

Банк Creditas также готов взять на себя ипотеку на более выгодных условиях по сравнению с первоначальной ипотекой. "Мы выдаем ипотечные кредиты не так давно, поэтому подобной ситуации в нашей стране еще не было. Однако мы готовы к такому варианту. Технически, мы предоставим новый кредит новому заявителю, но по более низкой ставке, с учетом индивидуальной оценки. Скоринг является стандартным и рассчитывается для определенной суммы погашения", - говорит Люция Брункликова, директор по коммуникациям.

Fio banka также имеет эту опцию в своем портфеле, но не хочет его расширять. Он занимается поглощением ипотеки другим лицом посредством дополнения к первоначальному кредиту, т.е. не подписывает с клиентом новый кредитный договор. Обычно это делается в случаях смерти одного из созаемщиков или развода супругов, имеющих совместную ипотеку.

"Вопрос о том, останется ли первоначальная ставка, решается в индивидуальном порядке. Внезапная самостоятельность может значительно ухудшить вашу кредитоспособность, поэтому всегда нужно оценивать, насколько сильно меняется риск для банка в каждом конкретном случае. Если клиент продает недвижимость, обремененную ипотекой, мы ведем переговоры с покупателем о новом кредитном договоре в соответствии с текущими условиями", - говорит Якуб Хэржманек, пресс-секретарь банка.

Сейчас читают 🔥 Пражский парк Soutok станет самым большим парком в Центральной Европе

Air Bank, с другой стороны, в настоящее время не позволяет передавать первоначальную ипотеку другому лицу, и сейчас такая возможность не планируется. "Среди наших клиентов нет большего спроса на такую услугу, поэтому мы концентрируем наши мощности на работе над другими проектами", - объясняет Роман Мачачек, пресс-секретарь Air Bank и Zonky. Max banka, Hello bank! и Trinity banka не предоставляют ипотечные кредиты, а mBank и Oberbank не ответили в установленный срок.

Расточительность, как во времена Якеша

Однако Moneta Money Bank совершенно иначе относится к шагу Česká spořitelna. Сейчас банк, как и весь рынок, столкнулся с падением спроса на ипотечные кредиты.

Если год назад банк оформил ипотечных кредитов на сумму 14,4 млрд чешских крон, в 2020 году их объём составил 26,3 млрд чешских крон, а в прошлом году - 50,3 млрд чешских крон, то в этом году она ожидает, что объём новых ипотечных кредитов будет лишь немного выше, чем 3 года назад (15,5 млрд чешских крон). Резкое ослабление также видно по снижению количества новых ипотечных кредитов: если в прошлом году банк Moneta обрабатывал от 1 700 до 2 000 ипотечных кредитов в месяц, то сейчас - около 100.

Если какой-либо банк готов "обменять" клиента на существующую ипотеку, он, вероятно, ведет себя неэкономично и, смею предположить, нарушает Закон о банковской деятельности", - говорит генеральный директор Moneta Money Bank Томаш Спурны.

В ситуации, когда ипотечный портфель чешского банковского сектора имеет среднюю процентную ставку 2,4 %, а новые ипотечные кредиты выдаются под 5,8 %, банк, допускающий такие операции, лишает себя возможности получить прибыль в размере 3,5 %, говорит он. Если бы он предоставлял новую ипотеку, то получил бы рыночную ставку. И именно поэтому Спурни сказал, что банк не делает этого из соображений экономии, особенно когда он предлагает вкладчикам ставку в 5,3 % по обычным розничным сберегательным счетам или фиксированным депозитам.

"Поэтому было бы странно, если бы мы пытались предоставлять "новые ипотечные кредиты" под 2,4 %. В таком случае наша экономика будет напоминать тоталитарную экономику Якеша 1980-х годов. Мы все знаем, к чему это привело", - подчеркивает глава Moneta Money Bank.

По его словам, рынок ипотечного кредитования не "запустится" благодаря шагу Česká spořitelna, поскольку спрос на этот продукт определяется процентными ставками, ростом реальной заработной платы, стоимостью владения данной недвижимостью и уровнем цен на неё, а также другими факторами. "Все эти атрибуты ипотечного спроса за последние 12 месяцев имели резко негативную динамику, и Чешский национальный банк прогнозирует рецессию в Чешской Республике. Кроме того, нас "подкосил" так называемый "налог на ветер", поэтому мы будем ждать лучших времен", - добавляет Шпурный.

Сейчас читают 🔥 Фиксированный налог для OSVČ в Чехии в 2024 году

На вопрос о том, может ли банк Česká spořitelna нарушать закон, как считает Moneta Money Bank, центральный банк ответил, что он не комментирует конкретные финансовые учреждения.

В нём говорится, что банки обязаны действовать осмотрительно при ведении своей деятельности, в частности, вести дела таким образом, чтобы не нанести ущерб интересам своих вкладчиков с точки зрения доходности их вкладов и не поставить под угрозу безопасность и стабильность банка, и в то же время они обязаны поддерживать необходимый объём капитала для покрытия принимаемых ими рисков.

"Прежде чем вступить в кредитные отношения, банки должны индивидуально оценить способность заявителя выполнять обязательства по кредитному договору на основе достаточной, точной и актуальной информации. Банки также должны оценить, будет ли конкретный кредит соответствовать готовности банка принимать кредитный риск, принципам и критериям кредитования, лимитам, а также любым соответствующим макропруденциальным параметрам", - поясняет пресс-секретарь ČNB Дениса Вшетичкова.

По её словам, центральный банк осуществляет надзор за банками посредством дистанционного надзора и проверок на местах и при осуществлении надзора оценивает весь процесс кредитования. Таким образом, основное внимание уделяется созданию системы управления кредитным риском, включая стратегию банка, аппетит к риску, правила и процедуры, связанные с этим процессом, и их эффективное применение на практике.

"Поэтому необходимым условием для оценки соответствия процедур банка всем нормативным требованиям является всестороннее знание процедур и правил, применяемых поднадзорной организацией, и оценка их применения в полном контексте рассматриваемых кредитных дел, так что это не просто оценка изолированной информации, такой как разница между процентными ставками по существующим и новым кредитам, но и, например, информация о стоимости обеспечения источников финансирования", - добавляет Вшетичкова.

Что касается вопроса "раскачки" ипотечного рынка путем взятия старого дешевого кредита, то, по мнению консалтинговой компании Premium Financial Services с сайта сравнения финансовых продуктов Chytrý Honza, это один из интересных с точки зрения клиента вариантов, который можно использовать в контексте покупки недвижимости.

"Однако у него есть свои основные подводные камни. Оставшуюся часть стоимости покупки необходимо оплатить из собственных средств или с помощью другого кредита в нынешних условиях. А поскольку редко удается соблюсти параметры для передачи кредита, то есть выплатить разницу в цене покупки, этот вариант используется незначительно. Однако этого недостаточно, чтобы заставить рынок недвижимости двигаться", - считает Петр Чаян, директор консалтинговой фирмы.

По его словам, однако, такое предложение должно быть стандартным, поскольку банк приобрел эти средства в те времена, когда ресурсы были очень дешевыми.