Крупные инвесторы поглощают чешский рынок недвижимости. Они предлагают приобретенные квартиры арендаторам

На арендное жильё приходится почти 1/5 часть инвестиций в чешскую недвижимость. Застройщики отреагируют на интерес крупных инвесторов и продолжат строить квартиры для сдачи в аренду.

В Чехии, где проживание в собственной квартире было приоритетом для значительной части населения, рынок недвижимости начинает приобретать новое направление. Арендное жильё занимает всё более прочные позиции благодаря интересу крупных инвесторов. Согласно анализу Savills Rental Housing, доля сделок на пражском рынке недвижимости, в которых институциональные инвесторы приобретали арендные квартиры, значительно растёт.

В первой половине 2024 года она достигла примерно 18 %. Инвесторы приобрели арендные квартиры на сумму около 4 миллиардов чешских крон.

Сейчас читают 🔥 Разница между ставками ČNB и ипотечными ставками в Чехии продолжает увеличиваться

«Это новый сегмент рынка, который инвесторы открыли для себя совсем недавно. Однако сейчас каждый новый проект в этом сегменте вызывает очень большой интерес со стороны клиентов. Тенденция объясняется изменением предпочтений жителей и недоступностью собственного жилья в крупнейших городах», - объясняет главный экономист банка Creditas Петр Дуфек.

Средняя продолжительность проживания арендаторов в арендованном жилье в последние годы увеличивается. Эта тенденция следует за долгосрочным ростом цен на недвижимость, из-за которого многие потенциальные покупатели откладывают приобретение собственного жилья».

По словам Фрейзера Уотсона, директора по инвестициям Savills, росту инвестиций в арендное жильё также способствовал период дорогого ипотечного кредитования, который временно вытеснил с рынка многих индивидуальных покупателей.

Сейчас читают 🔥 Эффект дорогого жилья в Чехии: банки выдают больше денег на ипотеки, чем в эпоху низких ставок

Крупные игроки получили преимущество на рынке

«Обычные покупатели исчезли с рынка из-за дорогих ипотечных кредитов, и целые кварталы стали продаваться институциональным инвесторам. Последние несколько лет стали катализатором перемен для застройщиков. Хотя продажа целого здания может привести к небольшой потере в общем доходе от продажи отдельных единиц, этот вариант проще и выгоднее для застройщиков», - пояснил он.

По словам генерального директора Sekyra Group Леоша Андерле, «скидка» на покупку квартир в больших объемах обусловлена экономией средств застройщика.

«Нам не нужно тратиться на маркетинг, не нужно финансировать отдел продаж, также отпадают расходы на индивидуализацию квартир. Напротив, в этом случае мы можем позволить себе закупать некоторые товары в больших объёмах и получать за счёт этого скидку», - пояснил Андерле в интервью изданию SZ Byznys ранее.

Благодаря вышеупомянутым факторам, результаты первого полугодия этого года превышают объёмы сделок, совершенных по отдельности за последние 4 года. Например, в 2021 году на долю таких покупок приходилось всего 5 процентов рынка жилья. В 2022 году - всего 4 процента. Первый значительный рост был отмечен только в прошлом году, когда инвестиции в арендные квартиры составили 14 процентов рынка жилья.

По мнению экспертов отрасли, в ближайшие годы сегмент арендных квартир, в который по-прежнему в значительной степени вкладывают средства институциональные инвесторы, продолжит укрепляться.

«Арендное жильё имеет потенциал для дальнейшего значительного роста, чему способствуют условия на рынке жилья, занимаемого владельцами. Поэтому арендное жильё как продукт становится все более популярным среди инвесторов, и мы ожидаем, что в следующем году активность в этом секторе будет расти», - добавляет Войтех Вольф, инвестиционный аналитик Savills.

Девелоперы будут продолжать строить

Желание девелоперов строить проекты такого типа подтверждает и главный экономист Creditas Петр Дюфек.

«Мы видим, как девелоперы объявляют о новых проектах, предназначенных специально для сдачи в аренду, или сообщают о заинтересованности инвесторов в покупке целых портфелей квартир. Это сегмент для долгосрочных инвестиций со стабильной доходностью, поэтому я не вижу причин, по которым он не должен продолжать расширяться», - сказал он.

Сейчас читают 🔥 Разница между ставками ČNB и ипотечными ставками в Чехии продолжает увеличиваться

По словам Эрика Яновского, инвестиционного менеджера жилого фонда Mint, который за последние годы совершил несколько крупных сделок на рынке, Прага и Брно останутся основными фокусами рынка. Фонд планирует инвестировать в эти районы в ближайшие 2 года.

«Я определенно ожидаю продолжения высокой активности от нас и других институциональных инвесторов. Спрос на аренду жилья в крупных городах неутолим, мы это знаем, и девелоперы тоже», - сказал он.

Это можно увидеть на примере отдельных районов Праги. По данным Savills, в руках институциональных инвесторов уже находится более 4 000 квартир, сдаваемых в аренду. Еще около 1 000 находятся в стадии строительства, и более 3 000 квартир готовятся застройщиками для этих инвесторов.

Самые крупные сделки на рынке аренды в 2024 году:

Vysočanský mlýn

300 квартир в проекте «Vysočanský mlýn» были куплены жилым фондом Mint у компании Metrostav Development в июне 2024 года. Фонд приобрел в свой портфель примерно половину всего комплекса «Vysočanský mlýn». Mint уже приобрел около 170 квартир в этом месте у компании Finep за 1 миллиард чешских крон в 2023 году.

Проект будет завершен к концу 2026 года, а первые арендаторы могут въехать уже в начале 2027 года.

Стоимость сделки не разглашается. Но, по данным HN, фонд заплатил за недвижимость около 1,4 миллиарда крон.

Nová Elektra

В июне 2024 года риэлторская группа AFI Europe заключила соглашение с застройщиком Finep, согласно которому компания построит для него более 300 жилых объектов в рамках проекта Nová Elektra в Праге 9.

Стоимость сотрудничества между двумя компаниями составляет от 2-х до 3-х миллиардов крон.

Сейчас читают 🔥 Цены на квартиры в Чехии растут уже третий квартал подряд

Rezidence U Šárky

Платформа XPlace, управляемая Пражским архиепископством, договорилась о приобретении с застройщиком Finep в феврале 2024 года. Она приобрела 57 квартир для сдачи в аренду в проекте U Šárky в Праге 6.

Стоимость сделки составила сотни миллионов крон.

Waltrovka

В первом квартале этого года компания Penta Real Estate также продала 54 арендные квартиры Пражскому архиепископству.

Квартиры построены по соседству с природным парком Видоул и новым городским районом Вальтровка. Платформа XPlace, принадлежащая Римско-католической церкви, также заключила взаимное партнерство с Penta в области аренды жилья.

Стоимость сделки не разглашается.

Milovice

В этом году Пражское архиепископство также совершило свою первую сделку за пределами столицы с помощью платформы XPlace. Она приобрела около 40 квартир в двух зданиях в Миловице, Центральная Богемия.