У ипотек в Чехии популярна краткосрочная фиксация. Это устраивает и банки, и клиентов

У ипотек преобладают краткосрочные фиксации, что устраивает и клиентов, и банки. При более длительных сроках есть риск, что процентные ставки упадут и люди перейдут в другой банк, пишет в своем комментарии Петр Киляр, оператор сайта stavebky.cz.

Снижение процентной ставки ČNB в среду 25 сентября 2024 года не оказывает немедленного влияния на ставки по ипотеке, но подтверждает ожидаемую тенденцию дальнейшего удешевления кредитов, поэтому заемщики ожидают дальнейшего снижения и логично не хотят фиксировать текущую ставку на длительный срок. Они полагают, что по окончании фиксации им предложат еще более дешевый кредит, чем сегодня. Это устраивает и банки, для которых короткая фиксация означает меньший риск. Поэтому можно ожидать, что в ближайшие месяцы ипотечные кредиты с короткими фиксациями также будут преобладать.

В структуре ипотечных кредитов преобладают краткосрочные фиксации процентных ставок. По данным ČNB, 89 % всех новых ипотечных кредитов в июле были выданы с фиксацией процентной ставки на срок до 3-х лет включительно. Это беспрецедентно высокий показатель. До прошлого года такие краткосрочные фиксации процентных ставок были мало распространены, их доля составляла от 10 до 20 %.

Сейчас читают 🔥

Компании в Чехии стали предлагать своим сотрудникам неограниченный отпуск

В долгосрочной перспективе наиболее популярной была «золотая середина» - ипотека с фиксацией процентной ставки на 5 лет. Однако в период крайне низких процентных ставок интерес клиентов к более длительным срокам фиксации вырос. Это обеспечивало низкие выплаты по кредиту на многие годы вперед. Наибольший интерес к долгосрочной фиксации был отмечен в феврале 2020 года, когда 75 % всех новых ипотечных кредитов имели фиксированную процентную ставку на срок более пяти лет. Сегодня мы видим, насколько прозорливым было такое поведение. Средняя ставка по новым ипотечным кредитам в феврале 2020 года составляла 2,4 %, сегодня ставки вдвое выше. Тот, кто взял 10-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в 2020 году, уверен, что его процентная ставка останется неизменной до 2030 года, а вместе с ней и размер ежемесячных выплат.

Еще несколько лет назад процентные ставки в размере около 2-х процентов были вполне обычным явлением. Однако в 2021 и 2022 годах начался стремительный рост, который остановился на отметке в 6 процентов. Высокие ставки снизили интерес к ипотеке, но не только это. Изменилось и отношение заемщиков к срокам погашения. Сегодня среди соискателей ипотеки преобладает мнение, что дальнейший рост процентных ставок маловероятен, а значит, нет необходимости хеджироваться долгосрочными фиксациями. Напротив, растёт интерес к краткосрочным фиксациям, которые позволят воспользоваться ожидаемым удешевлением ипотеки.

Даже финансовые институты сегодня не заинтересованы в долгосрочных ипотечных фиксациях. При снижении процентных ставок заемщик может в любой момент погасить дорогой кредит и взять другой, более дешевый. При этом закон о потребительском кредите позволяет банкам требовать лишь очень ограниченную компенсацию за досрочное погашение. Чем дольше фиксируется процентная ставка, тем больше вероятность того, что она упадет и заемщик воспользуется возможностью рефинансирования. В то же время абсолютный размер ущерба, который несет банк в результате рефинансирования, увеличивается с увеличением продолжительности периода фиксации. Такая ситуация заставляет банки ограничивать долгосрочную фиксацию процентных ставок.

Текущая ситуация в этом отношении благоприятна, поскольку ни банки, ни клиенты не заинтересованы в долгосрочной фиксации процентных ставок. Это связано с общим ожиданием долгосрочного снижения процентных ставок на рынке. При снижении процентных ставок клиенты не заинтересованы в хеджировании процентных ставок на длительный срок вперед, что устраивает банки. Изменений можно ожидать только при повышении процентных ставок. По мере роста вероятности удорожания ипотечных ставок заемщики будут заинтересованы в хеджировании существующих ставок на более длительный срок вперед. Однако это все равно будет представлять риск для банков, от которого они могут защититься двумя способами. Они могут установить достаточно высокие процентные ставки по длинным фиксированным ставкам, чтобы покрыть ожидаемый риск, или же просто не предоставлять ипотечные кредиты с длинными фиксированными ставками.