Какими темпами в Чехии ведется строительство и достаточно ли это?
Сколько времени занимает строительство квартиры или дома в Чехии? Цифры разнятся, и в то время как одни жалуются, что на получение разрешения на строительство уходят годы, другие хвалят темпы. Адам Грегуш, главный экономист JRD Group, в своем комментарии рассказывает, как обстоят дела на самом деле.
Недавнее исследование, проведенное Чешской палатой дипломированных инженеров и техников в строительстве, показало, что процесс получения разрешения занимает месяцы, а не годы, как часто сетуют чешские застройщики и инвесторы. Поскольку результаты опросов представляют собой средние величины, эти средние величины должны быть объяснены в контексте.
Каждая квартира уникальна
Чтобы лучше понять, что на самом деле происходит на рынке новостроек, необходимо уяснить следующие важные факты. Примерно 55 % всех разрешений на строительство, в среднем чуть менее 34 000 в год за последние 18 лет, приходится на односемейные дома. Односемейные дома - это сегмент, который преимущественно строится за пределами мегаполисов, в небольших муниципалитетах, и на обработку разрешений на строительство в строительных органах уходит меньше времени. Это объясняется размером (масштабом) здания, меньшим объемом строительной документации и, как правило, меньшим количеством заинтересованных сторон, с которыми заявителю/застройщику приходится вести переговоры.
Таким образом, средний показатель по стране является необъективным, поскольку в нем сравниваются несравнимые показатели строительства домов на одну семью и многоквартирных домов. Хотя оба вида строительства предназначены для жилья, специфика выдачи разрешений, строительства и финансирования сильно отличается. Важную роль играет также количество разрешений на строительство, приходящееся на одного чиновника соответствующего строительного управления. Каждый строительный орган имеет разную нагрузку, что, естественно, отражается на длительности процесса получения разрешения.
Приведенный выше график показывает, насколько отличается структура завершенных или утвержденных зданий в каждом регионе. Прага, являющаяся регионом и городом в одном лице, демонстрирует утверждение в основном жилых зданий, что также характерно и для других региональных городов. Однако эти города являются частью более крупного округа с большим городским разнообразием, и поэтому средние показатели по округу будут искажены строительством преобладающего сегмента односемейных домов.
Проще говоря, хотя результаты исследования CKAIT подтверждают, что получение разрешений на строительство многоквартирных домов занимает немного больше времени, чем на строительство односемейных домов, они не дают более детального представления о различиях, обусловленных местной юрисдикцией органа власти, количеством одобренных им проектов, размером утверждаемого проекта, а также не учитывают задержки, связанные с обжалованием решений или разрешений. Именно здесь я вижу подводный камень в интерпретации средних показателей.
Темпы в региональных городах недостаточны
Для более точного сравнения интересно отметить, что за последние 18 лет Прага росла менее чем на 11 000 жителей в год, в то время как другие округа вместе взятые за тот же период росли на 23 000 в год. Таким образом, каждый год Прага росла в 3 раза быстрее, чем остальная часть страны (с точки зрения численности населения).
Динамика цен соответствует тому, насколько предложение удовлетворяет спрос: с 2010 года цены в Праге выросли в 1,14 раза больше, чем в остальной части страны. В то время пражское жилье уже стоило примерно на 30 % дороже в абсолютном выражении, поэтому недоступность жилья в Праге значительно возросла. Подобная ситуация наблюдается во всех крупных региональных городах, где цены на жильё выросли непропорционально доходам населения.
Так сколько же квартир нужно Праге в год?
В экспертных дискуссиях часто упоминается, что Праге необходимо не менее 10 000 квартир в год. Возможно, это слишком «оптимистичная» оценка. Если принять во внимание нынешний жилищный фонд Праги, учесть, как быстро он устаревает, как быстро его нужно обновлять и как быстро его нужно строить в связи с ростом населения и уменьшением (или стагнацией) количества человек на семью, то можно прийти к цифре от 14 до 26 тысяч новых квартир в год в трех сценариях.
Следует отметить, что это грубый и очень упрощенный расчёт, которого не хватит для планирования потребностей города, но его достаточно, чтобы проиллюстрировать ситуацию, в которой мы находимся. Согласно директиве Европейской комиссии, всё новое строительство должно быть углеродно-нейтральным с 2030 года, а существующие здания должны быть углеродно-нейтральными с 2050 года. Поэтому смею предположить, что если люди и дальше будут охотно переезжать в мегаполисы, то темпы обновления и строительства должны быть еще выше.
За последние 18 лет в Праге ежегодно начиналось и завершалось строительство в среднем 4,5 и 3,9 тысячи квартир, что не покрывает спрос со стороны новых жителей. Кроме того, давайте примем во внимание тот факт, что почти 60 % всех заселенных квартир в Праге были построены до 1980 года, и некоторые из них не соответствуют моральным и технологическим стандартам сегодняшнего дня.
Что же дальше?
Решение проблемы доступности жилья - это, конечно, не субсидированная ипотека, которая исказит рынок и в конечном итоге сделает жильё еще менее доступным именно из-за отсутствия предложения. Не помогут и более существенные налоговые льготы на проценты по ипотечным кредитам, а также государственные взносы и субсидии.
Таким образом, единственным долгосрочным решением является строительство в соответствии с текущими демографическими и социально-экономическими потребностями городов и поселков. Проблема заключается не в недостаточном спросе, а в предложении. Поэтому любое дальнейшее фискальное стимулирование сделает рынок менее читаемым и предсказуемым.
Основным фактором, делающим жильё все более недоступным, является длительность процесса получения разрешений на строительство в перегруженных строительных органах для многоквартирных домов, которые требуют более сложной и кропотливой подготовки проекта и разрешительной документации.
Например, один из наших пражских проектов на 80 квартир занял 81 месяц с момента приобретения до передачи клиентам, из которых 23 месяца ушло на рассмотрение апелляций/возражений в связи с разрешением на строительство и разрешением на строительство. В этом случае каждые 100 млн чешских крон, инвестированные до настоящего времени, удорожают весь проект еще на 17,3 млн чешских крон, или одна средняя квартира площадью 50 м2 обходится на 216 000 чешских крон дороже только с точки зрения финансовых затрат.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
