У нас много желающих получить ипотечный кредит. Мы будем медленно снижать ставки, говорит шеф чешского банка KB

Возможности для снижения ставок на ипотеку есть, и в следующем году кредиты на жильё будут дешеветь, хотя и очень медленно, говорит Ян Ючелка в интервью SZ Byznys. Банки не настаивают на снижении цен, спрос и так высок.

Падение ставок на ипотечные кредиты практически остановилось. Последний раз банк Komerční banka удешевил ипотеку в апреле этого года - с 5,49 % до 5,09% . С тех пор он удерживает эту процентную ставку. Тем временем Чешский национальный банк продолжает снижать ставки. Банки утверждают, что цены на жилищные кредиты не в точности копируют решения центрального банка по процентным ставкам, а зависят от цены так называемых длинных денег на рынке.

Однако если трех- и пятилетние деньги продаются по 3,5 %, то средняя процентная ставка по ипотеке составляет 4,96 %. Таким образом, глава Komerční banka всё еще видит возможности для снижения цен на жилищные кредиты. «Возможности есть. Мы смотрим на то, что делают конкуренты, и стараемся быть конкурентоспособными», - сказал Ян Ючелка в интервью SZ Byznys.

Сейчас читают 🔥 Купить квартиру в Чехии дешевле? Это возможно даже в крупных городах

Глава Чешского национального банка Алеш Михл некоторое время назад сказал изданию SZ Byznys, что банки в состоянии снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, но они сохраняют «отличную маржу» и рентабельность.

«Банки занимаются бизнесом, чтобы получать прибыль. На чешском рынке существует огромная конкуренция в сфере ипотечного кредитования, мы ведём перетягивание каната со всеми остальными, чтобы увидеть, кто сможет отхватить больший кусок ипотечных кредитов, с извинениями. Поэтому я бы не боялся, что конкуренция не позаботится о дальнейшем, более постепенном снижении цен», - прогнозирует Ян Ючелка.

Однако сам банк Komerční banka не собирается вступать в большую борьбу за процентные ставки со своими конкурентами. Он продает ипотечные кредиты через свой строительный сберегательный банк Modrá pyramida, но суть его бизнеса заключается в другом. «За один месяц Komerční banka продал 20 % всех ипотечных кредитов вместе с Modrá pyramida. Наша доля на рынке составляет около 20 процентов, и мы стремимся к этому», - говорит глава третьего по величине банка на рынке.

Он уже снова продается

Чешская банковская ассоциация прогнозирует, что базовая ставка центрального банка в конце года составит 3,25 %. Ипотечное кредитование в следующем году продолжит падать, но очень медленно, прогнозирует Ючелка. «В течение 2025 года будет происходить постепенное сжатие, но не скачок. Я думаю, это справедливо».

Сейчас читают 🔥 Минимальная заработная плата в Чехии в 2025 году может вырасти

Банки сейчас снова переживают ипотечный бум после не самого удачного прошлого года, когда спрос на ипотеку упал из-за дорогих кредитов. В сентябре они выдали более 5 200 новых ипотечных кредитов на общую сумму почти 20 миллиардов чешских крон. Именно заинтересованность людей в кредитовании является причиной того, что банкам фактически не приходится стараться.

«Спрос на ипотечные кредиты значительно выше, чем в 2023 году. И, кроме того, цены на квартиры и дома растут на 5-8 процентов, в зависимости от города. На наш взгляд, ипотека доступна, - рассуждает Ючелка.

Хотя, конечно, не так доступна, как до пандемии». «До ковида деньги были свободными (имеются в виду длинные деньги), центральная процентная ставка была на уровне технического нуля, в Чехии - 0,05. Так что это несопоставимые реалии», - говорит банкир.

Ипотека доступна, говорит банкир

Более серьёзным препятствием, чем процентные ставки, для многих заявителей является требование о наличии капитала «из кармана». В соответствии с ограничением по соотношению стоимости кредита к его стоимости (LTV), претенденты на ипотеку должны иметь 20 % от стоимости недвижимости, так называемый «карманный капитал», а те, кому меньше 36 лет, - 10 %.

До недавнего времени существовали еще 2 показателя, DTI и DSTI, которые теперь «отключены». «Банки стали более свободны в том, как они оценивают билет на беседу с клиентом. Пул успешных претендентов на ипотеку стал больше. При тех темпах, которыми продаются новые ипотечные кредиты, они стали более доступными, чем были до недавнего времени», - считает Ючелка.

По мнению руководителя банка KB, отключение двух лимитов имеет смысл даже несмотря на то, что количество выданных ипотечных кредитов растёт. «Лимиты предназначены для того, чтобы банки не выдавали ипотечные кредиты в спешке и не подвергали себя неконтролируемому росту рисков. А мы даже не близки к этому, и совершенно нормально, что два индикатора отключены и работает только один».

Длинные деньги

Под «длинными деньгами» понимаются средства, привлеченные с рынка на длительные сроки, которые банки используют для финансирования долгосрочных обязательств, например ипотечных кредитов. Сами банки обычно не имеют достаточно средств для покрытия всех долгосрочных кредитов, которые они выдают. Поэтому они занимают деньги на так называемом межбанковском рынке или рынке капитала, где они могут получить финансирование на более длительный срок. Стоимость «длинных денег» - это стоимость, по которой банки могут занимать эти деньги на более длительный срок.