Ипотека или аренда: что сейчас выгоднее в Чехии?

Аренда или ипотека? Те, кто ориентируется только на ежемесячные расходы, останутся в аренде. В большинстве чешских городов сегодня выплата ипотеки обходится на 15–30 % дороже, чем аренда, подсчитал подкаст Ve vatě. Однако стоимость квартир в долгосрочной перспективе растёт.

Жильё в Чехии никогда не было таким дорогим, и разница между выплатами по ипотеке и размером арендной платы продолжает увеличиваться. Во многих городах сегодня ипотека обходится на тысячи крон дороже, чем аренда такой же квартиры. Не исключены и разницы в более чем 10 тысяч крон в месяц.

Для большинства домохозяйств с экономической точки зрения более целесообразно оставаться в аренде, хотя в долгосрочной перспективе собственное жилье по-прежнему считается хорошей инвестицией.

Сейчас читают 🔥

Ипотека может превратить разрыв незамужних пар в ад

Прага: разница почти 9 тысяч в месяц

Двухкомнатная квартира в Праге стоимостью 8,6 миллиона крон означает при 30-летней ипотеке ежемесячный платеж около 35 тысяч крон. Однако сдать её в аренду реально только за 28 тысяч в месяц. Таким образом, владелец должен ежемесячно доплачивать почти 9 тысяч крон, и это еще до учета сборов и возможных ремонтов, как следует из расчетов Golem Finance на основе объявлений с портала RealityČechy.

«Баланс значительно улучшится только в том случае, если покупатель вложит не менее 40 % собственных средств и возьмет ипотеку только на 60 % стоимости квартиры. Тогда ежемесячный платеж составит около 26 тысяч, и аренда покроет его», — говорит ипотечный эксперт Либор Остатек из Golem Finance и Broker Trust.

Брно: потеря около 10 тысяч

В Брно цены на квартиры значительно выросли, но арендная плата растёт не так быстро. Квартира за 7,8 миллиона крон при тех же условиях ипотеки, что и в Праге, обойдется в 32 тысячи. Арендаторы платят за аренду подобной квартиры 22 тысячи крон. Разница составляет почти 10 тысяч крон. Большая разница наблюдается только между арендной платой и выплатами по ипотеке в Либерце, в основном из-за низких арендных ставок.

Единственный крупный город из 7 исследованных, где разница между арендной платой и выплатами по ипотеке стирается, — это Усть-над-Лабем. На примере квартиры в панельном доме за 3,2 миллиона крон мы видим, что расходы на аренду и ипотеку одинаково достигают примерно 13 тысяч крон. «Есть много инвестиционных групп, которые покупают квартиры на севере Чехии и Моравии, потому что там у них получается лучшая окупаемость», — отмечает Михал Пих, владелец сервера RealityČechy.

Сейчас читают 🔥

Пятая часть чехов планирует взять ипотеку, ожидая подорожания недвижимости

Ипотека имеет смысл только для тех, кто накопил действительно много денег. Если семья может внести первоначальный взнос в размере не менее 40 % от стоимости квартиры, это значительно снизит ежемесячные платежи, и разница по сравнению с арендой уменьшится до приемлемого уровня.

Например, в Праге покупатель квартиры стоимостью 8 миллионов крон должен был бы внести из собственных средств более 3,4 миллиона крон, чтобы ежемесячный платеж снизился примерно до 26 тысяч. Это всего на 2 тысячи крон меньше, чем аренда такой квартиры. Похожая ситуация наблюдается в Оломоуце и Плзьне, где разница между выплатой и арендой составляет всего несколько сотен крон. Напротив, в Либереце аренда даже при высоком первоначальном взносе по-прежнему значительно дешевле — разница достигает 4 тысяч крон в месяц.

В долгосрочной перспективе инвестиции окупаются

По мнению экспертов, тот факт, что по ипотеке каждый месяц платят на тысячи больше, чем арендаторы, не должен отпугивать нынешних инвесторов. Именно потому, что речь идёт об инвестициях. Кроме того, стоимость квартир в долгосрочной перспективе растёт. Согласно свежим данным Чешского статистического управления, во втором квартале 2025 года цены на новые квартиры в Праге выросли на 15,6 % по сравнению с предыдущим годом, а на старые квартиры – на 13,6 %. По всей стране средний рост составляет около 16 %. Для тех, кто заинтересован в покупке квартиры, это удручающие данные, а для владельцев – удовлетворительное доказательство роста стоимости их имущества.

«Если я рассчитаю десятилетний горизонт и рост цен, то получаю годовую доходность 15 %, а с учетом арендной платы — до 21 %. Так что даже если сейчас я субсидирую ипотеку в первые годы, в долгосрочной перспективе это окупится», — говорит Михал Пих.

В долгосрочной перспективе быстрее всего растут цены на квартиры в Праге и Брно, где высокий спрос связан со школами и возможностями трудоустройства. «Напротив, например, Острава теряет жителей, и цены стагнируют», — объясняет Пих. Региональные различия значительны: «На другом конце спектра находится Карловарский край, где цены в этом году, напротив, упали. Стагнирует и Высочина», — добавляет Остатек.

Прогноз: стабилизация, но дешево не будет

Согласно прогнозу банка Komerční banka, рост цен на недвижимость в Чехии должен достигнуть пика в 3-м квартале 2025 года, то есть именно сейчас. «Я думаю, что мы движемся к более медленному темпу роста, возможно, даже к стагнации. Однако процентные ставки по ипотечным кредитам до конца года не будут снижаться, скорее всего, они будут расти», — считает Остатек.

В то время как реализуемые цены (по которым недвижимость действительно продается) продолжают быстро расти, цены предложения (которые рекламируются в объявлениях) по данным RealityČechy замедляются. «Год назад мы пережили большой рост, когда в ноябре средняя цена подскочила с 4,8 миллиона до более 5 миллионов. В этом году же мы держимся в диапазоне от 5,1 до 5,4 миллиона», — говорит Михал Пих из портала RealityČechy.

По его словам, весной впервые появились признаки того, что спрос и предложение встретились. «Риэлторские агентства и застройщики говорили нам, что давление на рост цен ослабло. Кроме того, покупатели ждали снижения ставок по ипотечным кредитам, поэтому отложили часть покупок», — добавляет Пих. Однако на рынке по-прежнему ощущается острая нехватка земельных участков под застройку: «Это наше чешское недра. Если города не будут больше осваивать территориальные планы, цены будут продолжать расти».