Штрафы за досрочное погашения ипотечных кредитов в Чехии планируется снизить

Правительство Чехии готовит правила досрочного погашения ипотечных кредитов и начинает отступать от регулирования, которым оно хотело удержать клиентов банков. Банки угрожают удорожанием ипотеки и введением переменных платежей по кредитам.

Изменения, связанные с досрочным погашением ипотечных кредитов, стали очевидны в ходе заседания Палаты депутатов во вторник 24 октября 2023 года.

Сегодня переход клиента в банк, предлагающий более выгодный кредит при погашении ипотеки с фиксированной ставкой, обходится клиенту буквально в сотни крон, максимум - в тысячи чешских крон административных расходов.

Сейчас читают 🔥 Эксперты из NERV разработали меры, как сдвинуть с места замороженный рынок жилья в Чехии

План, являющийся частью поправки о потребительском кредитовании, прошел во вторник третье чтение, но кабинет министров до сих пор не пришел к согласию по всем деталям.

Под вопросом остается максимальный размер комиссии. Пока речь идет о максимальном размере в 2 % от суммы основного долга по кредиту. Например, при ипотечном кредите с остатком в 3 млн чешских крон клиент теперь будет платить банку 60 тысяч крон за досрочное погашение.

Однако поправка, предложенная депутатами Войтехом Мунзаром (ODS) и Михаэлем Кохайдой (KDU-ČSL), которые во вторник отправили поправку на следующий тур, предусматривает снижение комиссии в 2 раза, т.е. до 1 %.

"За каждый год до окончания периода фиксации потребитель должен платить максимум 0,25 % от суммы, погашенной досрочно, но в целом не более 1 % от суммы, погашенной досрочно. Посмотрим, как вы рассмотрите это предложение", - рассказал депутат Войтех Мунзар на заседании Палаты депутатов.

Сейчас читают 🔥 Фиксированный налог для OSVČ в Чехии в 2024 году

Однако эксперты в области ипотечного кредитования считают, что если максимальный размер комиссии будет снижен, то план по ограничению ипотечного туризма, т.е. перемещения клиентов с ипотечными кредитами из банка в банк, окажется неэффективным.

"Один процент в качестве максимального размера комиссии за досрочное погашение - это относительно низкий порог для того, чтобы банки могли спокойно устанавливать цены на долгосрочные фиксации ипотеки, ведь даже для них цена заключения договора, например, на десятилетнюю фиксацию, дороже. И вознаграждение в размере одного процента для них будет недостаточным", - поясняет Либор Остатек, работающий в компаниях Broker Trust и Golem Finance в качестве эксперта по ипотеке.

С ним согласен и Давид Эйм, заместитель председателя правления Gepard Finance, который считает, что даже обсуждавшаяся до сих пор двухпроцентная ставка недостаточна для защиты от дорогостоящего перехода клиента из одного банка в другой.

"Если мы возьмём пример ипотечного кредита с10-летней фиксацией, который клиент будет рефинансировать через 2 года по более низкой ставке, и если ставка по кредиту будет ограничена двумя процентами, то комиссия не станет для клиента барьером, поскольку средства, сэкономленные на низкой процентной ставке, все равно будут выше", - поясняет эксперт Gepard Finance.

"Если бы комиссия была ограничена одним процентом, то эффект экономии и, соответственно, стимул к рефинансированию наступил бы еще раньше", - добавляет он.

Об этом свидетельствуют и модельные примеры, подготовленные изданием SZ Byznys совместно с Gepard Finance. Они показывают, когда стоит, а когда не стоит рефинансировать свой кредит в соответствии с рассмотренными правилами.

Расчеты в примерах ведутся с учетом запланированной на сегодняшний день двухпроцентной комиссии.

Если комиссия за досрочное погашение ипотечного кредита снизится вдвое, т.е. до одного процента, то клиенты банка сэкономят на переходе десятки тысяч крон по сравнению с приведенными расчетами.

Сейчас читают 🔥 После вступления Чехии в Евросоюз доходы населения, как и покупательная способность, растут

По мнению Либора Остатека, снижение комиссии максимум до одного процента от суммы непогашенного кредита приведет к однозначному результату - сокращению долгосрочных фиксаций со стороны банков.

"На практике это будет означать, что более короткие фиксации, например, на 3 или 5 лет, могут оказаться более предпочтительными. Банки, скорее всего, будут вводить более высокие комиссии за риск при длительных фиксациях, например, на 10 лет", - поясняет он.

Первый банк вмешался

И угроза повышения цен на долгосрочные ипотечные фиксации, похоже, не останется теоретическим сценарием. Первый банк в Чехии уже предпринял такой шаг. UniCredit Bank повысил процентные ставки по семи- и десятилетним ипотечным кредитам на один процентный пункт. На это повышение обратило внимание издание HN.

Ставка по кредиту на 80 процентов от стоимости недвижимости теперь выросла до 7,09 %. По данным Hypoindex, средняя ставка по 10-летнему кредиту на внутреннем рынке в октябре 2023 года составляла 5,88 %.

Однако, по мнению Чешской банковской ассоциации, необходимо законодательно уточнить правила между банком и клиентом.

"В настоящее время правовое регулирование нечеткое, существуют различные толкования. Клиент и банк не знают точно, при каких условиях можно досрочно погасить кредит", - рассказывает Радек Шалша, пресс-секретарь ČBA.

Каждый месяц разное погашение

В случае если правила не будут скорректированы, ограничения на предоставление долгосрочных фиксаций могут перерасти в ситуацию полной отмены фиксаций и перехода к плавающим ставкам.

"Для клиентов это будет означать переменные выплаты - каждый месяц может быть разным. Это привело бы к дальнейшему ухудшению доступности жилья в Чехии", - заявил Радек Шалша от имени ассоциации.

Сейчас читают 🔥 В Чехии всё больше людей смогут позволить себе жильё, ипотеки дешевеют

Согласно текущему предложению, плата за невыплаченный основной долг должна применяться только к новым ипотечным договорам, а к существующим договорам с фиксацией процентной ставки - только после повторной фиксации процентной ставки.

Кроме того, он будет применяться только к тем изменениям ставки, которые произошли после вступления в силу соответствующего изменения в законе. Данное изменение было рекомендовано бюджетным комитетом Палаты представителей в правительственном проекте, который вносит спорное изменение в части досрочного погашения ипотечных кредитов.

По мнению экспертов в области ипотечного кредитования, даже это изменение является ошибочным, учитывая текущее состояние ипотечного рынка.

"Вступление поправки в силу будет отложено, поэтому портфель фиксированных ипотечных кредитов, который был создан в Чехии после повышения процентных ставок и будет создаваться до даты вступления в силу, можно будет рефинансировать только за счёт административных расходов", - поясняет Давид Эйм, добавляя, что процентные ставки, например, в годовой перспективе могут существенно снизиться, и банкам станет значительно дороже переводить клиентов на более дешевый вариант.

Банки теряют доходы

Банки фактически теряют прогнозируемые доходы от кредитования в результате ипотечного туризма.

По словам пресс-секретаря ČSOB Патрика Мадле, заявки на досрочное погашение ипотечных кредитов обрабатываются ежедневно, причем речь идет о десятках заявок.

"Самая большая потеря для банка в случае внеочередного погашения ипотечного кредита - это когда банку приходится платить за дорогие финансовые ресурсы, которые он приобрел в начале кредитования. Это происходит в течение всего срока первоначальной фиксации", - заявил Патрик Мадле, пресс-секретарь ČSOB.

Сейчас читают 🔥 Ипотеки в Чехии с длительной фиксацией станут дороже

По словам Либора Остатека, эксперта по ипотеке из Broker Trust и Golem Finance, потери банков только по рефинансированным кредитам в 2021 году достигли сотен миллионов чешских крон.

"В ходе самой большой ипотечной волны, которую мы наблюдали до сих пор в 2021 году, из ипотечных кредитов на сумму 450 млрд чешских крон было рефинансировано около 40 млрд чешских крон. Благодаря такому вольному принципу банки понесли убытки, исчисляемые сотнями миллионов крон", - заявил он ранее в интервью порталу Seznam Zprávy.