Причина ипотечной лихорадки в Чехии? У чехов есть деньги, и они верят, что квартиры станут еще дороже

Причина ипотечной лихорадки в Чехии? У чехов есть деньги, и они верят, что квартиры станут еще дороже

В конце 2024 года чехи побили рекорды по объёму ипотечных кредитов. Они начали верить, что смогут справиться с выплатами по ипотеке и что недвижимость в Чехии еще подорожает, пишет в своем комментарии аналитик OVB Михал Опоченски.

Развитие ипотечного кредитования говорит о том, что люди начинают верить в лучшие времена. Но как повлияет на ситуацию рост цен на недвижимость, влияние поправок к Закону о потребительском кредитовании или стабилизация инфляции?

Чтобы сделать более точный прогноз на 2025 год, нам придется дождаться некоторых данных по оценке 2024 года. Пока же можно сказать, что в 2024 году объём ипотечного кредитования превысил оценки большинства экономистов, экспертов и самих банков. Что же стояло за тем, что объём ипотечных кредитов, выданных за один год, превысил ожидаемый годовой объем почти на 100 миллиардов чешских крон? Причин, безусловно, было несколько, но к основным я бы отнес следующие.

Вера клиентов в лучшие времена

Это, на мой взгляд, очень важно. Люди начали верить, что смогут справиться с выплатами по ипотеке. Этому способствует заметная тенденция постепенного снижения процентных ставок, которая даёт клиентам надежду на то, что если они справятся с выплатой кредита по текущим (пока еще высоким) ставкам, то без проблем выплатят его в будущем, когда процентные ставки будут ниже. Значительная часть клиентов полагала, что чешская недвижимость будет дорожать. В конце концов, это было верное предположение; чтобы убедиться в этом, достаточно взглянуть на статистические данные и сравнить стоимость за год.

Эти 2 фактора уже оказывают давление на многих клиентов, заставляя их не откладывать решение о покупке недвижимости надолго. И клиенты начинают это учитывать. По мере снижения процентных ставок по ипотеке они делают кредиты более доступными для тех, кто еще год назад был некредитоспособен. Простая математика: если процентные ставки снизятся на 2 процента, это означает, что платеж по ипотечному кредиту в размере 4-х миллионов чешских крон (средний размер ипотечного кредита сегодня близок к этой цифре) уменьшится примерно на 5 000 крон. А это уже сыграет значительную роль в бюджете большого числа клиентов.

Хотелось бы также отметить рекордный рост средней суммы ипотечного кредита - она увеличилась на 0,7 миллиона крон по сравнению с прошлым годом. Это говорит о 2-х важных изменениях на рынке: изменился состав претендентов на кредит. Снова стало больше клиентов, берущих ипотеку на собственное жильё, и у них не так много собственных средств (LTV 90 % или 80 %). В предыдущие 2 года это были в основном инвесторы, которые просто пополняли собственные средства. И вторая причина - вышеупомянутый рост цен на жильё.

Поправка к Закону о потребительском кредите

Возможно, мы не сразу поняли, какое влияние она окажет на весь ипотечный рынок, особенно на ту его часть, которая определяет разумные расходы. Например, он кардинально повлиял на длительность фиксации кредитов, подавляющее большинство которых теперь выдаются на 3 года и менее. Это означает, что клиенты будут чаще сами решать, какую ставку брать по своему кредиту. Поправка также заставила банки сосредоточиться на предложениях по удержанию клиентов, чтобы не потерять их. И последнее, но не менее важное, - это анализ, который показывает, как поправка повлияла на весь рынок ипотечного кредитования с точки зрения цены.

Тот факт, что у клиента есть возможность погасить кредит на относительно выгодных условиях практически в любое время, в конечном итоге, однако, будет стоить ему определенной премии к процентной ставке. Сегодня оценить её размер очень сложно, но я думаю, что когда рынок в конце концов выровняется на определенном ценовом уровне, мы сможем вывести её более точно. На данный момент на ситуацию влияет то, что банки уже «распродали» кредиты, планы выполнены. Конкурентной борьбы более или менее нет, и единственное, что всегда устраивает акционера, - это избыток прибыли. Поэтому я понимаю ценовую политику банков.

Инфляция в норме

Поскольку инфляция стабилизировалась на уровне, близком к целевым показателям ČNB, национальный банк может позволить себе снизить стоимость денег. На данный момент это не так сильно отражается на процентных ставках по ипотечным кредитам. Прогноз остается благоприятным, но даже по заявлениям некоторых членов правления ČNB, мы не можем ожидать ставок ниже 2-х процентов, которые мы имели 4 года назад. Сам ČNB прогнозирует ставки по ипотечным кредитам на 2025 год в диапазоне от 4-х до 5 процентов. Да, вы можете возразить, что банки уже рекламируют ипотечные кредиты со ставками ниже 4-х процентов. Вопрос в том, по какой причине они организуют эти кредиты, какой экономический смысл в этом есть, и, наконец, какова их доля рынка и возможности обработки.

Рост цен на недвижимость в Чехии

Когда я смотрю интервью с представителями застройщиков и агентов по недвижимости, слово «рост» встречается практически везде. Тенденция заключается в том, чтобы сосредоточиться на строительстве и продаже квартир среднего и меньшего размера. Другая тема - ожидаемое стремление клиентов к недвижимости в небольших городах, где все еще можно найти большую квартиру, дом для семьи или земельный участок по доступной цене. И после медленного роста цен на недвижимость в 2024 году мы можем ожидать более значительного роста и в 2025 году. Всё будет определять интерес клиентов, который, как ожидается, будет выше, чем в этом году. Банки сходятся в своих оценках объёма ипотечных кредитов в 2025 году примерно на 20 %. Однако это означает, что рынок преодолеет отметку в 300 миллиардов крон.

Однако говорить о параллели 2021 года, когда клиенты пытались воспользоваться низкими ставками перед объявленным ростом цен, не приходится. Похоже, мы возвращаемся к значениям количества кредитов, заключенных в период с 2014 по 2020 год, когда рынок выдал более 100 000 кредитов. Но на этот раз ипотечные кредиты будут выше. Сможем ли мы, таким образом, определить 2024 год как начало нового тренда роста ипотечного кредитования? Если только не произойдет чего-то фундаментально негативного, я думаю, что да.




Заметили опечатку или ошибку?

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.


Вопросы и ответы


Ответы на часто задаваемые вопросы пользователей
Ознакомиться →

Эксклюзивные предложения


Выбрать интересующий объект
Список предложений →

Акции компании


Фирма в Чехии, ВНЖ, ПМЖ, недвижимость
Выбрать интересное →

Проекты новостроек в Праге
Резиденция Веселска - Летняны, Прага 9
Проект № 66
Стоимость квартир от:
Жилой комплекс «Чёрный мост», Прага 9
Проект № 93
Стоимость квартир от:
Рассылка новостей
TOPlist