Наступает переломный момент на чешском рынке недвижимости: разрыв между ипотекой и арендой исчезает
За последний год разрыв между расходами на выплату ипотечного кредита и арендной платой значительно сократился. Тем не менее, арендная плата остается дешевле во всех регионах Чешской Республики. А как обстоят дела в вашем? Мы подсчитали.
С удешевлением ипотечных кредитов, за которым в последние месяцы с нетерпением следят не только эксперты из сферы недвижимости и банковского сектора, но и те, кто заинтересован в приобретении собственного жилья, приближается важный переломный момент. После двух лет высоких процентных ставок, которые - вместе с высокими ценами на недвижимость - привели к тому, что выплаты по ипотеке значительно превышали ежемесячную арендную плату, стоимость жилья для собственников и арендаторов снова начинает сближаться.
По словам Либора Остатека, эксперта по ипотечному кредитованию компании Broker Trust, этот процесс начался в этом году, когда Чешский национальный банк неоднократно переходил к снижению базовой процентной ставки. "Процесс идет очень медленно, и если взять ситуацию за последний год, то в основном она улучшилась по сравнению с февралем и мартом этого года", - говорит он.
Только в марте 2024 года процентная ставка по ипотечным кредитам упала до 5,19 %, согласно данным Чешской банковской ассоциации, став самым низким показателем с июня 2022 года.
Согласно расчетам издания SZ Byznys, основанным на наиболее распространенном типе ипотеки и данных портала недвижимости Seznam.cz, средний платеж по ипотеке и средняя арендная плата в каждом регионе Чехии за последний год сблизились на тысячи крон.
Наиболее близкими в настоящее время являются ипотечные платежи и арендная плата в Карловарском и Моравско-Силезском регионах, где разница составляет всего около 1 000 чешских крон.
С другой стороны, самая большая разница сохраняется в столице, где владельцы недвижимости теперь платят более 11 тысяч крон в счёт погашения кредита по сравнению с арендной платой. Однако и в этом случае можно заметить значительный сдвиг. Еще в феврале прошлого года владелец квартиры в среднем доплачивал более 16 тысяч на ипотечный платеж.
Однако Прага в данном случае является исключением с определенной точки зрения. Разрыв между ипотечным платежом и стоимостью аренды объясняется не только ростом процентных ставок (что происходит повсеместно), но и значительно более высокими ценами на недвижимость, чем в остальной части Чехии.
Другие крупные города, где на средний региональный показатель влияют более дешевые места, будут затронуты аналогичным образом. Согласно анализу компании Hyponamiru, примером может служить Брно, где покупка 60-метровой квартиры в хорошем техническом состоянии обходится примерно в 6,6 млн чешских крон.
"Ежемесячный платеж по ипотеке (70 % LTV) составляет более 25 914 чешских крон при процентной ставке 5,39 % и сроке погашения 30 лет. Сопоставимую квартиру сегодня можно арендовать за 17 000 в месяц. Таким образом, проживая в арендованном жилье, человек платит сегодня на 9 тысяч меньше", - подсчитывает Мирослав Маджер, генеральный директор компании.
Разница между платежом и арендной платой во всем Южно-Моравском крае составляет примерно "всего" 4 000 чешских крон.
По мнению экспертов, за сближением платежей и арендной платы, которое наблюдается по всей Чехии в течение последнего года, стоит несколько переменных.
"Наибольший вес в расчетах имеет стоимость недвижимости, если она растёт, то увеличивается и ипотечный платеж. И, конечно, процентная ставка тоже играет роль. Если вдаваться в подробности, то возраст заявителя тоже может иметь значение. Чем старше, тем короче срок погашения и, соответственно, выше выплаты. Аренда в этом отношении нейтральна", - объясняет Либор Остатек, эксперт по ипотечному кредитованию компании Broker Trust.
По данным Чешской банковской ассоциации, в прошлом (2023) году цены на старые квартиры упали на 7 процентов из-за снижения спроса.
По словам Михала Пиха рост арендной платы также сыграл важную роль. "Многие владельцы недвижимости повысили арендную плату за счёт инфляции, которая в 2022 году составила 15,1 %", - сказал он, добавив, что наибольший рост компания наблюдала в Праге, Брно, Градец-Кралове и Оломоуце.
Трехпроцентный порог
По мнению Остатека, ситуацию можно даже полностью выровнять. "В каждом регионе ситуация будет развиваться по-разному. В целом, однако, можно сказать, что в большинстве регионов ситуация значительно улучшится, как только ставки перейдут трехпроцентный порог", - говорит он.
Однако, согласно текущим прогнозам, в этом году на рынке ипотечного кредитования такой ситуации не будет. По оценкам банковских экспертов, процентные ставки упадут примерно до 4-х процентов.
Снижению выплат по ипотеке до уровня арендной платы может помешать и ожидаемый рост цен на недвижимость, считает Дэвид Эйм, заместитель председателя правления Gepard Finance. "Ставки, возможно, и снижаются, но цены высоки и, похоже, снова растут. Если ставки по ипотеке упадут, то давление на покупателей недвижимости возрастёт, и это еще больше подтолкнет цены вверх", - пояснил эксперт.
Напротив, согласно анализу компании Wüstenrot, в последний раз рынок пережил ситуацию, когда арендная плата превышала ипотечные платежи, в 2020 году. Тогда средний ипотечный платеж составлял 10 567 чешских крон, в то время как чехи платили 12 817 чешских крон за аренду.
В то время, когда процентная ставка составляла около 2-х процентов, интерес покупателей к приобретению недвижимости также начал значительно укрепляться. Из-за отсутствия спроса цены на собственное жильё выросли на десятки процентов.
Подобная ситуация может повториться и в этот раз, учитывая отложенный спрос последних 2-х лет. "По мере снижения процентных ставок давление на жильё, занимаемое владельцами, будет возрастать, а давление на аренду немного снизится", - говорит Эйм.
Повышение спроса на недвижимость уже отслеживает портал недвижимости компании Seznam.cz.
"По данным крупнейшего чешского портала, мы можем подтвердить, что спрос на продажу квартир, измеряемый количеством поисковых запросов, в этом году несколько выше, чем в прошлом. В феврале мы зарегистрировали на 7 % больше запросов по сравнению с прошлым годом, и в марте мы также зафиксировали небольшой рост", - рассказывает Шарлота Смутна, аналитик данных Seznam.cz.
Более того, по словам Дэвида Эйма, покупателям не обязательно ждать, пока платеж по ипотечному кредиту станет ниже арендной платы. Небольшой скидки может быть достаточно. "Люди предпочитают владеть жильём, а не снимать его, и если они могут позволить себе ипотечный кредит на необходимом уровне, то не будут оценивать соотношение между арендной платой и ипотекой", - добавляет он.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
