Как банки в Чехии зарабатывают на ипотеке. Деньги стали дешевле, но кредиты по-прежнему дорогие

Затраты чешских банков на финансирование ипотеки дешевеют, в то время как процентные ставки по ипотечным кредитам остаются на прежнем уровне. Банки не хотят повторять ошибок прошлого и предпочитают подождать, прежде чем удешевлять ипотеку.

Недавнее падение цен на процентные свопы - стоимость, по которой банки обеспечивают финансирование ипотечных кредитов, - породило ожидания, что ставки по ипотечным кредитам вскоре вырастут. Но этого не произошло. Банки сохраняют спокойствие, и, по мнению экспертов в области ипотечного кредитования, для такой медленной реакции есть веские причины.

Своп - это цена денег, по которой банки предоставляют друг другу кредиты, и это цена и процентная ставка всех кредитов, которые выдает банк. Поэтому, если своп падает и деньги для банков становятся дешевле, теоретически у них появляется возможность снизить процентную ставку для клиентов.

Сейчас читают 🔥 Пражские новостройки в 2024 году подорожали на 7 процентов из-за высокого спроса

Но, по словам Либора Остатека, эксперта компании Golem Finance and Broker Trust, банки извлекли из прошлого урок, что резкая реакция на изменения может не принести пользы. Любой поспешный шаг может быстро вернуться к ним бумерангом в случае очередного потрясения на финансовом рынке. Все клиенты будут рады снижению цен, но им будет трудно объяснить возобновление роста цен при изменении тенденции.

Действительно, недавнее падение свопов - примерно на 0,2 процентного пункта - не является результатом стабильных событий, а скорее следствием геополитической напряженности и нервозности на рынках. "Это был скачок, спровоцированный рядом неожиданных событий. Ситуация может измениться через несколько недель, и банкам придется снова повышать ставки. А это негативно сказывается на репутации и бизнесе", - говорит Остатек.

Медленно, но верно

Поэтому банки должны быть уверены, что падение цен на свопы продлится долго, говорит он. «Если бы они сразу же снизили ставки, а через несколько недель свопы снова пошли вверх, им пришлось бы разворачиваться - а это очень проблематично с точки зрения конкуренции и восприятия клиентами», - добавляет он.

По словам Остатека, подобная стратегия повторялась в разные годы на протяжении последних 20 лет. Всякий раз, когда непредсказуемое событие сотрясало рынок - будь то пандемия или мировой финансовый кризис, - цены на свопы реагировали быстро, а цены на ипотечные кредиты - со значительной задержкой.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году Чехия собрала больше налогов с населения, меньше - с предприятий

"В 2020 году, во время ковида, цены на свопы резко упали, как только в марте было объявлено чрезвычайное положение. Но банки начали снижать ставки только в мае или июне. Они не хотели рисковать быстрым разворотом ситуации, - говорит он.

Подобную осторожность они проявляли и во время ипотечного кризиса после 2008 года. Но тогда рынки падали медленнее - кризис разразился в США, его последствия постепенно перекинулись на Европу, и у банков было время скорректировать свою политику процентных ставок с большей осмотрительностью.

"На рынках ипотеки и ценных бумаг первые проблемы начали проявляться уже в 2007 году. Потребовался почти год, чтобы все полностью отразилось в европейской банковской среде", - добавляет он.

Цены на свопы достигли исторического минимума около 2016 года в результате десятилетия сверхлегкой политики центральных банков. "Ставки были настолько низкими, что деньги де-факто потеряли в цене. Но такое в истории процентных ставок случается крайне редко, - говорит Остатек.

Центральные банки не хотят повторять эту ошибку сегодня - и коммерческие банки проявляют не меньшую осторожность, говорит он. Слишком дешевые кредиты могут снова запустить спираль перегретых рынков.

По данным Swiss Life Hypoindex, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, предлагаемым банками Чешской Республики, с мая впервые за 3 года оказалась ниже 5 процентов.

Мы наблюдаем продолжающуюся тенденцию очень постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам". В мае 2025 года индекс Swiss Life Hypoindex впервые с июня 2022 года опустился ниже отметки в 5 процентов и составил 4,96 процента. По сравнению с апрелем он снизился на 5 базисных пунктов", - говорит аналитик по ипотечному кредитованию Swiss Life Select Иржи Сикора (Jiří Sýkora).

По словам Мирослава Зетко, заместителя председателя правления ČSOB Hypoteční banka, ожидается, что небольшое снижение продолжится. «Во второй половине 2025 года они могут составить около 4,5 процента», - сказал банкир в своем январском прогнозе.

Сейчас читают 🔥 Чехия ищет путь к экологичным зданиям. Но нехватка людей может затормозить реконструкцию

Таким образом, при постоянном развитии кривые ставок своп и ипотечных ставок могут снова стать более похожими. Но даже здесь это не простое уравнение.

Простого уравнения недостаточно

По мнению эксперта по ипотечному кредитованию Якуба Ротрекеля, логика «своп плюс маржа = ставка по ипотеке» не так проста в реальном мире, как часто утверждают банки. "Если посмотреть на 20-летнюю кривую развития, то есть моменты, когда это уравнение вообще не имеет смысла, - говорит он.

Например, в 2020 и 2021 годах кредитные свопы были чрезвычайно низкими - в некоторые моменты даже почти идентичными стоимости ипотеки. "Так где же тогда была маржа банка? Если принять эту логику, то банки должны были бы кредитовать в убыток. А этого не происходило", - отмечает он.

По его словам, это свидетельствует о том, что банки привлекают средства не только через рынок свопов. Они используют и другие источники - например, депозиты клиентов или собственную ликвидность, - и именно это усложняет весь расчет маржи.

"Если банк финансирует ипотеку из более дешевых источников, чем текущая ставка свопа, то разница между свопом и ипотекой вводит в заблуждение. В других отраслях такой расчет доходности не имел бы смысла", - говорит Ротрекл.

Ян Садил, бывший банкир, а ныне глава компании по развитию недвижимости JRD, согласен с ним. Он признает, что расчёт не так прост, но добавляет, что цена свопа остается важным ориентиром для банков. "Банк может предложить деньги по цене свопа на межбанковском рынке или одолжить их клиенту. И как хороший экономист, он думает о том, что выгоднее", - говорит он.

По его словам, во время пандемии, когда цены на свопы ненадолго превысили ставки по ипотечным кредитам, банки удерживали ставки на низком уровне скорее из справедливости по отношению к клиентам. "У них были гарантированные ставки для клиентов, с которыми они вели переговоры. И даже несмотря на то, что маржа по новым продуктам была крайне низкой, они не стали менять тенденцию из-за краткосрочного скачка", - добавляет он.