В Праге уже год не строятся новые офисы
Девелоперы затормозили строительство новых офисов. За последний год в Праге не было начато ни одного проекта. Компании могут годами ждать новых арендных площадей, и цены на них будут расти.
Давление рынка недвижимости уже ощущают не только те, кто хочет жить, но и компании, которые ищут рабочие помещения для своих сотрудников. За последние 12 месяцев в Праге не было начато ни одного строительства офисных помещений. Более того, большинство проектов, начатых ранее, например проект Masaryčka, уже заняты значительную часть времени.
Таким образом, в столице начинает образовываться разрыв между спросом и предложением, а доля вакантных площадей в уже построенных офисах постепенно снижается.
"Уровень вакантных площадей в целой Праге снизился до 7,3 %, а если рассматривать детально отдельные районы, то особенно центр и прилегающие к нему локации действительно страдают от недостатка качественных площадей. Поэтому многим компаниям не из чего выбирать, - рассказывает Павел Новак, руководитель отдела аренды офисных помещений компании Savills.
Процесс поиска занимает годы
Поэтому компаниям, ищущим новые помещения, следует начинать изучать предложения в проектах, которые еще только планируются, и ждать. Однако такой процесс может затянуться на годы.
Например, компании, в которой работает около 100 человек и которой необходимы офисы площадью около 1500 м2, по мнению Savills, следует начинать поиск новых площадей как минимум за два с половиной года.
"Строительство новых объектов занимает почти 2 года, а на подготовку подходящих интерьеров для арендаторов может уйти до 9 месяцев, если учесть необходимые подготовительные и разрешительные процессы", - добавляет Барбора Янсова, консультант ESG и менеджер проектов Savills.
Многие девелоперы откладывают строительство новых объектов в период высоких процентных ставок именно из-за дорогого и труднодоступного финансирования. К ограничивающим строительство факторам относится также стоимость строительных работ и материалов, при которой, по мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, строить не имело смысла.
Хотя одна сторона офисного рынка в настоящее время спокойна, на другой стороне дела обстоят совсем иначе. На самом деле спрос на аренду офисов в столице растёт. По сравнению со средним пятилетним показателем в Праге он увеличился на 13 %.
По сравнению с европейскими столицами это один из самых высоких показателей. В Лиссабоне, Дублине и Будапеште, напротив, наблюдалось снижение на 62, 42 и 21 % соответственно.
Всё дороже и дороже
Компании, которые в последние месяцы требовали новых площадей для сдачи в аренду, оказывали давление на цены на стагнирующем рынке Праги.
"Меньшее количество вакантных офисных площадей, рост процентных ставок и увеличение стоимости строительства привели к тому, что арендная плата, которая была относительно стабильной в течение последнего десятилетия, в последние месяцы значительно выросла. Мы ожидаем, что эта тенденция может сохраниться на части рынка", - говорит Радана Вильямсова из отдела аренды офисных помещений компании Colliers.
Самые высокие месячные арендные ставки стабилизировались на уровне 26,50-27 евро (650 чешских крон) за квадратный метр для первоклассных офисов в центре города, 17,75-18,25 евро в более широком центре города и 15-16 евро (385 чешских крон) на окраинах во втором квартале 2023 года.
При существующем спросе единственным способом смягчить давление растущих цен на аренду является строительство. По данным консалтинговой компании Savills, это может быть достигнуто в ближайшие 2 года. До конца 2025 года в Праге может быть построено до 200 000 м2 новых площадей.
В настоящее время новое предложение готовится в Праге 4, Праге 5 в районе Смихов - Радлице или в Праге 8, 9 и 10.
