Разрыв между арендой и ипотекой в Чехии начал сокращаться
Разрыв между расходами на выплату ипотеки и арендной платой сокращается. В одном из регионов Чехии спустя 2 с лишним года ипотека даже начала снова окупаться с точки зрения ежемесячных расходов.
В течение многих лет ипотечный платеж был дешевле ежемесячной арендной платы - неудивительно, что, когда у чехов был выбор, они чаще всего брали кредит. Но высокие процентные ставки, которые уже более двух лет доминируют на рынке недвижимости, перевернули это уравнение и вытеснили с ипотечного рынка значительную часть тех, кто заинтересован в собственном жилье.
Однако данные, имеющиеся в распоряжении издания SZ Byznys, показывают, что разрыв между арендной платой и ипотечными платежами снова начинает сокращаться. В одном из регионов Чешской Республики выплата кредита в виде ежемесячных расходов по сравнению с арендной платой даже начала окупаться.
За аренду 60-метровой квартиры в регионе Усти-над-Лабем человек платит на 1 494 чешские кроны больше, чем если бы он выплачивал ипотечный кредит за ту же недвижимость.
При расчёте использовался самый распространенный вид ипотеки и данные портала недвижимости от Seznam.cz. Поэтому индивидуальные случаи могут отличаться.
Ипотечный платеж близок к арендной плате
Согласно текущим средним ценам предложения недвижимости, которые отображает портал недвижимости, кроме региона Усти-над-Лабем, ежемесячный платеж по ипотеке наиболее близок к средней арендной плате в регионах Центральная Чехия и Моравия-Силезия, где владелец квартиры платит в рассрочку менее 2 000 чешских крон больше, чем за аренду.
Для сравнения, еще в 2020 году анализ компании Wüstenrot показал преимущество жизни в собственной квартире, где ипотечные платежи часто обходятся на сотни и тысячи крон дешевле. Средний платеж по ипотеке тогда составлял 10 567 чешских крон, в то время как чехи платили за аренду в среднем 12 817 крон.
По словам Михала Пиха, управляющего директора сервера недвижимости Reality Čechy, спрос на приобретение недвижимости может значительно возрасти в тех населенных пунктах, где разница между выплатой по ипотечному кредиту и средней арендной платой существенно сокращается.
«Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам является для многих покупателей правильной мотивацией для приобретения собственной недвижимости. Это наиболее заметно среди тех, кто откладывал покупку недвижимости в течение последних двух-трех лет», - рассказал изданию SZ Byznys Михал Пих.
Это подтверждает и эксперт по ипотечному кредитованию, заместитель председателя Gepard Finance Давид Эйм. «Если семья имеет возможность владеть квартирой, а весь платеж по ипотеке меньше, чем арендная плата, то её приобретение имеет смысл. В этом случае ипотека, по сути, является экономически выгодным решением», - поясняет он.
Он также напомнил, что сиюминутный эффект - это одно, а перспектива владения недвижимостью в конечном итоге - совсем другое. Поэтому все зависит от конкретной ситуации и планов конкретного человека.
Квартира как инвестиция
«В такой ситуации покупка имеет смысл и как инвестиция. Однако такое развитие событий повлечет за собой значительное увеличение спроса и, конечно же, давление на цены на недвижимость», - добавил Дэвид Эйм.
Однако, по мнению Иржи Сикоры, ипотечного аналитика Swiss Life Select, на чешском рынке недвижимости не наблюдается значительного роста продаж квартир, предназначенных исключительно для инвестиций.
«Как мы уже видели в прошлом, огромный интерес к покупке инвестиционных квартир был вызван скорее очень низкими процентными ставками по ипотеке и, соответственно, большей доступностью недвижимости», - сказал он.
Несмотря на эту тенденцию, разрыв между арендной платой и ипотекой увеличился в Карловарском и Либерецком регионах. На севере страны в настоящее время человек платит за аренду типовой квартиры примерно на 7 000 чешских крон меньше, чем в случае ипотечного платежа. Еще в феврале 2023 года эта разница была на несколько сотен крон меньше.
Помимо процентной ставки по ипотеке, которая за последние 2 года снизилась в среднем примерно на 1,2 процента, развитие ситуации в отдельных регионах логично связано с ценами на аренду и недвижимость, которые в Чехии растут по-разному в зависимости от места проживания.
«Рост цен на квартиры в 2024 году составил около 8-9 процентов, а рост арендной платы, по нашим оценкам, - около 6-7 процентов», - сказал Штепан Гьюрич, владелец агентства недвижимости Re/Max Horizont, который привел средние показатели по стране.
Рост цен на квартиры отразился и на средней ставке по ипотеке. По данным Чешской банковской ассоциации, в январе 2025 года она достигла 3,92 миллиона чешских крон, что на 15 процентов больше, чем год назад.
Арендная плата растёт быстрее, чем цены на недвижимость
Однако в 2025 году Штепан Гьюрич из Re/Max Horizont ожидает, что арендная плата будет расти быстрее, чем цены на недвижимость.
«Учитывая ожидаемый рост арендной платы в Чехии и ожидаемую стагнацию или небольшое снижение ипотечных ставок, сумма арендной платы будет всё больше приближаться к ипотечному платежу», - прогнозирует эксперт по недвижимости.
По словам Петра Ганы, директора по недвижимости и строительству компании Deloitte, помимо расчетов, при принятии решения о покупке или аренде жилья играют роль и другие факторы.
Помимо цифр, существуют и другие факты
«Собственная квартира ассоциируется с неопределенным будущим в плане пенсионного обеспечения, и это мотивирует домохозяйства иметь собственный дом как форму безопасности в пожилом возрасте», - говорит эксперт по недвижимости из Deloitte.
По его словам, собственное жильё также рассматривается как долгосрочное, а иногда и постоянное решение проблемы с жильём.
|
Сейчас читают 🔥Застройщик Penta Real Estate построит в Праге 300 микроквартир |
«В нынешних условиях аренда воспринимается как краткосрочное и довольно ненадежное решение. Большинство современных договоров аренды заключаются на определенный срок, обычно на один год «с разворотом», и это не дает арендаторам возможности планировать долгосрочную перспективу», - говорит Петр Гана.
«У вас есть возможность постоянно повышать стоимость собственной квартиры с помощью дополнительных инвестиций и регулярного обслуживания. В арендном жилье любые изменения могут быть обусловлены согласием владельца», - добавил он.
