Сравнение квартир в Праге и в регионах Чехии
Обычным людям и инвесторам в недвижимость до сих пор казалось, что они знают только Прагу. Но, например, в Усти-над-Лабем средняя квартира стоит 4 годовые зарплаты, пишет в своем комментарии Ярослав Тон, соучредитель инвестиционной группы Salutem Group.
Рынок недвижимости в Чехии за последние годы претерпел значительные изменения, как под влиянием макроэкономических факторов, так и в силу специфических условий в отдельных регионах. Хотя Прага традиционно привлекает наибольшее внимание и инвестиции, все больше инвесторов начинают открывать для себя потенциал региональных рынков. Эта тенденция является результатом нескольких факторов, которые показывают, что инвестирование в недвижимость в регионах может быть более выгодным, чем сосредоточение исключительно на столице.
В последние годы мы наблюдаем резкий рост цен на недвижимость, в основном благодаря повышенному интересу к жилью во время пандемии Ковида-19 и низким ставкам по ипотеке. Действительно, нестабильные времена традиционно тянут людей к инвестициям, и чехи уже давно предпочитают недвижимость рынку капитала.
Таким образом, 2021 и 2022 годы характеризовались главным образом высоким спросом на недвижимость, что привело к значительному росту цен. Однако ситуация изменилась. Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, которые в 2022 году достигли 6,1 %, ограничило доступность финансирования и замедлило темпы роста цен на жилье. Однако в настоящее время доступность ипотеки снова повышается: ставки по ипотеке снизились до уровня около 5 %, что привело к увеличению объемов кредитования.
Существует предубеждение, что инвестиции, приносящие наибольший доход, обычно осуществляются в Праге. Однако данные за последние несколько лет свидетельствуют о прямо противоположной тенденции. На самом деле, инвестиции в отдельные регионы и региональные города выросли более значительно. Кроме того, необходимо учитывать тот факт, что цены на квартиры и арендное жилье в столице постепенно достигают своего потолка, в то время как в непражских районах все еще есть большой потенциал для роста. Однако многие люди избегают инвестировать в региональную недвижимость, в основном из-за чрезмерной привязанности к Праге и недостаточного изучения региональных альтернатив.
Инвестиции в недвижимость в регионах имеют ряд существенных преимуществ по сравнению с инвестициями в Праге. Одно из главных преимуществ - более низкая цена недвижимости в регионах, прежде всего с точки зрения соотношения цены и дохода, или ренты и дохода, то есть соотношения между местной зарплатой и ценой покупки или аренды недвижимости. Помимо самой доходности, важно отслеживать и эти показатели. Для сравнения: стоимость аренды квартиры площадью 60 м2 в Праге составляет 43 % от региональной брутто-зарплаты, а в Брно - даже 48 %. В других региональных городах, например, в Усти-над-Лабем, соотношение арендной платы и дохода составляет всего 29 %. Именно по этим показателям можно выбрать подходящий регион для инвестиций.
Приведем пример из практики: в Усти-над-Лабем средняя квартира стоит 4 годовые зарплаты, а в Праге - более 11 годовых зарплат. Таким образом, несмотря на то, что зарплаты пражан выше, соотношение с ценами на недвижимость в столице примерно в 3 раза дороже. В этом примере инвестор все равно заработает на пражской квартире разумную сумму денег, скажем, 3 тыс. в разумные сроки. Однако если учесть нынешние 5 %-ные проценты по ипотеке и стандартную стоимость жизни, то речь идет о завершении покупки в течение десятилетия.
Еще одно неоспоримое преимущество инвестирования в регионы - более доступная стоимость, которая позволяет инвесторам с меньшим капиталом присоединиться к рынку. Они могут купить более дешевую недвижимость или несколько объектов за ту же сумму, тем самым увеличивая потенциал доходности. Кроме того, доходность от аренды в регионах обычно выше, чем в Праге. Это объясняется более низкими затратами на въезд и более высоким соотношением арендной платы к стоимости недвижимости.
Еще одним важным аспектом инвестиций в регионы является потенциал роста цен. Недвижимость в таких регионах, как Усти-над-Лабем, всё еще остается недооцененной по сравнению с Прагой. Поэтому возможности для будущего роста цен велики. Фактически, цены на региональных рынках приближаются к столичным. Кроме того, инвестиции в регионы облегчают диверсификацию портфеля. Более низкие цены на недвижимость дают инвесторам возможность приобрести больше объектов, тем самым разбавляя риски и обеспечивая большую гибкость в случае необходимости ликвидности. В отличие от ситуации, когда инвестор владеет одним объектом недвижимости в Праге, в регионах он может продать только часть своего портфеля, что является большим преимуществом в случае возникновения непредвиденных финансовых потребностей.
Альтернативой прямой, так называемой самостоятельной, покупке недвижимости является инвестирование в недвижимость с помощью инвестиционных фондов. Прежде всего, фонды обеспечивают большую гибкость и ликвидность. Инвестору не нужно заниматься управлением недвижимостью, что может быть особенно сложным в регионах, если он живет, например, в Праге или другом отдаленном городе. В фондах работают опытные команды, которые занимаются всеми аспектами управления недвижимостью, от технического обслуживания до поиска арендаторов, что снижает риск и нагрузку для инвесторов.
Во-вторых, фонды предлагают опцию сложных процентов, что означает, что доходность растёт каждый год, а после 3-х лет владения инвестициями в фонд квалифицированного инвестора доходы от продажи паев освобождаются от налога на доходы физических лиц, что является значительным налоговым преимуществом по сравнению с владением недвижимостью напрямую. Кроме того, фонды предлагают диверсифицированный портфель инвестиций как по типу, так и по региону, что еще больше снижает риск по сравнению с инвестированием в один конкретный объект недвижимости.
Таким образом, инвесторы, которые предпочитают вкладывать средства в недвижимость в регионах через фонды, получают выгоду от профессионального управления, более высокой доходности и низкого риска. Такой подход особенно выгоден тем, у кого нет времени или опыта в управлении недвижимостью, но кто хочет максимально использовать потенциал региональных рынков. Учитывая, что процентные ставки будут снижаться, а цены на недвижимость в регионах будут расти, такой способ инвестирования предоставляет привлекательные возможности для увеличения капитала.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
