Ипотечные ставки в Чехии ниже ставок ČNB

Чешский национальный банк (ČNB) начал снижать процентные ставки в начале 2024 года и, вероятно, продолжит это делать в течение всего текущего года. Даже большинство коммерческих банков не стали затягивать с снижением процентных ставок. Более того, средняя ставка по ипотечным кредитам уже долгое время остается ниже, чем у ČNB, что удивляет многих желающих получить ипотечный кредит.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в начале февраля 2024 года составляла 5,6 %, согласно данным Чешской банковской ассоциации. Базовая ставка двухнедельного репо ČNB, которая используется для финансовых операций на открытом рынке, в то время составляла 6,75 % и была, таким образом, на 1,15 процентного пункта выше.

Экономисты объясняют это тем, что, хотя ставки по ипотеке движутся на тех же волнах, что и ставки, объявляемые центральным банком, в действительности коммерческие банки учитывают множество других факторов при выдаче жилищных кредитов, включая более долгосрочную цену денег на рынке.

Сейчас читают 🔥 Скоростные поезда в Чехии будут ездить со скоростью до 350 км/ч

"Процентные ставки по ипотечным кредитам не всегда отражают динамику ставок Центробанка Чехии (ČNB). Хотя изменения ставок ČNB действительно влияют на цены ипотечных кредитов, чаще всего они обусловлены событиями на рынке. Динамика ставок, как правило, коррелирует с динамикой процентных свопов, то есть с ожидаемой средней стоимостью денег за определенный период", - рассказывает Вратислав Замиш, аналитик Raiffeisenbank, о стратегии коммерческих банков.

По мнению аналитиков, в формировании текущей процентной ставки по ипотечным кредитам играет роль множество прямых и косвенных факторов. Косвенные факторы индивидуальны для каждой банковской компании и зависят от того, насколько она велика, сколько у нее филиалов и сколько сотрудников. В то же время косвенные расходы во многом связаны с инвестициями в цифровизацию или эффективность. Они также включают маржу банка.

Прямые расходы включают в себя различные комиссии, риски и капитальные затраты. Самой важной частью в любом случае являются процентные расходы, которые в первую очередь связаны с чем-то иным, чем текущая ставка двухнедельного репо Чешского национального банка.

Стратегия, которая не окупается

"Для ценообразования ипотечных кредитов важны долгосрочные рыночные ставки. Это так называемые ставки своп. В настоящее время они намного ниже, чем короткие ставки ČNB, что в конечном итоге позволяет предоставлять более низкую процентную ставку по ипотеке", - сообщает Петр Гапко, главный экономист банка Moneta Money Bank.

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии ниже ставок ČNB

В настоящее время большинство банковских домов в Чехии чаще всего предоставляют ипотечные кредиты с трехлетней фиксацией. Банки берут деньги в долг на этот срок по цене, определяемой средней стоимостью денег за этот период, которая в данном случае представляет собой так называемый трехлетний процентный своп. В настоящее время она составляет около 3,5 процента.

Тем не менее, экономисты говорят, что в краткосрочной перспективе эта стратегия для банков не окупается. "Гораздо лучше, чем выдавать ипотеку под 5 процентов, положить деньги на депозит в ČNB. Однако если мы посмотрим в будущее, то, как правило, ожидается, что ČNB значительно снизит ставки, и тогда ситуация изменится на противоположную, - добавляет Петр Гапко.

Ситуация выровняется во второй половине 2024 года

Ставка двухнедельного репо ČNB и процентные ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, выровняются во второй половине этого года. Аналитики ожидают, что к тому времени краткосрочные процентные ставки могут опуститься ниже долгосрочных. "Поэтому снижение ипотечных ставок будет более медленным, чем в случае с Чешским национальным банком, - комментирует Мартин Сланы, экономист DRFG Group.

Как бы то ни было, снижение процентных ставок коммерческих банков в последние недели уже начинает отражаться на процентах по ипотечным кредитам. В январе 2024 года банки и строительные общества Чешской Республики выдали ипотечных кредитов на сумму 13 миллиардов чешских крон, что на 99 % больше, чем в прошлом (2023) году.