Государство оказывает давление на застройщиков, возможен очередной рост цен на квартиры в Чехии

Государство оказывает давление на застройщиков, возможен очередной рост цен на квартиры в Чехии

Чешское государство планирует заставить частных застройщиков строить больше парковочных мест. По мнению экспертов, это приведет к уменьшению размера квартир или увеличению стоимости жилья.

Министерство регионального развития (MMR) представило предложение по изменению условий строительства парковок в Чехии. Оно собирается ужесточить требования к застройщикам, которые в результате принятия нового постановления должны начать строить больше парковочных мест в своих жилых проектах.

По мнению экспертов в области недвижимости, увеличение потребности в строительстве парковок приведет к очевидным последствиям - удорожанию жилья. Министерство защищает свой план, несмотря на то, что оно уже давно работает над повышением доступности жилья. Оно утверждает, что необходимо решать другие вопросы.

"Вопрос всех общественных интересов должен рассматриваться в целом, нельзя рассматривать его исключительно с точки зрения нехватки жилья, хотя это большая и серьёзная проблема. В то же время необходимо учитывать тот факт, что сегодня на учете стоит 6 425 417 автомобилей. Если мы не хотим, чтобы машины были повсюду на улицах, мы должны решить вопрос с парковками", - поясняет Петр Валецко, пресс-секретарь Министерства регионального развития.

Применительно к жилому строительству технический стандарт пока определяет необходимость одного парковочного места для квартир площадью до 100 м2. Согласно проекту постановления MMR, одно парковочное место должно быть создано для квартиры площадью до 70 м2. Таким образом, на практике для любой квартиры большей площади придется оборудовать парковочное место для двух автомобилей.

"Основанием для предложения послужили исследования Технологического агентства Чешской Республики (TAČR) и тот факт, что средний размер квартир уменьшается, а количество автомобилей увеличивается", - заявил Петр Валецко, пресс-секретарь министерства.

Следует, однако, добавить, что исследование касалось в первую очередь вопросов транспортной инженерии, а не фактического влияния на жилье чехов. Кроме того, исследование было проведено в 2013 году, а с тех пор стоимость строительства и доступность жилья значительно выросли.

Строительство парковочного места сегодня обычно обходится инвестору в сотни тысяч крон. В случае крупных городов и строительства подземных парковок затраты возрастают до миллионов крон.

"Стоимость одного парковочного места в наших расчетах сегодня составляет около полутора миллионов крон. Высокие строительные расходы, связанные с их возведением, делают строительство многоквартирного дома более дорогим", - говорит Юрай Мурин, директор по развитию проектов компании Skanska Residential.

Постановление затронет все муниципалитеты и города, кроме Праги, Брно и Остравы, где действуют свои собственные строительные нормы.

Изменения могут привести к удорожанию жилья

Архитектор и градостроитель Барбора Хайтманкова также подтверждает нехватку частных парковочных мест. По её словам, эта проблема наиболее ярко проявляется в проектах застройки крупных городов.

"Если площадь жилья превышает 70 квадратных метров, то велика вероятность, что на него претендует семья с детьми. Сегодня нередко семья из четырех человек имеет 2 автомобиля, для которых нужны парковочные места. Однако это всегда зависит от местоположения и доступности общественного транспорта", - говорит Барбора Хайтманкова, архитектор Университетского центра энергоэффективных зданий ČVUT (UCEEB).

По её словам, в центре крупных городов потребность в автомобиле и парковочных местах диаметрально противоположна жизни на окраинах городов или в сельской местности. Поэтому эта потребность должна быть дифференцирована.

"Однако увеличение потребности в парковочных местах, безусловно, отразится на ценах девелопмента и конечной цене продажи недвижимости. В этом смысле рост цен будет неизбежен", - подтверждает Хейтманкова.

Согласно заявлению MMR, для муниципалитетов и городов могла бы подойти некоторая форма дифференциации. Однако этот вариант будет стоить им денег и времени. Муниципалитеты должны будут изменить план зонирования и включить в него новые минимальные требования к парковке.

"Решение о разработке и издании нормативного плана принимается муниципальным советом в рамках его самостоятельной компетенции. Помимо произвольной корректировки базовых значений, муниципалитеты могут вводить и максимальные значения парковок", - добавил Валецко от имени министерства.

По его словам, финансовые и временные затраты на приобретение не могут быть оценены, поскольку зависят от масштаба территории и деталей решения. Сегодня нормативный план обычно разрабатывается в течение одного года.

О потребности в частных парковках свидетельствует и долгосрочная стратегия некоторых инвесторов, которые строят места сверх установленного минимума с целью продажи парковочных мест.

"Как правило, мы строим в своих жилых проектах больше парковочных мест, чем нужно. Интерес клиентов к ним огромный. В частности, мы строим наземные парковки, поскольку они значительно дешевле подземных", - объясняет Эвжен Корец, владелец девелоперской компании Ekospol.

Маленькая квартира становится новым стандартом

По мнению Михаэлы Джупиновой, управляющего директора компании Invizio development, занимающейся строительством жилья в окрестностях города Пльзень, застройщики могут начать перепроектировать свои проекты, стремясь свести количество парковочных мест к минимуму и тем самым снизить стоимость строительства.

"Например, они будут строить квартиры меньшей площади, чтобы не было необходимости строить больше парковочных мест, чем это необходимо", - сказал управляющий директор девелоперской компании.

По мнению Франтишека Брожа, аналитика компании Cenová mapa, уменьшение полезной площади квартир - это то, что происходит на рынке уже давно. Основной причиной является снижение покупной цены квартиры, но в неё также закладывается стоимость парковочных мест.

"Например, в Праге средний размер предлагаемых квартир объективно уменьшился за последние 10 лет. В 2014 году он составлял 72 м2, а в настоящее время - 62 м2. Это означает снижение на 14 %", - сообщил Брож в интервью SZ Byznys.

В настоящее время проект постановления о строительных требованиях проходит процедуру межведомственного согласования. "Все замечания еще должны быть рассмотрены Министерством регионального развития, и наверняка будут внесены изменения. Окончательный вариант на данный момент предсказать невозможно", - добавляет представитель MMR.

Прага планирует обратное

Столичный город также планирует изменить минимальное количество парковочных мест, однако он руководствуется собственными строительными нормами и правилами, и предлагаемое постановление MMR не распространяется на строительство в нем. С другой стороны, руководство города хотело бы сократить количество парковочных мест для новых жилых комплексов.

Таким образом, ранее установленное минимальное количество парковочных мест в широком центре города не должно будет соблюдаться, а количество парковочных мест будет в большей степени зависеть от застройщика. По мнению Пражского городского совета, это изменение позволит снизить цены на новые и реконструированные квартиры по сравнению с предложением MMR.

"Снижение минимального количества парковочных мест окажет существенное влияние на цены на недвижимость, которые могут значительно снизиться", - прокомментировал внесенную в октябре прошлого года поправку Петр Главачек, в то время первый заместитель мэра Праги.

До сих пор в столице был установлен минимум парковочных мест на общую площадь жилья - одно парковочное место на 85 м2. Если эта площадь превышает 85 метров, то количество парковочных мест будет увеличено до двух. Однако на этом расчеты не заканчиваются. Прага разделена на 9 зон, в зависимости от которых определяется коэффициент от 0,5 до 1,4, который в конечном итоге и определяет окончательное количество парковочных мест в проекте. Проще говоря, чем ближе к центру, тем меньше количество парковочных мест, и наоборот.

Эта система сохраняется и в поправке, которая, как ожидается, после рассмотрения войдет в новый городской строительный кодекс.

"Поправка должна лишь усилить внимание к трамвайному транспорту за пределами центра города, так как в этих районах он стал быстрее и надежнее, чем раньше", - пояснил Марек Ваха, пресс-секретарь Института планирования и развития города Праги (IPR).

В случае со столицей неприятно сочетаются 2 проблемы - дорогое жильё и большое количество автомобилей.

А поскольку парковочный минимум - это действительно только необходимый минимум, то, по мнению пражских застройщиков, похоже, что инвесторы все равно не захотят существенно сокращать количество новых парковочных мест.

"Если парковочные места в проектах будут ликвидироваться в большем количестве, это может привести к снижению общих цен на квартиры. Однако сомнительно, что застройщики действительно будут сокращать количество парковочных мест, ведь наличие собственного парковочного места - одно из главных преимуществ новых квартир", - подтверждает Ондржей Штястны, главный аналитик компании Central Group.

"По опыту наших проектов мы знаем, что в большинстве случаев клиентам требуется парковочное место для своей квартиры. Поэтому в наших объектах уже сейчас количество парковочных мест больше, чем требует стандарт", - добавляет Штястны.

Однако снижение минимального количества парковочных мест может сыграть положительную роль в случае строительства доступного жилья.

"Если разрабатывается проект строительства доступного жилья в городе, то снижение минимального количества парковочных мест позволит значительно уменьшить количество парковочных мест и, следовательно, удешевить проект", - говорит Марек Здерадичка, директор секции инфраструктуры IPR.

Помимо снижения минимума парковочных мест, пражский IPR рассматривает возможность так называемого экономического регулирования, т.е. введения более существенной платы за парковку, с целью освобождения движения на столичных улицах.

"Количество парковочных мест на улицах в центре Праги действительно огромно, достаточно сравнить улицы в Праге и в Западной Европе, и места на парковках предостаточно. Наибольшая реальная нехватка парковочных мест наблюдается в жилых массивах, где обязательно должны быть построены парковочные дома. И, конечно, в идеале также P+R на окраинах города, а для непражских водителей лучше всего на железнодорожной станции за пределами Праги", - добавляет Марек Ваха из Института планирования и развития.

Если руководство Праги хочет сосредоточиться на освобождении транспортных путей в столице и пересаживании людей на общественный транспорт, то возможным вариантом было бы определение так называемого парковочного максимума, который бы ограничивал верхнюю границу строительства парковочных мест. Однако в то же время это противоречило бы существующей идее освобождения условий строительства на рынке для индивидуальных инвесторов.

Это изменение уже предлагалось для столицы предыдущим правительством. В настоящее время, по словам пресс-секретаря муниципалитета Вита Хофмана, власти собрали замечания по поправке к Пражским строительным правилам и ждут позиции новой пражской администрации по их рассмотрению.

Поправка регулирует порядок организации парковочных мест в зданиях на территории столицы.




Заметили опечатку или ошибку?

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.


Вопросы и ответы


Ответы на часто задаваемые вопросы пользователей
Ознакомиться →

Эксклюзивные предложения


Выбрать интересующий объект
Список предложений →

Акции компании


Фирма в Чехии, ВНЖ, ПМЖ, недвижимость
Выбрать интересное →

Проекты новостроек в Праге
Жилой комплекс "Витковия I", Прага 3
Проект № 42
Стоимость квартир от:
Жилой комплекс "Сакре Кёр 2", Прага 5
Проект № 47
Стоимость квартир от:
Рассылка новостей
Популярная новость Чехии
TOPlist