Жильё за пределами Праги за треть стоимости. Рынок недвижимости разделяется на 2 мира

В то время как Прага бьёт рекорды продаж и квартиры исчезают, несмотря на исторически высокие цены, в некоторых небольших городах рынок недвижимости, напротив, замедляется. Согласно данным Flat Zone, в некоторых местах со временем может произойти даже снижение цен.

После 2-х лет стагнации пражский рынок новостроек снова заработал. Согласно данным платформы Flat Zone, в столице продается столько же квартир, как и в самые горячие периоды ковидной эйфории. Но спрос растет быстрее, чем предложение, и цены растут.

«Мы достигаем цифр, сопоставимых с самым оживленным кварталом периода COVID, когда было продано 80 процентов рынка», — говорит в интервью Agenda исполнительный директор Flat Zone Вит Сурал. Средняя стоимость нового жилья в Праге превышает 160 тысяч крон за квадратный метр. Однако в некоторых элитных проектах покупатели платят даже 200 тысяч крон за м².

Сейчас читают 🔥 Из Чехии в 2024 году за границу ушло 312 миллиардов крон в виде дивидендов

Места, где цены на квартиры будут снижаться

В то время как Прага сталкивается с давлением со стороны покупателей, в регионах ситуация гораздо более разнообразна. По словам Сурала, в небольших городах можно купить квартиру за треть или половину цены по сравнению с столицей — и часто без необходимости аукционов или многомесячных переговоров.

«В Чешских Будейовицах или, например, в Градец-Кралове мы уже достигаем 100 тысяч за квадратный метр. Но, например, в Высочине сегодня можно найти старые квартиры по цене 70 тысяч за квадратный метр, а то и по 30 или 40 тысяч — как правило, в худшем техническом состоянии или в менее привлекательном месте», — описывает реальность в регионах Сурал.

По его мнению, в некоторых регионах о ценах будут решают не только интересное местоположение или состояние недвижимости. Важную роль будет играть и демографическая ситуация.

«Мы посмотрели, как распределяется жилой фонд между отдельными поколениями, и поколение сегодняшних семидесятилетних владеет пятой частью жилого фонда», — отмечает Сурал. Как только это имущество начнет переходить к следующим поколениям, в некоторых регионах может возникнуть избыток предложения.

Сейчас читают 🔥 Интерес к энергоэффективным квартирам и домам в Чехии значительно возрос. Почти каждая четвертая ипотека уже «зеленая»

Это касается прежде всего небольших городов, где уже сегодня наблюдается старение населения или отток жителей. «В некоторых небольших городах может случиться так, что недвижимость, которая поступит в местное предложение, будет оставаться в нем гораздо дольше», — говорит Вит Сурал. В то же время ее цена может снизиться.

Прага? Другой мир

Напротив, на пражском рынке не ожидается никакого снижения цен. «Здесь проблема долгосрочно лежит на стороне предложения. Квартир мало, а новых проектов из-за чрезвычайно длительного процесса получения разрешений появляется мало», — напоминает Сурал. В настоящее время в городе предлагается около 6 тысяч единиц жилья — по словам Сурала, это на половину меньше, чем необходимо для поддержания стабильных цен.

В то время, когда финансовые возможности покупателей перестают хватать на квартиры, которые до недавнего времени считались обычными, пражский рынок нашел свой путь. Вместо скидок он уменьшает площадь. Квартиры становятся меньше, чтобы люди могли их себе позволить.

«За последние 10 лет из квартиры исчезла одна комната. Сегодня стандартный размер 1+kk составляет 30 квадратных метров, а 2+kk — примерно 45», — описывает Сурал. Решающим параметром является не цена за квадратный метр, а окончательная цена, которую покупатель еще может себе позволить.

Поэтому спрос на малогабаритные квартиры продолжает расти. Они исчезают из предложения быстрее всего именно потому, что являются самыми доступными на рынке.

Микроквартиры и coliving. Альтернатива, которая может удешевить жильё на миллионы крон

Пока еще в незначительных количествах, но появляются и экстремально маленькие квартиры, так называемые микроквартиры площадью около 16 квадратных метров. А также коворкинг-проекты, в которых люди делят общие помещения.

«Пока это небольшая доля рынка, но продукт будет ориентироваться на то, что люди смогут себе позволить. И если разница в конечной цене составляет даже миллион крон, то он обязательно найдет своих покупателей», — говорит глава аналитической компании.

Словаки копируют нас. С задержкой и более высокими налогами

Согласно данным Flat Zone, Словакия переживает аналогичное развитие, как и Чехия, — только с небольшой задержкой. «Кривые похожи, но сдвинуты примерно на 3/4 года», — говорит Вит Сурал. Местный рынок недвижимости сейчас замедлился из-за решения правительства повысить НДС на квартиры до 23 процентов. Результатом стало охлаждение спроса и падение цен.

Сейчас читают 🔥 Инфляция в Чехии в марте 2025 года составила 2,7 процента

Flat Zone направляется в Австрию

После успешного закрепления в Чехии и Словакии Flat Zone готовится к следующему шагу — экспансии. Следующей страной, куда чешская компания направит свою аналитику данных, станет Австрия. По словам исполнительного директора Вита Сурала, компания выбирала из нескольких рынков, но именно соседняя Австрия предлагает наиболее благоприятное сочетание факторов: высокий объем нового строительства и наглядную базу данных.

«Австрия интересна тем, что там много строят. Если посмотреть на статистику, то она фактически занимает первое место в Европе по объёму строительства на душу населения», — говорит Сурал. Важным критерием является также качество и скорость процессов получения разрешений — проблема, которая долгое время сдерживает чешский рынок.

«В то время как Чешская Республика занимает где-то 157-е место в мире, Австрия — 49-е. Это огромная разница», — отмечает Сурал, ссылаясь на рейтинги, оценивающие легкость получения разрешений на строительство.

При выборе других рынков Flat Zone рассматривала и другие страны, например Польшу, Румынию или скандинавские страны. В конце концов, однако, она выбрала осторожную стратегию. «Мы не хотим двигаться слишком быстро. Начнем с одной страны, посмотрим, как у нас пойдет, а потом решим, куда двигаться дальше», — так Сурал резюмирует подход компании.

Flat Zone

• Flat Zone — дочерняя компания девелоперской компании Trigema.
• Компанию возглавляет сын соучредителя и владельца Trigema Вит Сурал.
• Flat Zone анализирует данные о недвижимости и работает с собственным цифровым инструментом, который ежедневно автоматически обновляет данные.

На чешском рынке у Flat Zone есть несколько частичных конкурентов, но в сфере прямой ориентации на анализ данных в первую очередь для бизнес-партнеров она является одним из лидеров. Среди ближайших конкурентов, например, компания Valuo. До недавнего времени к ним также относилась компания Dataligence, с которой Flat Zone объединилась в 2025 году.