Цены на хорошие квартиры в Чехии к лету вернутся к своим максимумам, считает эксперт

Цены на чешские квартиры в привлекательных районах уже снова достигли максимума, говорит эксперт по ипотекам Либор Остатек.

Если в прошлом (2023) году процентные ставки по некоторым ипотечным кредитам взлетели до 7 процентов, то сейчас чешские банки предлагают их в среднем по цене 5,19 процента. Согласно последним данным Hypomonitor Чешской банковской ассоциации, цены являются самыми низкими за долгое время.

В ближайшие месяцы цены на кредиты на покупку жилья продолжат снижаться. Хотя центральные банкиры, вероятно, продолжат снижать базовую процентную ставку, эксперт по ипотечному кредитованию Либор Остатек не ожидает ценового "землетрясения" в ближайшие месяцы.

Сейчас читают 🔥 В Праге началось преобразование верхней части Вацлавской площади. Трамваи начнут ходить через 3 года

 "Мне кажется логичным, что к середине года мы можем оказаться в диапазоне от 4,8 до 5 процентов. Это не будет каким-то резким падением. Стоимость денег не продолжает падать, а растёт в течение последних трех недель", - говорит эксперт Broker Trust и Golem Finance в подкасте In the Cotton.

Банки покупают деньги подороже

Именно рост стоимости так называемых длинных денег является ключевым фактором для цен на ипотечные кредиты со сроком погашения 3 года и более. "Сейчас цена длинных денег, которые лежат в основе трех- и пятилетних фиксаций, самая высокая в этом году, она подскочила на 0,5 процента. Мы ожидали, что банки продолжат тенденцию довольно значительного снижения ставок в последние 2 месяца, в апреле, когда они действительно взлетели, но теперь они сбавили обороты", - объясняет Остатек.

Вторая причина, по которой банки ослабили корректировку цен на ипотеку, по мнению эксперта подкаста Ve vatě, скрывается за так называемыми целенаправленно понесенными расходами. С 1 сентября 2024 года правила, по которым клиент с ипотекой может "сбежать" из банка до окончания срока фиксации, были значительно ужесточены. К концу августа некоторые клиенты, что вполне логично, захотят воспользоваться тем, что при уходе они практически не платят "неустойку".

"Банкам приходится работать с новым видом риска, и теперь они устанавливают цену на этот риск. Побег из фикс-системы чрезвычайно "дешев" для потребителей. И банкам приходится по-новому оценивать этот риск, потому что он может принести им довольно значительные убытки, - говорит Остатек. По его мнению, из-за этого риска они все еще не решаются пойти на дальнейшие скидки.

Сейчас читают 🔥 В среднем каждый житель Чехии стал на 40 процентов богаче после вступления в Европейский союз

Как далеко пойдут ставки по ипотечным кредитам

По мнению Остатека, к концу года кредитоспособные клиенты могут получить предложения на уровне около 4 процентов. "В конце года я бы ожидал, что ставки будут где-то в районе 4,5 - 4,7 процента. Наиболее кредитоспособные клиенты получат ставки в среднем от четырех до 4,5 процента", - прогнозирует ипотечный эксперт Остатек.

По мнению Остатека, летом подешевеют ипотечные кредиты с самыми короткими сроками. Чешский национальный банк (ČNB) существенно влияет на эти ипотечные кредиты своими ставками. "Ставки по однолетним ипотечным кредитам могут упасть летом немного сильнее. Двухлетние фиксации могут в некоторой степени подешеветь. Вопрос в том, что будет с трехлетними", - говорит Либор Остатек. Однако лишь минимальное количество клиентов сейчас берёт так называемые однолетние фиксации, подавляющее большинство предпочитает трехлетние.

После двух лет стагнации квартирный бизнес в Чехии снова набирает обороты. В марте 2024 года чехи взяли ипотечных кредитов на общую сумму около 15 миллиардов чешских крон. В марте впервые за почти 2 года мы преодолели порог в 5 000 ипотечных кредитов, выданных за месяц, что является таким билетом в "нормальное" состояние. В предкризисном состоянии было около 7-8 тысяч ипотечных кредитов в месяц", - подсчитал Либор Остатек.

Квартиры в крупных городах снова дорожают

Средняя сумма ипотеки в прошлом году уже превысила 3 миллиона чешских крон и продолжает расти. Большое влияние на это оказало отключение ипотечного лимита DSTI. После этого послабления правил со стороны ČNB семьи могут тратить больше денег на ежемесячные выплаты по отношению к своему чистому доходу. Это помогло более кредитоспособным семьям, которые могут позволить себе большую, более роскошную и, следовательно, более дорогую недвижимость.

Благодаря смягчению правил и более выгодным ипотечным ставкам цена предложения на квартиры стремительно растет. "Если посмотреть на рост цен предложения, то кольцо вокруг экономически активных городов и мегаполисов, таких как Прага, значительно сокращается. Мы находимся относительно близко к тому, что было на пике здесь в феврале-апреле 2022 года по средней цене предложения квартир", - сравнивает Остатек.

"В феврале-апреле 2022 года мы были на уровне 4,3 миллиона. А 2 года спустя мы внезапно вернулись почти к максимуму - 4,7 миллиона в цене предложения. Я думаю, что эту цифру мы преодолеем в мае, может быть, в июне".