Лучше жить в центре, чем иметь гостиную. Интерес к микроквартирам в Чехии растёт
Из первоначальной квартиры исчезла одна комната – и появился новый рыночный стандарт. Первая часть сериала о недвижимости рассказывает о том, как микроквартиры меняют представления чехов о собственном жилье.
Квартира, которую можно спутать с большим гостиничным номером. Кровать рядом с мини-кухней, стол, который является одновременно рабочим уголком и обеденной зоной, ванная комната, в которую, кроме душа и стиральной машины, почти ничего не помещается. Микроквартиры уже давно не являются редкостью в каталогах застройщиков или экстренным решением. Они становятся стандартом – ответом на вопрос, что еще можно позволить себе на чешском рынке недвижимости в 2025 году.
В эпоху, когда цены на недвижимость в Чехии продолжают расти, а зарплаты не успевают за ними, уменьшение площади квартир стало одним из способов сделать собственное жильё доступным. «За 10 лет средняя площадь квартиры уменьшилась на 10 квадратных метров», — подтверждает глава Trigema Марцел Сурал. «Это означает, что из средней квартиры фактически исчезла одна целая комната», — добавляет он.
|
Сейчас читают 🔥Рынок недвижимости в Чехии в 2025 году может вырасти на треть |
Причина очевидна. Люди покупают квартиры не по квадратным метрам, а по окончательной цене. А её лучше всего укротить, просто убрав часть квартиры.
Кроме того, этой тенденции способствует и текущая демографическая реальность. «С 2010 года значительно выросло число одно- и двухчленных домохозяйств. В то же время люди дольше живут одни, особенно в период, когда начинают свою карьеру. Здесь также высокий уровень разводов и увеличивается средняя продолжительность жизни», — резюмирует Петр Хана из консалтинговой компании Deloitte.
Другими словами, растет число людей, которые не нуждаются и, главное, не могут себе позволить, например, трехкомнатную квартиру. По словам Франтишека Броже, представителя риэлторского портала, эта тенденция влияет и на вторичный рынок.
«Многие большие квартиры на вторичном рынке переделываются на несколько меньших, и эта тенденция, вероятно, будет усиливаться в будущем», — сказал он.
Микроквартиры в основном в Праге
По данным портала Seznam.cz, самые маленькие квартиры в предложении пока составляют лишь незначительную часть рынка. Согласно их данным, во втором квартале этого года было объявлено о продаже 1 115 таких объектов, что соответствует примерно 4-м процентам всех объявлений о продаже квартир в Чехии.
В частности, в Праге они составляли 5 процентов предложения, то есть 423 единицы. За ней следовали Южноморавский (115 микроквартир), Карловарский (79) и Среднечешский край (78).
Несмотря на относительно небольшое количество, очевидно, что микроквартиры не являются тупиком рынка. Напротив, к ним есть интерес. В среднем они исчезают из предложения за 57 дней, то есть быстрее всех других категорий по размеру.
«Данные показывают, что во втором квартале 2025 года по сравнению с тем же периодом предыдущего года интерес к микроквартирам вырос на 56 %. Посетители портала в этот период также проявляли больший интерес к микроквартирам, чем к квартирам других размеров», — добавляет Штепан Матейка, аналитик данных Seznam.cz
Прага является естественным эпицентром интереса к небольшим квартирам. Не только из-за цен, но и из-за специфического спроса. «В Праге существует большая диспропорция между спросом на небольшие квартиры и спросом на большие квартиры», — объясняет представитель портала Bezrealitky Франтишек Брож.
«В центре это не обязательно плохая инвестиция. Арендатор часто готов пожертвовать площадью ради более короткого времени доезда или возможности жить прямо в центре», — добавляет он.
По словам генерального директора банка ČSOB Hypoteční banka Мартина Вашка, именно в Праге готовится несколько проектов с сотнями небольших квартир. Например, компания Trigema готовит микроквартиры в проекте на пражской Инвалидовне или в небоскребе Top Tower.
По словам Мартина Вашка, такие квартиры будут появляться не только в новых зданиях, но и все чаще в результате перестройки офисов или отелей. «Мы ожидаем, что благодаря растущей привлекательности для застройщиков и инвесторов эта тенденция распространится и на другие региональные и университетские города», — говорит Вашек.
В то время как в Праге 16-метровая квартира стоит более 3-х миллионов крон, в Сазаве или Рожнове под Радгоштем квартира такого же размера стоит более чем на миллион крон меньше.
Инвестиции или необходимость?
Интересно, что микроквартиры привлекают не только первых покупателей, но и инвесторов. И это несмотря на то, что в пересчёте на квадратный метр они обходятся дорого. «Микроквартира, вероятно, будет предлагаться примерно на четверть дороже, чем стандартная однокомнатная квартира. Однако доход от аренды может быть на треть до 40 % выше, если микроквартира имеет хорошее расположение и отремонтирована», — объясняет Брож.
Объяснение простое. Микроквартиры ориентированы на определенную группу арендаторов, которые не могут позволить себе более просторную квартиру, но в то же время не хотят или не могут делить жилье с другими людьми. Результатом является «премиум-капсула» с высокой добавленной стоимостью.
Однако в последние годы на рынке начинают появляться предложения, которые еще больше сдвигают границу малого жилья — ниже уровня 16 квадратных метров, который, согласно строительным нормам, является минимумом для того, чтобы помещение могло считаться квартирой.
Застройщики официально предлагают их как студии или нежилые помещения, но на практике они считаются обычным жильем.
Одним из примеров является проект Prosecká vyhlídka, где фонд Vertex Fund в 2023 году предложил квартиру площадью 9 квадратных метров. «При обустройстве очень важно использовать многофункциональную мебель, такую как раскладная или двухъярусная кровать с местом для хранения вещей, откидной стол или столик и встроенные места для хранения», — описывала ранее стратегический директор проекта Карин Тохтарова.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
