Эксперт рассказал, когда в Чехии подешевеют ипотечные кредиты

Эксперт рассказал, когда в Чехии подешевеют ипотечные кредиты

Несмотря на снижение ставок ČNB, ипотечные кредиты пока дешевеют медленно: они предлагаются по ставке чуть ниже 5 процентов. Однако на рубеже года должно произойти более существенное снижение цен, прогнозирует эксперт по ипотечному кредитованию Либор Остатек.

Когда в декабре 2023 года Чешский национальный банк (ČNB) начал снижать ставки, клиенты ожидали, что это вскоре отразится на ценах на ипотечные кредиты. Но этого не произошло. По мнению Либора Остатка, эксперта по ипотеке в компаниях Broker Trust и Golem Finance, на это есть 3 причины.

Ипотечные кредиты уже распроданы

Во-первых, у банков нет причин снижать цены. После периода застоя на рынке интерес к жилищным кредитам снова растёт. Еще только октябрь, а банки уже «распродали» тот объём ипотечных кредитов, который они рисовали в своих оптимистичных сценариях на конец декабря.

«Производственные линии банков заполнены, большинство из них выполнили план на этот год. И им сложно обрабатывать спрос на ипотеку: требуется время, чтобы набрать квалифицированных специалистов».

Но с января 2025 года объёмы снова начнут заполняться. С этим придет и снижение цен, считает Остатек. «В декабре трафик успокоится, заявок станет меньше. Самое значительное снижение процентных ставок, если только цены на ресурсы не вырастут значительно, что не исключено, должно произойти на рубеже года, возможно, в декабре».

Дешевые деньги снова не дешевы

Цена денег на финансовом рынке - вторая причина, по которой банки медлят с более агрессивными скидками. Именно цена денег, которые банки предварительно закупают на 3, 5 или 10 лет, во многом определяет стоимость ипотечных кредитов для клиентов. Но она сильно колеблется.

В начале года эти так называемые длинные деньги, которые банки используют для хеджирования своих ставок, чтобы позволить себе долгосрочные ипотечные кредиты, были дешевыми. По данным Libor Ostatek, банки получали приличную прибыль. Однако теперь стоимость на эти деньги растёт. «В феврале маржа была очень интересной, потому что цена ресурсов была где-то около 3,5 процентов, но уже в марте цена долгосрочных денег была на 0,8 процента выше. Так что в период с марта по июнь маржа снова была ниже».

Банки взимают маржу за риск

Третья причина, сдерживающая более быстрое снижение ипотечных ставок, - это новые условия на рынке ипотечного кредитования, которые действуют с сентября 2024 года, считает Остатек. Клиент, покинувший банк до окончания периода фиксации ставки, будет выплачивать ему в качестве компенсации 1 процент от оставшейся суммы основного долга по кредиту. Это изменение призвано ограничить так называемый ипотечный туризм.

«Штраф установлен значительно ниже и исключительно в пользу потребителя. Мы поставили потребителя в очень комфортные условия, но с помощью этой очень низкой компенсации мы привели к тому, что этот «налог» переходит на абсолютно все новые ипотечные кредиты и абсолютно все рефинансируемые ипотечные кредиты», - считает Остатек.

По его словам, банки теперь добавляют «маржу риска» к цене ипотеки.  По оценкам Остатека, это делает ипотечные кредиты дороже на 0,5 процента. «Этот риск, по сути, увеличивает процентную ставку, и я бы рискнул сказать, что на 0,3 - 0,5 процента».

Вы уже можете получить скидку во втором банке

«Высокие наценки» на ипотечные кредиты были раскритикованы губернатором ČNB Алешем Михлом в интервью SZ Byznys некоторое время назад. «Лучшая реакция людей на повышение ставки - обойти 2 или 3 банка. Тот, кто хочет получить ипотечный кредит, должен взять отпуск на работе, сравнить ставки в таблице и выбрать тот банк, который ему больше подходит», - сказал он клиентам.

Обход нескольких банков и представление им предложения от конкурента может помочь в переговорах о цене, считает Либор Остатек. Особенно если речь идёт о кредитоспособном клиенте. «Место есть всегда, особенно когда я иду в качестве клиента с улицы в отделение. Первое предложение всегда на порядок выше. А то, о чем я могу договориться, может быть на 0,3 процента ниже, исключение - даже 0,5 процента».

Но ставка по ипотеке - не единственный критерий, по которому нужно принимать решение. «Это как если бы я, например, хотел купить машину, но мог бы сравнить только цвет и выбрать, на каком топливе я хочу ездить - на бензине или дизеле или на электромобиле, - считает специалист по ипотечному кредитованию компании Taurum Томаш Руснак.

Клиенты привыкли к ставкам, но у них нет сбережений

«Классический потребитель может сравнить, как банк влияет на него, процентную ставку, RPSN, но он больше не знает методологии этих банков. Он не может рассчитать свою кредитоспособность, потому что если он не наемный работник, а предприниматель, то он использует доход от аренды, декретный отпуск, отпуск по уходу за ребенком, поэтому каждый банк рассчитывает его совершенно по-разному. Он не знает, как банк будет работать с его существующими обязательствами, как они внутри банка установили параметры DTI и DSTI», - подсчитывает Томаш Русняк.

При обсуждении ипотеки с банком кредитоспособность клиента играет большую роль, чем размер процентов. По данным исследования KRUK, несмотря на небольшое снижение процентных ставок, 10 процентов людей сегодня не могут позволить себе ипотеку. Для получения ипотеки на среднюю сумму 3,6 миллиона чешских крон им придется «достать из кармана» первоначальный взнос в размере 720 000 или 360 000 (исключение для более молодых заявителей).

«Потребители привыкли к процентной ставке, но с чем у нас больше проблем, так это с подтверждением доходов некоторых людей. Бонита - самый большой орешек для меня. По своему опыту я вижу, что в 1/3, может быть, в 40 процентах случаев делается методологическое исключение, что по умолчанию дело не имеет шансов пройти в банке», - говорит Томаш Руснак.




Заметили опечатку или ошибку?

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.


Вопросы и ответы


Ответы на часто задаваемые вопросы пользователей
Ознакомиться →

Эксклюзивные предложения


Выбрать интересующий объект
Список предложений →

Акции компании


Фирма в Чехии, ВНЖ, ПМЖ, недвижимость
Выбрать интересное →

Проекты новостроек в Праге
Жилой комплекс "Сакре Кёр 2", Прага 5
Проект № 47
Стоимость квартир от:
Резиденция «Viladomy Malvazinky», Прага 5
Проект № 217
Стоимость квартир от:
Рассылка новостей
TOPlist