2025 - год рекордов. Чехи перестали ждать и покупают жильё даже без дешевых кредитов

Рынок недвижимости пережил год рекордов. Люди, желающие приобрести жильё, вернулись в полную силу и покупали как никогда раньше. Но рекорды достигли и цены на жилье.

Этот (2025) год начался с рекордов, о которых банкиры сообщали в отчётах о результатах ипотечного рынка за предыдущий период. После 2-х лет падения, вызванного ростом процентных ставок и, следовательно, удорожанием ипотеки и общей экономической неопределенностью, количество ипотечных кредитов наконец вернулось к росту.

Несмотря на более дорогое финансирование, домохозяйства начали осторожно покупать недвижимость в Чехии. Остальная часть года только подтвердила, что ждать более значительного удешевления кредитов уже нет смысла.

Сейчас читают 🔥 Скидки на ипотеки в Чехии. Банки допускают торг, иногда достаточно просто спросить

«Даже декабрь не принес изменений на ипотечный рынок. Ставки остаются на прежнем уровне. За весь год они снизились примерно на треть процентного пункта, что скорее указывает на постепенное ослабление, чем на значительное удешевление, которого многие заинтересованные в ипотеке ожидали в этом году», — говорит Jiří Sýkora, ипотечный аналитик Swiss Life Select.

По данным Hypoinex, средняя предлагаемая ставка по ипотечным кредитам остается на уровне 4,91%.

Покупатели начали воспринимать стабильные, но всё еще относительно высокие ставки как норму. Благодаря этому, по оценкам Чешской банковской ассоциации (ČBA), ипотечный рынок ожидает новых высоких результатов. ČBA ожидает, что до конца 2025 года банки предоставят около 320 миллиардов крон новых кредитов на жильё, что примерно на 40 процентов больше, чем в прошлом (2024) году.

Интерес к покупкам не снижается, хотя квартиры продолжают дорожать, а из-за более высоких ипотечных ставок сегодня сложнее позволить себе собственное жильё.

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии застыли, они по-прежнему высоки

Недоступная столица

По данным Deloitte, Чехия является одной из наименее доступных столиц в мире. Приобретение новой недвижимости в столице Чехии обходится в среднем в эквивалент 15 годовых брутто-зарплат, то есть 180 месячных зарплат. Хуже обстоит дело только в Амстердаме и Афинах.

«Ситуация остается неблагоприятной, и пока не предвидится никаких существенных изменений. Разница между ростом заработной платы и ценами на недвижимость продолжает увеличиваться, поскольку заработная плата не успевает за растущими расходами на жильё», — сказал Мирослав Линхарт, ведущий партнер отдела финансового консультирования Deloitte.

Только за первые 10 месяцев 2025 года цена новых квартир в Праге выросла на 9 тысяч крон за квадратный метр. Таким образом, в практическом плане самая продаваемая двухкомнатная квартира площадью 40 квадратных метров за 9 месяцев этого года подорожала на 360 тысяч крон.

«Цены на новые квартиры в Праге продолжают расти. Эта тенденция будет продолжаться, поскольку основная причина остается нерешенной — длительно неработающий процесс утверждения нового строительства и неэффективное территориальное планирование, которые препятствуют достаточному пополнению предложения. В сочетании с высоким спросом и растущими затратами практически на все вложения нельзя ожидать изменения ситуации. К сожалению, реальность совершенно противоположна», — говорит Петр Михалек, председатель правления Skanska Residential.

Однако растущие цены никак не ограничили активность покупателей новых квартир, и девелоперы в столице ожидают рекордных результатов. В целом на рынке Праги может быть продано до 8 тысяч новых квартир.

От повышения цен не ушли и другие регионы. По данным рекламного портала Sreality, цены на недвижимость в их предложениях в некоторых районах выросли на десятки процентов.

Десятки процентов в регионах

Наиболее значительный годовой скачок цен на недвижимость был зафиксирован в Пелхржимове, где цены выросли более чем на 60 процентов по сравнению с предыдущим годом. Цены на квартиры в Рыхнове-над-Кнежной, Чешском Крумлове, Мосте и Тршебиче выросли примерно на треть по сравнению с прошлым годом.

Следует отметить, что цены в районах, где рынок недвижимости меньше, чем, например, в Праге, могут в большей степени зависеть от текущих изменений в предложении. Появление на рынке проекта с новыми квартирами может существенно повлиять на среднюю цену.

Сейчас читают 🔥 Ипотека может превратить разрыв незамужних пар в ад

Меняется и кое-что еще. В последние годы многие инвесторы изменили свои планы по части своих проектов и вместо индивидуальных покупателей начали строить комплексы, которые продают пакетом крупным инвесторам, которые теперь делают ставку на аренду.

Например, компания Finep уже в прошлом (2024) году заключила соглашение с израильской компанией AFI Europe, которая в ближайшие годы построит почти 2 тысячи жилых квартир, которые инвестор затем сдаст в аренду.

«Мы считаем строительство арендного жилья в Праге одним из ключевых столпов доступности жилья. В рамках нашей программы доступности жилья мы хотим сосредоточиться не только на жильё в собственность, но и на арендном и кооперативном жилье. Каждый из этих сегментов составляет примерно 1/3 наших проектов», — описал стратегию компании Finep ее генеральный директор Томаш Пардубицкий.

Согласно анализу консалтинговой компании Savills, к середине 2025 года только в Праге было в эксплуатации более 4 500 квартир, предназначенных для профессиональной аренды. И их количество будет расти. В 2026 году должно быть построено еще 1 100 квартир, в настоящее время в стадии строительства находится 1 902 квартиры, а еще 3 400 квартир должны быть запущены в строительство в течение следующих 2-х лет.

«Интерес инвесторов к сегменту аренды жилья растёт, особенно к проектам в центрах городов. Это привлекательный и стабильный актив, который, кроме того, предлагает гибкие стратегии выхода, включая возможность постепенной продажи единиц в форме индивидуальной продажи квартир», — говорит Марек Похл, руководитель отдела оценки Savills.

С изменением того, кто покупает квартиры в Чехии, происходит и изменение на рынке аренды, на котором институциональные инвесторы занимают все большую долю. Часто арендуемые ими квартиры связаны с более высоким стандартом проживания. Люди доплачивают за оборудованные квартиры, рецепцию, управление или гибкие договоры аренды.

Согласно актуальным данным Savills, арендная плата за небольшие квартиры остается относительно стабильной. Аренда однокомнатной квартиры в среднем обходится в 19 900 крон в месяц, двухкомнатной — в 27 400 крон. Зато более крупные квартиры значительно дорожают. Аренда трехкомнатной квартиры сегодня стоит около 43 тысяч крон в месяц, четырехкомнатной — до 68 тысяч крон. Во всех случаях цены значительно превышают среднюю рыночную арендную плату в Праге.

«На первый взгляд может показаться, что в сектор аренды жилья входят профессиональные компании. Они часто обещают более высокий стандарт, лучшие услуги и стабильность. Однако опыт других стран показывает, что при отсутствии правил, например в виде более длительных договоров аренды, это скорее приводит к росту арендной платы, чем к улучшению доступности», — говорит Ленка Веселая, адвокат и председатель Ассоциации арендаторов Чешской Республики.

Сейчас читают 🔥 Рост цен на недвижимость в Чехии в ближайшие месяцы замедлится, но квартиры не станут более доступными

С её точки зрения, модель BTR в настоящее время подходит молодым людям без обязательств, которые хотят жить в современной квартире и не против более высокой цены. Напротив, семьи с детьми, пожилые люди или люди с более низким доходом часто остаются вне игры. «Из практики мы знаем, что именно эти группы иногда автоматически исключаются из-за количества человек, типа дохода или более низкой кредитоспособности. При этом именно эти люди больше всего нуждаются в стабильном арендованном жилье», — добавляет Веселая.