Инвестиционная квартира в Чехии: какие изменения заметны на рынке жилья

Еще несколько лет назад покупка квартиры в Чехии казалась идеальной инвестицией. Выплаты по ипотеке покрывались арендной платой, а стабильный рост цен на недвижимость обеспечивал отличный доход. Подобная стратегия популярна и сегодня. Однако в период повышения процентных ставок её выгодность снизилась. Чисто за счёт арендной платы квартира может не окупиться даже за весь срок выплаты ипотеки.

Выгодность инвестиций в жилую недвижимость в долгосрочной перспективе отслеживает, например, UniCredit Bank. Банк рассчитывает свой индикатор, вычитая из чистой годовой доходности аренды среднюю ставку по ипотечным кредитам и государственным облигациям. В январе он составил -3,07 процента. Таким образом, инвестиции были наименее выгодными с сентября 2023 года.

«Индикатор снизился как из-за роста доходности государственных облигаций на 10 пунктов до 4,50 процента, так и из-за снижения доходности аренды. Она снизилась на 9 пунктов до 3,65 процента из-за более быстрого роста цен на квартиры по сравнению с ростом арендной платы», — сказал аналитик UniCredit Bank Jiří Pour.

Сейчас читают 🔥 Количество однокомнатных квартир в предложениях застройщиков в Чехии значительно сократилось. Покупатели покупают их в первую очередь

Указанная доходность в 3,65 процента означает, что средняя квартира окупится за счёт арендной платы примерно за 27 лет. И это только в том случае, если инвестору не придется в течение всего этого времени вкладывать ни копейки, например, в ремонт или реконструкцию. В реальности окупаемость вложенных средств значительно дольше.

На то, что квартира больше не является выгодной инвестицией, также обратил внимание Jiří Vančura, директор отдела финансирования недвижимости Trinity Bank. Все изменили в основном процентные ставки по ипотечным кредитам, которые стабилизировались на уровне около 4,5 процента, что значительно больше, чем было принято в годы до пандемии COVID-19.

«Это не значит, что недвижимость — плохая инвестиция. Но она должна быть гораздо более точно рассчитана, и инвестор должен знать, что является его основным источником окупаемости», — констатировал Ванчура.

7-процентный рост

Чтобы покупка инвестиционной квартиры окупилась для долгосрочного инвестора, её стоимость, по мнению Поура, должна стабильно расти примерно на 7 процентов в год. Прошлогодний рост цен значительно превысил этот показатель: по данным ČSOB, квартиры подорожали на 14 процентов, а по данным Sreality — даже на 17 процентов. Однако такой сильный рост является скорее исключением.

Сейчас читают 🔥 Чехия получит 5,5 миллиарда крон из фондов EHP и Норвегии

Насколько рискованной может быть ставка на рост цен на недвижимость, показывает опыт финансового кризиса. Те, кто купил квартиру в 2008 году, в последующие несколько лет столкнулись с резким падением цен. И чтобы вернуться к стабильному росту, им пришлось ждать примерно до середины следующего десятилетия.

Такой сценарий в настоящее время маловероятен. Спрос на квартиры высокий, а предложение не может его покрыть. Однако, по мнению Поура, это не означает, что реалистично рассчитывать на стабильный рост цен на 7%.

«Мы по-прежнему верим, что рано или поздно рынок охладится и ценовая пузырь постепенно сдуется, но вопрос в том, когда это произойдет», — заявил Поур.

Выгодность инвестиций зависит также от местоположения. Из региональных городов наибольшую доходность от аренды приносят квартиры в Усти-над-Лабем, а именно 5,7%. Это обусловлено прежде всего более низкой стоимостью местной недвижимости. Наименьшую доходность предлагает Прага, где из-за высоких цен на недвижимость она составляет 3,3%.

Однако Ванчура предупреждает, что инвесторам следует тщательно анализировать цифры по доходности. Например, посчитать, насколько низкая покупная цена компенсируется дополнительными расходами, например, из-за необходимости привести запущенную квартиру в жилое состояние.