Что в Чехии выгоднее: платить за аренду или выплачивать ипотеку?
Сравнение расходов на жильё показывает, что ежемесячные расходы по ипотеке быстро превышают расходы на аренду. Ипотека уже обходится дороже во всех регионах по всей стране.
Остаться в съёмной квартире или взять ипотеку и приобрести собственное жильё? Вопрос жилья — один из самых острых, и, естественно, он заставляет принимать трудное решение: способны ли мы каждый месяц откладывать деньги на погашение ипотеки, но с перспективой обрести «свое», или оставаться в аренде и опасаться дальнейшего роста цен.
Еще несколько лет назад разница между ежемесячным платежом по ипотеке и арендной платой не была столь значительной. Какой вариант выгоднее — это зависело не столько от расчетов, сколько от жизненной ситуации, предпочтений или сбережений, необходимых для того, чтобы человек вообще смог получить ипотеку.
Однако сравнение ежемесячных расходов на среднюю квартиру за второй квартал этого года по регионам показывает, что ситуация за последние годы изменилась. Во всех чешских регионах аренда с точки зрения ежемесячных расходов является более дешевым вариантом. Причём зачастую на несколько тысяч крон в месяц.
«Времена, когда выплата ипотечного кредита была экономически выгоднее, чем арендная плата, окончательно ушли в прошлое. За последние годы произошло не только резкое повышение процентных ставок (примерно с 2 % и менее до более чем 5 %), но и стремительный рост цен на недвижимость. В крупных городах сегодня ежемесячная арендная плата нередко составляет всего половину ипотечного платежа», — комментирует текущую ситуацию Радек Славик, ипотечный эксперт компании Hypodům, партнера Broker Trust.
«По моему мнению, этот разрыв в будущем будет только увеличиваться. Собственное жильё становится всё менее доступной роскошью, что, естественно, приведёт к значительному росту спроса на аренду жилья. Нам нужно привыкнуть к тому, что собственная квартира или дом уже не являются само собой разумеющимся, и не каждый может себе их позволить. Таким образом, мы постепенно приближаемся к западным стандартам, где жизнь в арендованном жилье является совершенно обычным и преобладающим выбором», — добавляет он.
Где разница наиболее заметна
В столице разница между платежами наиболее значительна. Ежемесячный платеж по ипотеке на среднюю квартиру здесь, согласно актуальным данным, превышает арендную плату почти на 20 тысяч крон. Разница также значительна в Южноморавском крае, где ипотека в настоящее время обходится примерно на 11 тысяч дороже, чем аренда. Еще раз напоминаем, что все цифры и данные относятся к средним показателям, поэтому, конечно, бывают случаи, когда они могут отличаться от приведенных в тексте.
Ещё в начале февраля 2026 года разница не была столь заметной. Однако с тех пор ситуация на ипотечном рынке и рынке недвижимости кардинально изменилась, в том числе вследствие геополитической обстановки.
«Ситуация с финансированием жилья очень чутко отражает геополитические события, реакция на поведение власть имущих очень сильна. К сожалению, я не вижу особых признаков успокоения, и вполне реально, что ставки будут продолжать расти. Учитывая скорость роста стоимости денег (процентные свопы), даже стагнация ставок нереалистична; в любом случае, давайте пожелаем, чтобы рост стоимости денег остановился», — отмечает Либор Остатек, ипотечный эксперт Broker Trust. Под «стоимостью денег» подразумевается то, что даже банки вынуждены заимствовать средства на финансовом рынке для предоставления ипотечных кредитов и платить за них проценты.
«Если этого не произойдет, к концу года мы станем свидетелями превышения отметки в 6 %. В следующем году будет действовать следующее правило: цены на ипотеку будут идти рука об руку с динамикой инфляции, то есть рост инфляции равен росту процентных ставок по ипотеке», — добавляет он.
Заметные различия наблюдаются также в Среднечешском крае, который тесно связан с Прагой. Высокий спрос на жилье в пределах досягаемости от столицы здесь толкает вверх цены на недвижимость и размер ипотечных кредитов. Несмотря на то что квартиры здесь дешевле, чем в Праге, ежемесячный платеж по средней ипотеке в среднем примерно на 9 тысяч крон превышает арендную плату.
Однако в Чехии по-прежнему есть регионы, где разница между платежом по ипотеке и арендной платой не столь значительна. «Исключение составляют лишь некоторые регионы, например Устецкий, Карловарский или Моравско-Силезский края, где разница между арендной платой и ипотечным платежом относительно невелика. Однако в среднем по стране ипотечный платеж заметно превышает арендную плату», — поясняет Славик.
Еще в начале этого года в Устецком крае ипотека слегка окупалась — согласно тогдашним данным, её ежемесячный платеж был на 642 кроны ниже, чем арендная плата. Однако сейчас разница резко увеличилась, и люди с ипотекой в этом крае платят в среднем на 1 366 крон больше, чем арендаторы.
«В Праге из-за высоких цен на недвижимость аренда часто оказывается выгоднее с точки зрения ежемесячных расходов на жильё, тогда как в более дешёвых областных центрах и некоторых регионах владение недвижимостью может быть более доступным по сравнению с арендой. Однако даже там ипотека не является однозначно более выгодной, поскольку необходимо учитывать, в первую очередь, местный рынок труда, состояние недвижимости и её будущую ликвидность», — объясняет директор отдела недвижимости и строительства в Deloitte Петр Хана.
Однако ипотечный эксперт и заместитель председателя правления Gepard Finance Давид Эйм обращает внимание на то, что сравнивать аренду и ипотеку совершенно справедливо нельзя. По его мнению, аренду следует сравнивать не со всей суммой ипотечного платежа, а только с его процентной частью. Остальная часть платежа, а именно, не является расходом на жильё, а представляет собой погашение кредита, который человек возвращает самому себе в виде собственного имущества. Напротив, арендная плата просто «уходит на проживание». При этом остается фактом, что человек, выплачивающий ипотеку, однажды станет владельцем недвижимости.
«С другой стороны, факт остается фактом: я должен быть в состоянии оплачивать этот платеж. Есть люди, для которых важны не столько расходы, сколько то, чего они смогут достичь. И с этой точки зрения арендная плата все-таки более доступна. Хотя и не обязательно оптимальна с точки зрения затрат», — размышляет он.
Однако, по мнению Ханы, помимо самого платежа необходимо учитывать и другие расходы. Помимо собственных средств в размере не менее 10–20 процентов от стоимости недвижимости, нужно думать о процентах, расходах на юридические услуги, обустройстве квартиры, её обслуживании и ремонте, страховании и налогах.
По его мнению, ипотека имеет больше смысла прежде всего для многочленных семей со стабильным доходом, достаточным запасом средств и планами остаться на одном месте надолго. Аренда, напротив, более подходит тем, кому нужна гибкость, кто ожидает изменения семейной ситуации или работы, либо тем, кто при покупке квартиры израсходовал бы большую часть сбережений.
Однако если человек может позволить себе ипотеку, по мнению Эйма, откладывать её не стоит. Ведь в случае снижения ставок это привлечёт дополнительных покупателей, а спрос только поднимет цены на недвижимость ещё выше. По его мнению, арендная плата в будущем будет только расти. На неё будут влиять как инфляция, так и растущие цены на недвижимость, а также увеличивающиеся расходы по ипотеке.
«Если ипотека дорогая и люди не могут её получить, то они снимают жильё. Это приводит к росту спроса на аренду и оказывает давление на рост арендной платы. Так что, если в последние годы разрыв скорее увеличивался, со временем он снова сократится. Но арендная плата будет скорее приближаться к сумме ежемесячного платежа по ипотеке, чем наоборот», — добавляет он.
Растущие цены… на всё
Особенно в крупных городах цены, по которым продаются квартиры, за последние годы значительно выросли. По данным Чешского статистического управления, в период с 2023 по 2025 год средняя стоимость квартиры в Праге выросла почти на 27 процентов, а в Брно — примерно на 28 процентов. Цены росли по всей стране — примерно на 23 процента.
Данные портала Sreality.cz показывают, что в годовом исчислении цены значительно выросли в Пардубицком крае, где стоимость старых квартир подорожала на 24 процента. Однако цены росли по всей стране, и рост цен не превысил 10 процентов лишь в четырёх краях.
«Мы уже давно наблюдаем значительный рост цен на старые квартиры в Пардубицком крае, на который в последнее время обратили пристальное внимание инвесторы в связи с развитием транспортной инфраструктуры», — говорит Хана Контриш, менеджер по отраслевым услугам Seznam.cz.
«В годовом сравнении во втором квартале 2026 года цены также значительно выросли в Устецком крае, где отмечается самая низкая средняя цена за квадратный метр среди всех чешских краев. Это интересует широкий круг людей, которые не располагают большими финансовыми средствами, но все же хотят приобрести собственное жилье или инвестировать», — добавляет она.
Однако растут и цены на аренду. Согласно Deloitte Rent Index, с 2014 года арендная плата в Чехии подорожала более чем вдвое, а по данным портала Sreality, в годовом исчислении она выросла во всех краях на несколько процентов, а в Моравско-Силезском крае — даже на 12 процентов. Однако рынок начинает стабилизироваться, и становится очевидным, что даже у цен на аренду есть свой потолок.
«В Чехии арендные ставки растут более умеренными темпами. Однако мы наблюдаем более заметный рост арендных ставок на старые квартиры, например, в Моравско-Слезском крае. Напротив, более умеренные темпы наблюдаются, например, в Праге, где, однако, арендная плата является самой высокой в Чехии, и цены, по-видимому, достигают предела платежеспособности арендаторов», — объясняет Контриш.
По словам Франтишка Брожа при оценке будущей динамики арендных ставок стоит обращать внимание на так называемые арендные потолки, то есть финансовый предел, который определяется в первую очередь динамикой доходов домохозяйств и, во вторую очередь, уровнем процентных ставок. «Сейчас ситуация такова, что в большинстве городов существует пространство для дальнейшего умеренного роста, просто он, вероятно, не будет таким скачкообразным, как в предыдущие годы», — говорит Брож.
Регионы и города существенно различаются
По его словам, в Праге рыночные арендные ставки остановились на уровне чуть выше 450 крон за квадратный метр, и, несмотря на высокий спрос, владельцы начинают идти на уступки, чтобы удержать хороших арендаторов. Ведь поиск новых арендаторов и возможные сложности обходятся в копеечку. Кроме того, по словам Брожа, предыдущий рост арендных ставок в Праге был связан не только с растущим интересом, но и с улучшением качества квартир.
По словам Броже, в областных центрах наблюдается иная динамика, поскольку сегодня там проживает другой тип арендаторов. «В прошлом аренда жилья в областных центрах в основном была промежуточной остановкой на пути к собственному жилью или в более крупный город — чаще всего в Прагу или Брно. Сегодня число людей, которые будут оставаться в арендованном жилье надолго, растёт», — поясняет он.
«Часто речь идёт о семьях, которые переехали, например, из более дорогого района и продолжают ездить на работу в Прагу или Брно, хотя и не ежедневно. Жизнь в областном городе, таком как, например, Плзень, Либерец или Оломоуц, имеет для них смысл с точки зрения семейной жизни — например, благодаря более доступным школам и детским садам, при этом зарплата в Праге или Брно повышает их уровень жизни», — добавляет он.
|
Сейчас читают 🔥Кто виноват в дороговизне квартир в Чехии? |
Поэтому, по его мнению, арендная плата будет продолжать расти в основном в Градец-Кралове, Пардубицах или Чешских Будейовицах, где в долгосрочной перспективе она, вероятно, будет расти быстрее, чем в Праге или Брно. Напротив, динамику цен в Карловых Варах, Усти-над-Лабем, Йиглаве или Злине, по его мнению, предсказать сложно. Усти по-прежнему имеет все более тесную связь с пражским рынком, в то время как Карловы Вары остаются одними из самых дешёвых мест, и пока спрос на них не был настолько велик, чтобы это изменилось.
