В Чехии скоро раскрутится спираль рефинансирования жилищных кредитов

С удешевлением ипотек в Чехии начнется массовое рефинансирование кредитов. Ипотечный туризм клиентов поддерживается финансовыми консультантами, которые получают от банков комиссионные за перемещение клиентов. Это удорожает услуги банков и снижает доступность ипотечных кредитов.

На чешском ипотечном рынке с ожидаемым снижением процентных ставок спираль рефинансирования кредитов начнёт раскручиваться, считают эксперты из банковского сектора и сектора недвижимости в ходе дебатов, организованных SZ Byznys в рамках проекта Czech Elite.

Когда банки сделают ипотеку дешевле благодаря снижению ставок ČNB, некоторые клиенты попытаются освободиться от высоких процентных ставок, перейдя в другой банк, возможно, даже до окончания срока фиксации. Однако они не будут сами договариваться о наиболее выгодном варианте. Они прибегнут к помощи финансового консультанта, который организует рефинансирование.

Сейчас читают 🔥 Чешская экономика во втором квартале 2024 года выросла на 0,4 процента

Банки против консультантов

Однако банкам такая модель распространения не нравится. Помимо очень частых переходов клиентов в другие банки, которые обходятся им в крупные суммы, большинство из них также вынуждены платить комиссионные посредникам - консультантам. В их интересах как можно чаще переходить из банка в банк, потому что именно там они получают деньги.

"Существуют финансовые посредники, которые материально заинтересованы в этом. Пока крупные банки не перестанут использовать посредников, ситуация не изменится", - говорит Томаш Спурни, генеральный директор Moneta Money Bank, добавляя, что такая модель в конечном итоге приводит к удорожанию ипотеки и процентных ставок.

По словам Михала Пупалы, генерального директора компании Modrá pyramida, в настоящее время в Чехии около 70-80 процентов рефинансированных кредитов выдаются именно таким образом.

По словам Зденека Тумы, бывшего управляющего Чешским национальным банком (ČNB), уровень использования посредников в Чехии чрезвычайно высок в международном сравнении.

Сейчас читают 🔥 Продажи электромобилей в Чехии в 2024 году выросли на 44 %. В том числе благодаря дотациям

Первые изменения

Но уже сейчас первые банковские учреждения предлагают изменения. В январе 2024 года Moneta Money Bank прекратил сотрудничество с кредитными посредниками и собирается предлагать продукты самостоятельно и в цифровом виде.

Аналогичный шаг в этом году предприняла и компания Modrá pyramida, отменив комиссию, выплачиваемую консультантам, которые ранее получали деньги за привлечение клиентов от конкурентов.

По мнению Зденека Тумы, соучредителя IRQ Funds и бывшего управляющего ČNB, в ближайшем будущем можно ожидать изменений в модели дистрибуции на всем внутреннем рынке.

"В частности, это будет изменение структуры комиссионных схем. Возможно, каждый банк будет работать с этим немного по-своему, но трансформация рынка произойдет. Несомненно, большую роль сыграет и цифровизация", - сказал он в интервью SZ Byznys.

Законодательство и финансовая грамотность

Дешевый переход клиентов из банка в банк до сих пор был возможен благодаря действующему законодательству. Однако с сентября 2024 года изменятся правила, по которым можно погасить ипотеку до окончания срока фиксации.

Если до сих пор достаточно было заплатить символическую плату за выход до окончания срока фиксации, то новый "штраф" будет составлять до одного процента от оставшейся суммы основного долга по кредиту, максимум 50 000 чешских крон. Однако, по мнению банков, даже такой "штраф" не покроет в достаточной степени их расходы, и изменение не предотвратит так называемый ипотечный туризм.

По мнению Томаша Спурны, за моделью использования финансовых консультантов стоят другие причины.

"Это также вопрос финансовой грамотности и того, насколько люди подготовлены к принятию одного из самых важных решений в своей жизни - покупке недвижимости", - сказал он.

Сейчас читают 🔥 Компании знают, что пользуется спросом. В Праге будут построены сотни новых квартир для сдачи в аренду

Кроме того, по его словам, бизнес-модель брокерских услуг и финансовых консультаций недостаточно регулируется, и клиент должен нести расходы. "Посредник должен работать на клиента, а не на банк", - сказал банкир в ходе дебатов.

"Третья причина - отсутствие саморегулирования в отношении сопоставимости. Среди крупных банков нет шаблона, который позволил бы клиенту четко сравнить все предложения", - сказал он.