Что такое скоринг или как банки в Чехии оценивают доходы претендентов на ипотеку?

Ключевым параметром для одобрения ипотеки в Чехии является размер дохода заявителя. От этого зависит, как клиент будет погашать свои обязательства и не станет ли он рискованным для банка. Поэтому понятно, что чешские банки тщательно проверяют заявителя, а при оценке его заявки проводят так называемый скоринг, который дает им представление о кредитоспособности потенциального клиента.

Для того чтобы выяснить, насколько кредитоспособным является или будет в будущем клиент, и не вызовет ли у него проблем сумма и регулярность выплат, банк в первую очередь интересуется его доходом или доходом всего домохозяйства, а также расходами домохозяйства, включая другие обязательства. В последнюю очередь изучается и платежная история клиента. Роль в оценке играет также род занятий заявителя, работает ли он по найму или занимается бизнесом, семейное положение, количество детей-иждивенцев и, конечно, возраст.

"Каждый банк придерживается своей собственной методики при оценке претендентов на получение ипотечного кредита. Обычно бывает так, что если в одном банке вам не удастся получить ипотечный кредит, то в другом вы легко получите жилищный кредит. Поэтому при выборе ипотечного кредита необходимо хорошо знать методики отдельных банков", - добавил Мирослав Майер из стартапа hyponamíru.

Сейчас читают 🔥 Центробанк Чехии упростил получение ипотек, отменив одно правило

Условия ČNB являются обязательными

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, обязаны следовать правилам Чешского национального банка (ČNB), который установил пределы так называемых кредитных показателей. Это LTV (Loan to Value) или отношение суммы кредита к стоимости залога, а также DTI (Debt to Income) и DSTI (Debt Service to Income), которые означают отношение долговой нагрузки заявителя к его доходам. Для получения одобрения на ипотечный кредит необходимо соблюсти все эти правила.

"Показатель DTI предназначен для того, чтобы не допустить чрезмерной задолженности заявителя на получение ипотечного кредита. Он выражает соотношение между суммой вашего общего долга и суммой вашего чистого годового дохода. Для соискателей ипотеки моложе 36 лет верхний предел этого показателя составляет 9,5, а для более старших - 8,5", - пояснил Майер.

Если заявителю меньше 36 лет, его чистый годовой доход от трудовой деятельности составляет, например, 600 000 чешских крон и он не выплачивает никаких других кредитов, то он сможет получить ипотечный кредит на сумму максимум 5,7 млн. чешских крон (примечание: 600 000 чешских крон x 9,5). Заявитель старше 36 лет с таким же доходом сможет получить максимальный кредит на сумму 5,1 млн. чешских крон (600 000 чешских крон x 8,5).

"Банк использует показатель DSTI, чтобы проверить, сможете ли вы погасить кредит. Этот показатель выражает процентное соотношение общей суммы ежемесячных выплат по кредиту (обратите внимание на ипотеку и другие кредиты) к вашему чистому ежемесячному доходу. Для заявителей на ипотеку в возрасте до 36 лет верхний предел этого показателя составляет 50 %, а для более старших заявителей - 45 %", - добавил Майер.

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии ниже ставок ČNB

Если бы в предыдущем примере заявитель в возрасте до 36 лет подал заявку на ипотечный кредит на сумму 5,7 млн. чешских крон при процентной ставке 5,5 % и сроке погашения 27 лет, то ежемесячный платеж составил бы 33 809 чешских крон. DSTI получается менее 68 % (33 809 чешских крон : 50 000 чешских крон x 100). В этом случае он не получил бы кредит, так как его доход слишком мал для получения ипотечного кредита. Максимальный ежемесячный платеж по кредиту должен был бы составлять 25 000 чешских крон. Конечно, даже заявитель старше 36 лет не смог бы претендовать на получение кредита.

Правила Чешского национального банка для ипотечного кредитования

LTV (Loan to Value)
Соотношение между суммой кредита и стоимостью залога, выраженное в процентах. Заявители старше 36 лет могут получить кредит в размере не более 80 процентов от стоимости заложенного имущества. Для заявителей моложе 36 лет правила более мягкие: банки могут выдать кредит на сумму до 90 процентов от стоимости залога.

DTI (отношение долга к доходу)
Отношение суммы общего долга заявителя на получение ипотечного кредита к сумме его чистого годового дохода. Для заявителей старше 36 лет это соотношение не может превышать 8,5. Для заявителей моложе 36 лет DTI может достигать 9,5.

DSTI (отношение обслуживания долга к доходу)
Выражает процентное соотношение между суммой ежемесячных выплат по всем кредитам и чистым ежемесячным доходом заявителя. Он не должен превышать 45 процентов для заявителей старше 36 лет и 50 процентов для заявителей моложе 36 лет.

Что учитывается, а что - нет

При оценке заявки банки интересуются не только размером дохода заявителя на ипотечный кредит, но и тем, откуда этот доход поступает.

Основными источниками дохода в основном являются доходы от работы по найму или от предпринимательской деятельности. Наемные работники подтверждают свой доход в анкете банка от своего работодателя, а индивидуальные предприниматели подтверждают свой доход через свои налоговые декларации, обычно за последние 2 года.

К вторичным доходам относятся вознаграждения по договорам о выполнении работы или трудовой деятельности или от временной работы. Однако банки обычно не принимают такие доходы, поскольку они, как правило, краткосрочны и нестабильны. Некоторые заявители на ипотечный кредит могут также иметь доход от сдачи в аренду так называемой инвестиционной недвижимости. Банк оценивает этот доход на основании договора аренды или будущего договора аренды. Однако условием их признания является включение их в налоговую декларацию.

Некоторые банки могут принимать во внимание и другие виды доходов. Например, большинство банков примут к учету родительское пособие, пособие по беременности и родам, алименты по решению суда, пенсионное пособие или пенсию по инвалидности, по старости или вдовью пенсию.

Сейчас читают 🔥 Чешская недвижимость в 2023 году: аналитика уходящего года

Однако некоторые виды доходов банки не принимают, например, пособие по безработице, пособие на проживание, жилищное пособие, единовременное пособие на ребенка, пособие на рождение ребенка, пособие на похороны, алименты на ребенка, пособие по болезни, пособие по инвалидности, пособие по уходу или пенсия сироты.