По мнению застройщика Penta строить квартиры в Праге по цене 100 000 чешских крон за м² невозможно

Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta, раскрыл расчёты застройщиков. По его словам, сегодня в Праге практически невозможно строить по цене 100 000 чешских крон за квадратный метр.

Что произойдет, если в пражской недвижимости будут предлагаться квартиры с ценой 105 тысяч за квадратный метр? Все 50 из них исчезнут из предложения в течение трех дней - значит, голод на квартиры в столице еще есть.

Однако возможно ли вернуться к этой цене, по которой квартиры продавались в Праге 5 лет назад и которую застройщики воспринимают лишь как маркетинговую уловку девелоперской компании Central Group?

Сейчас читают 🔥 Высокие цены на квартиры в Чехии подавляют даже рынок в городе Брно

"Я не знаю расчетов других, но я знаю наши расчёты. Мы строим большинство наших квартир по более высоким стандартам, и стоимость строительства в настоящее время практически не превышает 70 000 чешских крон за квадратный метр. Это только стоимость строительства", - подсчитал Петр Паличка, руководитель отдела недвижимости компании Penta.

Кроме того, есть то, что мы называем "мягкими расходами", то есть различные проекты, разрешения, проектирование. Все это стоит денег. С учетом этого мы можем выйти на 80 000 за метр. Кроме того, есть юридические расходы, расходы на маркетинг, и мы даже не учли землю, которую нам пришлось купить", - добавил он.

Строительство квартир против облигаций с доходностью

Земля, по крайней мере, в тех местах, где строит "Пента", стоит еще 20 000 - 25 000 чешских крон за квадратный метр.

"Мы уже достигли 100 000, а прибыли нет", - сказал он, добавив, что если бы все расходы были сведены к минимуму, использовались самые дешевые материалы, закупаемые в огромных объемах, и у компании была бы земля, купленная по хорошей цене, то теоретически она могла бы достичь цифры в 100 000 крон. Однако каждая компания должна логически учитывать свою маржу, и если все сложить вместе, то нынешние рыночные цены являются адекватными, считает Паличка.

Сейчас читают 🔥 Рынок недвижимости в Чехии набирает обороты. Продажи старых и новых квартир в 2023 году выросли на десятки процентов

"Я могу говорить за нас. Мы стараемся держать маржу где-то в районе 15 процентов. Может быть, это и не кажется таковым, но развитие недвижимости - довольно рискованный бизнес. Все происходит в течение многих лет, и на этом пути есть много неизвестных. Вы можете оступиться, по крайней мере, в плане времени или объёма. При марже менее 15 % это в принципе не имеет смысла, особенно когда сегодня на рынке капитала можно купить облигации за 8 %", - добавляет Паличка.

По его словам, цены будут снижаться благодаря более быстрому получению разрешений на строительство. "Затраты снизятся. Особенно если вы взяли что-то в кредит и платите проценты".

Перспективы? Земля дорожает

В прошлом году, по данным Чешского статистического управления, доступность жилья по отношению к доходам домохозяйств была худшей в истории. Так могут ли цены снова упасть?

"Со временем стоимость строительства может снизиться, возможно, если будет мало строительства, а строительные компании будут нуждаться в работе и готовы пойти на снижение цен. Возможно, это отразится на материалах", - рассказывает Паличка, добавляя, что этой тенденции противостоит все более дорогая земля.

"В Праге, например, очень часто встречаются участки "браунфилд", которые перегружены, их нужно расчищать, и нет особой перспективы, что цена снизится", - добавляет он. По его словам, нынешний спад строительства и тот факт, что многие проекты были отложены или остановлены, также не играют на руку удешевлению. В ближайшие годы они будут отсутствовать в предложении.

Квартира - это пазл из продуктов. Их цена такая же, как и за рубежом

"Если рассматривать квартиру комплексно, то она состоит из определенных продуктов, которые сегодня имеют ту же цену, что и на Западе. Хотя бы потому, что половина этих продуктов - с Запада. Это означает, что нет никаких причин для того, чтобы квартиры здесь стоили меньше, чем в других местах. Кроме того, конечно, есть стоимость рабочей силы, которая здесь дешевле, чем в некоторых странах, но даже она продолжает расти", - добавляет Паличка.

Эта ситуация, по его словам, приведет к тому, что всё больше людей будут переходить на аренду жилья.

Чешская Республика уникальна по сравнению с другими странами тем, что около 80 % людей владеют собственным жильем.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году в Чехии вырастут пенсии и минимальная зарплата, у предпринимателей увеличатся платежи

"Я думаю, что эти 80 % немного обусловлены тем, что после революции у многих людей появилась возможность покупать квартиры на очень выгодных условиях, будь то у муниципалитетов, государства или даже у компаний. Это создало большую группу собственников, которые в обычных условиях не имели бы собственного жилья", - говорит он, добавляя, что арендная плата также будет расти.

"Арендная плата определяется рынком и тем пределом, который люди в состоянии оплатить. С другой стороны, она также состоит из расходов. Поэтому я думаю, что арендная плата будет двигаться примерно в соответствии с ростом цен на недвижимость".