Квартиры только на бумаге. Пражский застройщик сталкивается с ограничениями чешского разрешительного процесса
Прага готовит тысячи городских квартир, которые должны помочь решить кризис доступного жилья. После 5 лет существования Пражской застройщицкой компании (PDS), которая должна была помочь с квартирами, пока ни одна из них не построена.
Прага отчаянно нуждается в новых квартирах. Цены на аренду растут быстрее, чем заработная плата, предложение в долгосрочной перспективе не удовлетворяет спрос, и сам город признает, что без участия государственного сектора жилищный кризис не удастся преодолеть. Именно поэтому около 5 лет назад была создана Пражская девелоперская компания, городской застройщик, который должен подготовить тысячи съёмных квартир на городских землях.
Однако реальность пока менее осязаема, и после 5 лет подготовки Прага всё еще не видит ни одной готовой квартиры. Вместо земляных работ пока преобладают территориальные исследования, архитектурные конкурсы, изменения территориальных планов и бесконечные круги разрешительных процедур.
«Когда мы начинали в 2020 году, мы начинали с нуля. У нас не было готовых проектов, подрядчиков, изменений в территориальных планах. Все нужно было создать с нуля», — говорит директор Pražská developerská společnost Петр Урбанек в программе Byznys Seznam Zprávy Agenda.
Сегодня PDS готовит около 8 тысяч квартир на городских землях по всей Праге. При этом она работает с примерно 90 гектарами территории и около тридцати проектами, находящимися на разных стадиях подготовки.
Первые проекты тормозят апелляции
На данный момент ближе всего к реализации находятся около 450 квартир, на которые PDS уже подала заявки на разрешение. «Первая ласточка уже вылетела, но идет апелляция. К сожалению, это стандартная ситуация в нашем регионе», — констатирует Петр Урбанек.
Речь идёт о проекте примерно сотни квартир на улице Перуткова в Праге 5, где часть жителей окрестностей подала апелляцию, утверждая, что, по их мнению, строительство не соответствует территориальному плану. «Министерство местного развития сейчас пересматривает это решение», — добавляет он.
|
Сейчас читают 🔥Ипотека или аренда: что сейчас выгоднее в Чехии? |
Об этом же проекте Урбанек говорил уже в прошлом году — тогда он отмечал, что если бы не было апелляции, строительство могло бы быть в полном разгаре.
Кроме того, PDS имеет еще около 1 500 квартир в стадии проектной подготовки, то есть с выбранными архитекторами и разработанной документацией. Примерно для тысячи других квартир только начинают проводить тендеры. И именно они являются одним из главных тормозов для городского застройщика.
«Мы подпадаем под действие закона о публичных закупках. Он чрезвычайно сложен, и эти процессы просто занимают больше времени. Когда вы выбираете архитектора, это занимает не месяц или два, а вполне может занять три четверти года», — описывает глава девелоперской компании.
Первые квартиры появятся не раньше 2028 года
Он сам признает, что в начале в PDS были более оптимистичны. «У нас были более романтичные представления. В процессах получения разрешений вы сталкиваетесь с вещами, которые невозможно ни предвидеть, ни запланировать. Появляются так называемые скелеты в шкафу или эффект NIMBY, когда кто-то пытается замедлить, оспорить, задержать проект», — говорит он. Термин происходит от английского «Not In My Back Yard» — «не в моем дворе» и обозначает позицию жителей, которые в целом поддерживают строительство, но не вблизи своего места жительства.
По оценкам, первые реально построенные квартиры могут появиться только около 2028 года. «Все зависит от скорости выдачи разрешений и от того, как удастся выбрать подрядчиков для строительных работ», — добавляет Петр Урбанек.
Город продолжает укреплять компанию
Однако, по его словам, за 5 лет PDS значительно увеличила стоимость городского имущества, с которым она работает.
«Благодаря нашей деятельности рыночная стоимость земельных участков выросла как минимум на 2 миллиарда крон», — говорит он. По его мнению, речь идёт не только об изменениях в территориальных планах, но и о самом процессе подготовки проектов. По мере снижения риска девелоперов растёт и стоимость территории.
Кроме того, город постепенно передает PDS новые земельные участки. Сегодня компания владеет примерно 900 тысячами квадратных метров, и только за последний год этот объём увеличился примерно на 100 тысяч квадратных метров. «Мы рассматриваем это как сигнал доверия и поддержки со стороны города, что мы должны продолжать нашу деятельность», — говорит Урбанек.
Однако, по мнению Урбанка, само по себе городское строительство не решит жилищный кризис. «Ни у кого нет рецепта. Это сложная проблема. Людей в Прагу и другие мегаполисы привлекают работа и услуги, спрос в долгосрочной перспективе превышает предложение», — описывает он. Он сравнивает ситуацию с «идеальным штормом», в котором сталкиваются давление на города, медленное разрешение строительства и недостаточная инфраструктура.
По его мнению, одним из ключевых инструментов может быть развитие именно арендного жилья. «Спасибо институциональным инвесторам. Это способствует развитию рынка и повышению качества проектов», — говорит он. По его мнению, важно, чтобы с самого начала строились дома, предназначенные для аренды, а не просто перестраивались проекты, изначально предназначенные для продажи.
Пражская девелоперская компания (PDS)
- Это субсидируемая организация столицы Праги, которая была создана 1 июня 2020 года.
- Прага основала её с целью подготовки городских земельных участков и территорий для строительства жилых домов.
- В настоящее время она работает с земельными участками площадью 900 тысяч квадратных метров. В течение следующих 10 лет на них планируется построить 8 тысяч съемных квартир.
- Одной из причин создания компании является жилищный кризис, который уже несколько лет является важной политической темой.
- По своему назначению и структуре PDS является единственной в своем роде на пражском рынке. Однако в столице строят и другие инвесторы, такие как Central Group, Trigema, Finep или Skanska.
