Сколько квартир у Airbnb в Праге? Платформа вытесняет людей из центра, но она не виновата в жилищном кризисе

В Праге 1 квартиры, сдаваемые через платформу Airbnb, составляют пятую часть жилого фонда, однако в масштабах всего города их доля составляет всего 1 процент. Новый анализ показывает, что причиной жилищного кризиса в Праге является, прежде всего, недостаточное строительство.

Прага рассматривает возможность регулирования сдачи квартир в аренду через платформу Airbnb. В качестве примера для подражания город обращается, например, к Хорватии; в Министерстве местного развития (MMR) также готовятся законодательные изменения. Одной из причин является предположение, что краткосрочная аренда вытесняет пражан из квартир и усугубляет жилищный кризис. Однако новый анализ проекта «Пражское жилье под лупой» показывает, что временная аренда занимает лишь незначительную долю жилого фонда.

«В июне 2026 года в Праге было зарегистрировано 7 878 активных квартир или домов, предлагаемых через платформу Airbnb. По сравнению с примерно 720 тысячами квартир в Праге они составляют около 1,1 процента жилого фонда», — поясняет Якуб Кунеш, эксперт-консультант проекта.

Сейчас читают 🔥 Размер родительского пособия в Чехии может быть увеличен до 400 тысяч крон (16 345 евро)

По его мнению, это не означает, что Airbnb не может создавать локальные проблемы в историческом центре города. Однако краткосрочная аренда не может служить объяснением общепражского жилищного кризиса.

Дело в том, что между отдельными районами существует большая разница. По данным Института планирования и развития столицы Праги (IPR), жилые единицы, предлагаемые через Airbnb на территории Праги 1, составляют примерно пятую часть всех квартир. Столь же высокая доля краткосрочной аренды наблюдалась до введения регулирования и в центрах Барселоны, Амстердама или Лиссабона. 

По сравнению с Прагой 1 доля квартир, сдаваемых через Airbnb, в других районах города значительно ниже — в Праге 2 она едва достигает 7 процентов, а в некоторых окраинных районах не превышает даже половины процента. Однако существуют и другие платформы, предлагающие краткосрочную аренду, а количество предлагаемых квартир также может меняться в зависимости от сезона. 

Кроме того, по данным IPR, меняется характер самого рынка — если в 2019 году на одного хозяина в среднем приходилось 2 квартиры, то в 2024 году их число уже выросло до 3-х. Более половины всего предложения в Праге сегодня приходится на арендодателей, владеющих пятью и более объектами. Таким образом, краткосрочная аренда превращается в профессиональный бизнес.

Сейчас читают 🔥 Чехи в марте 2026 года запаслись более выгодными ипотечными кредитами

По словам Кунеша, более высокая концентрация квартир на Airbnb естественным образом меняет и характер данного района. «Если в каком-то месте концентрируются краткосрочные гости, особенно в центрах городов, то, естественно, здесь растёт спрос на рестораны, кафе, заведения быстрого питания или сувениры», — поясняет он.

Дефицит жилья возник уже давно

Таким образом, согласно анализу, главная причина жилищного кризиса лежит в другом. Накопленный дефицит строительства в столице с 2006 года превышает 91 тысячу квартир — ведь строится значительно меньше, чем необходимо Праге. Проблема длительного дефицита строительства примерно в 11,5 раз превышает весь текущий объём квартир, задействованных в Airbnb. Поэтому нельзя сказать, что причиной недоступности жилья в Праге является в первую очередь краткосрочное размещение.

«Представим, что все квартиры, предлагаемые на Airbnb, в одночасье вернулись бы на рынок долгосрочной аренды — что само по себе является иллюзорной идеей. Даже после этого в Праге по-прежнему не хватало бы более 83 тысяч квартир. Полный запрет Airbnb устранил бы таким образом лишь примерно 8,6 процента нынешнего дефицита жилья. Это определенно не является решением жилищного кризиса, тем более в ситуации, когда Прага ежегодно наращивает жилищный дефицит, а это — разовое мероприятие», — объясняет Кунеш.

Основная проблема жилищного рынка Праги начала формироваться задолго до того, как аренда через Airbnb достигла сегодняшних масштабов. По его словам, накопленный дефицит жилищного строительства превысил сегодняшний объем активных квартир на Airbnb примерно в 2009 и 2010 годах. С тех пор он только увеличивался. Таким образом, по его мнению, жилищный кризис является не следствием расцвета краткосрочной аренды, а результатом длительного дефицита строительства, который продолжается уже почти 2 десятилетия.

По его мненению, эффект от запрета Airbnb был бы лишь временным — даже если бы все почти 8 тысяч пражских объектов Airbnb немедленно превратились в долгосрочное жильё, при нынешних темпах строительства это «облегчение» продлилось бы менее 2-х лет. После этого дефицит жилья вернулся бы к исходному уровню. В то же время регулирование Airbnb могло бы оказать определенное влияние на цены аренды, поскольку часть квартир вернулась бы на рынок долгосрочной аренды.

По его мнению, если не произойдет ускорения строительства новых квартир, у Праги снова возникнет та же проблема даже после введения регулирования — только на несколько лет позже.

Проблема не только в жилье

Однако следует отметить, что доступность жилья — не единственное, что беспокоит жителей городов в связи с краткосрочным проживанием туристов в обычной застройке. Они жалуются на шум и нарушение ночного покоя; кроме того, при таком типе проживания не урегулирован вопрос об уплате городских сборов, и город, таким образом, теряет деньги. Дело в том, что владельцы квартир регистрируются для уплаты сборов добровольно.

Поэтому Министерство местного развития готовит поправку к закону о туризме, а городской округ Прага 1 просит, чтобы готовящаяся поправка предоставила муниципалитетам конкретные инструменты — то есть возможность установить личность владельца квартиры, убедиться, что помещение должным образом сдано в эксплуатацию, и проверить, действительно ли оператор уплачивает сборы. Дело в том, что в Чешской Республике пока отсутствует специальное регулирование краткосрочной аренды.

Сейчас читают 🔥 Из пражских квартир исчезают резиденты, а туристов становится всё больше. Государство собирается вмешаться

По словам депутата Праги 1 Джанкарло Ламберти, одного лишь общего регулирования недостаточно, и без доступа к данным и возможности контроля это был бы лишь формальный процесс, который фактически не остановил бы недобросовестных арендодателей, как он заявил агентству ČTK.

Это заявление было одобрено советом района Прага 1 в конце июня 2026 года и опирается также на результаты прошедшего в октябре прошлого года референдума, в ходе которого ограничение краткосрочного размещения в квартирах, предназначенных для проживания, поддержали более 72 процентов проголосовавших.

При этом Прага 1 хотела бы добиться того, чтобы такие платформы, как Booking или Airbnb, не имели права публиковать предложения арендодателей, не выполняющих установленные условия, — а также добивается изменения закона о местных сборах, которое позволило бы муниципалитетам самостоятельно устанавливать размер сбора за проживание, в размере до 200 крон вместо нынешних фиксированных 50 крон за человека в сутки (около 2 евро).

Ведь по сравнению с другими европейскими странами пражская ставка является одной из самых низких. Например, в Дрездене сбор составляет 3 евро, в Вене и Париже — 4 евро, в Берлине — 6 евро, в Барселоне — 12 евро, а в Амстердаме — целых 20 евро. 

Заместитель председателя правления городской компании Prague City Tourism Яна Адамцова ранее заявляла, что отдала бы предпочтение регулированию по хорватскому образцу. Местные арендодатели должны выполнять конкретные условия, установленные государством или городом, и если они их не выполняют, такие платформы, как Booking, вообще не регистрируют их предложения.

Конкретный вариант общегосударственного регулирования Министерство местного развития пока не разработало. «Министерство местного развития в настоящее время готовит внедрение европейского регламента о сборе данных с платформ краткосрочной аренды. Цель состоит в том, чтобы установить прозрачные и единые правила для всего рынка и одновременно обеспечить более строгое регулирование краткосрочной аренды в соответствии с Экономической стратегией правительства», — заявила в интервью Seznam Zprávy пресс-секретарь Министерства местного развития Вероника Лукашова.

«В сфере краткосрочной аренды по-прежнему ведётся интенсивная экспертная дискуссия. Поэтому окончательный объём и конкретные параметры на данный момент определить более точно не представляется возможным», — добавила она. Таким образом, окончательный вид регулирования рынка по-прежнему остаётся открытым вопросом. 

Правила для Airbnb за рубежом

Амстердам

Сейчас читают 🔥 В Праге выставлен на продажу отель Andaz за 3 миллиарда крон

Недвижимость можно сдавать в краткосрочную аренду в формате «отпускной аренды» или так называемого «bed & breakfast». Недвижимость можно сдавать в период отсутствия хозяина, но не более 30 дней в году. Сдавать в аренду можно не более 40 процентов площади или 61 квадратный метр в заранее определённых частях объекта недвижимости.

9 310 объектов Airbnb (10 на 1000 жителей)

Барселона

Размещение может предлагаться на непрерывный срок не более 31 дня, операторы должны зарегистрироваться и получить разрешение. При этом Барселона разделена на четыре территориальных единицы с разными правилами. Наиболее строгие правила действуют в центре города, где запрещено любое увеличение количества жилых единиц, предназначенных для туристического использования. Совместное проживание может организовываться только путем переоборудования существующих объектов туристического размещения.

18 925 объектов Airbnb (11 на 1000 жителей)

Париж

Правила различаются в зависимости от того, предлагается ли жильё по месту проживания хозяина или нет. Если жильё является его основным местом проживания, его можно сдавать не более 120 дней в году. Один гость может проживать не более 90 дней. Предложение жилья за пределами основного места проживания хозяина может осуществляться только в недвижимости, предназначенной для коммерческой деятельности.

Сейчас читают 🔥 Доступность жилья в Чехии снижается быстрее, чем в большинстве стран ЕС. Рынок могут охладить дорогие ипотечные кредиты

95 885 объектов Airbnb (45 на 1000 жителей)

Прага

В Чехии, а тем более в Праге, пока отсутствует единое регулирование краткосрочной аренды квартир.

7 878 объектов Airbnb (5,6 на 1000 жителей) 

Источник: IPR Прага