Эксперты объясняют почему чешские банки не спешат удешевлять ипотеки

Хотя финансовые рынки и Чешский национальный банк создают условия для дальнейшего удешевления ипотеки, банки в Чехии не снижают процентные ставки значительно. Это объясняется неопределенностью и высоким спросом.

На первый взгляд, идея значительного удешевления ипотеки основана на реалистичных аргументах. В интервью изданию Seznam Zprávy заместитель главы Чешского национального банка (ČNB) Ян Фрайт заявил, что базовая ставка ČNB будет снижаться из-за неопределенности в мировой торговле. Он ожидает, что во второй половине этого года она составит 3,5 %.

Вместе с недавним падением цены процентных свопов - ключевого показателя затрат банков - это предполагает возможность дальнейшего снижения ипотечных ставок.

Сейчас читают 🔥 Муниципалитеты в Чехии приступили к подготовке доступного жилья

«Снижение довольно значительное, точнее, мы видим скачок стоимости ресурсов за короткое время, на 0,2-0,3 процента в зависимости от длины IRS (процентного свопа)», - описывает Либор Остатек, эксперт Golem Finance and Broker Trust, влияние глобальной ситуации на финансовых рынках на ипотеку в Чехии.

Однако, по словам экспертов, банки реагируют на происходящее на банковском рынке очень медленно. Они снижают ставки лишь косметически - и пока не видят причин для существенного удешевления ипотеки. Клиенты обращаются в банки с планами получить ипотечный кредит, несмотря на минимальное снижение ставок.

«Спрос огромный, и у банков достаточно полные производственные линии, я ожидаю снижения на 0,1-0,2 процента», - комментирует Остатек возможное влияние снижения цен на свопы.

В частности, по данным Hypomonitor Чешской банковской ассоциации, в феврале 2025 года банки и строительные общества в Чехии выдали ипотечных кредитов на 25,5 миллиарда чешских крон, что на 13 % больше, чем в январе 2025 года.

Сейчас читают 🔥 Центробанк Чехии на последнем заседании в 2024 году решил оставить процентные ставки без изменений

Кроме того, падение цен на свопы может быть лишь временным. «Ситуация абсолютно непредсказуема. То, что происходит на финансовых рынках, переписывает учебники по экономике. Прогнозировать что-либо здесь бессмысленно», - предупреждает эксперт по ипотечному кредитованию.

Осторожность предотвращает удешевление

По мнению заместителя председателя правления Gepard Finance Дэвида Эйма, причина сдержанности банков кроется не только в текущем спросе. Свою роль играет и страх перед побочными эффектами более значительного снижения процентных ставок.

Снижение процентных ставок может оказать давление на существующих клиентов, вынуждая их рефинансироваться в период фиксации. «Банки не заинтересованы в развязывании рефинансирования или переговоров по ставкам в период фиксации, - предупреждает он.

На самом деле банкам будет невыгодно, чтобы клиенты уходили во время фиксации.

«Если клиент уйдет, банк найдет другого клиента и выдаст ему кредит на существующих условиях. Но в этом случае банк может выровнять условия для существующего клиента, и ему не придется искать нового. Если требования клиента находятся в диапазоне, который банк может и хочет удовлетворить, то это, безусловно, лучше, чем позволить клиенту уйти», - добавляет Эйм.

По словам эксперта по ипотеке Либора Остатека, риск досрочного ухода клиента оценивается банками на 0,3-0,5 процента выше для индивидуальных ипотечных кредитов.

Причина в том, что правила досрочного выхода ипотечных клиентов, согласно которым с сентября 2024 года банк может взимать максимум один процент от этих целесообразных расходов, просто недостаточны.

Прогноз ČNB не будет отражен в ипотечных кредитах

Несмотря на то, что заместитель управляющего ČNB Ян Фрайт ожидает, что базовая ставка может достичь 3,5 процента во второй половине года, эксперты говорят, что ипотечные кредиты далеки от такого шанса.

Сейчас читают 🔥 Тысячи новых квартир выходят на чешских рынок, но они будут стоить дороже, чем раньше

«Я считаю это совершенно нереальным. Я был бы удивлен, если бы реальные ставки коснулись отметки в 4 процента», - говорит Либор Остатек. Его прогноз средней ставки находится в диапазоне от 4,4 до 4,5 процента - и не раньше второй половины этого года.

Дэвид Эйм придерживается аналогичного мнения. По его мнению, базовая ставка центрального банка должна быть значительно ниже, чтобы достичь уровня около 3,5 процента. «Ставка репо должна быть не 3,5 процента, а 1,5 процента», - говорит он.

Согласно данным Swiss Life Hypoindex, ставка предложения по ипотечным кредитам в апреле составила 5,01 процента. В апреле 2022 года ставки по ипотечным кредитам в последний раз были ниже отметки в 5 процентов.

Несмотря на то, что макроэкономические перспективы дают возможность для дальнейшего снижения ипотечных ставок, темпы их снижения, скорее всего, останутся весьма умеренными. «Я не ожидаю значительного снижения ставок в этом году», - говорит аналитик Swiss Life Select Иржи Сикора (Jiří Sýkora). «Скорее, продолжится очень постепенное снижение процентных ставок», - добавляет он.

Процентный своп

Процентный своп (swap) - это инструмент, который банки используют для хеджирования цены денег на определенный период. Когда банку нужны деньги на пять лет, он покупает пятилетний своп. Он гарантирует, что клиент сможет вернуть деньги по определенной процентной ставке в течение всего периода. То же самое справедливо и для трех или десяти лет.