Чешские банки должны удешевлять ипотечные кредиты, но у них пока нет причин делать это

Банки в Чехии находятся в таком положении, когда у них есть возможность удешевить ипотечные кредиты. Но в 2024 году они, скорее всего, не станут этого делать по нескольким причинам. Полная загрузка мощностей, ипотечный туризм и заинтересованность в более высокой марже - все это заставило их принять решение.

После периода высокой инфляции и достижения процентными ставками самого высокого уровня за последние 2 года чешский рынок недвижимости уже несколько месяцев ожидает их снижения. В сентябре 2024 года Чешский национальный банк снова снизил процентные ставки на 0,25 % до 4,25 %, и они стали самыми низкими с февраля 2022 года. Это позволит банкам также снизить процентные ставки по ипотечным кредитам.

Это происходит, но очень медленно. В октябре 2024 года средняя ставка по ипотечным кредитам составила 5,34 процента. По сравнению с октябрем прошлого года это снижение составило менее одного процентного пункта.

Сейчас читают 🔥 Как долго жителям Чехии необходимо копить на собственное жильё?

Новая стратегия банков

По мнению экспертов ипотечного рынка, можно было бы добиться и более заметного снижения, но новая стратегия банков сдерживает удешевление долевого финансирования.

«Ипотека могла бы даже подешеветь. Процентные ставки могли бы снижаться быстрее и больше, но банки не хотят этого делать по ряду причин. Вероятно, они подсчитали, что это не принесет им большей прибыли», - говорит аналитик XTB Иржи Тылечек (Jiří Tyleček).

Об этом свидетельствует динамика двух ключевых показателей рынка. Первый - базовая ставка ČNB, которая является одним из ориентиров для рыночных ставок в экономике. В этом году она падает гораздо быстрее.

С декабря 2023 года она снизилась на 2,75 процентного пункта - с 7 процентов до 4,25 процента. Это почти втрое превышает темпы снижения среднерыночной ставки.

Сейчас читают 🔥 Сберегательные счета в Чехии продолжают удерживать позиции, даже несмотря на снижение процентных ставок

«Цена денег на межбанковском рынке также важна, и она остается на относительно высоком уровне. Однако возможности для снижения еще есть», - добавил аналитик XTB.

Это так называемые свопы, которые банки используют для хеджирования цены денег на определенный период. Если банку нужны деньги на 3 года, он покупает трехлетний своп и получает гарантию, что клиент сможет вернуть деньги по определенной процентной ставке в течение всего срока.

В последние недели ставка такого типа составляла около 3,5 процента. И разрыв между рыночным предложением ставки увеличивается.

В интервью изданию SZ Byznys глава Чешского национального банка (ČNB) Алеш Михл также обратил внимание на такое развитие событий. «Я думаю, что ставка все еще высока, и банки имеют возможность её снизить», - сказал он. По словам губернатора, они держат разницу на своей марже. «У них отличная маржа, и они хотят сохранить свою рентабельность», - сказал губернатор.

По словам Иржи Тылечека, маржа банков также значительно выросла. По его оценке, «они могут вдвое превышать те, что были до ковида». В то время кривые рыночных и межбанковских ставок сближались.

По словам пресс-секретаря Česká spořitelna Филипа Грубы, аналогичная ситуация сложилась в прошлом году.

«В 2023 году, например, цена межбанковских кредитов находилась в диапазоне от 5 до 6 процентов, а реальные ставки по ипотеке - в диапазоне от 5,6 до 5,9 процента. Таким образом, для многих банков реальная маржа могла быть ниже одного процента, а с учетом стоимости риска и распределения эти банки де-факто субсидировали цены на ипотеку для клиентов», - сказал он.

Борьба за маржу и потеря клиентов

По мнению финансового эксперта Якуба Ротрекеля, застой цен на ипотеку объясняется двумя причинами.

Сейчас читают 🔥 Чешские банки сообщают о росте интереса к ипотеке, которая вскоре может стать дешевле

«Нежелание снижать процентные ставки отчасти объясняется стремлением сохранить выгодную маржу для банков. Однако не менее важной причиной является то, что с каждым снижением ставок банки, по сути, «грабят» свои существующие портфели, поскольку не могут удержать клиентов на более высоких ставках, о которых они изначально договаривались», - говорит он.

Либор Остатек, эксперт по ипотеке компании Broker Trust, также согласен с ним, утверждая, что именно риск оттока клиентов банки впервые начали отражать в своих ценах на ипотеку в прошлом году.

«Банки, после почти 4-х лет попыток ввести в законодательство адекватные правила возмещения разумных затрат, поняли, что не достигнут цели в достаточной степени, и начали взимать премию за риск, которую они закладывают во все ипотечные кредиты. Это также является причиной того, что визуально маржа выглядит больше», - говорит эксперт по ипотеке Либор Остатек.

Третья причина, которая сдерживает более быстрое снижение ставок по ипотеке, - это новые условия на ипотечном рынке, считает Остатек.

По его оценкам, банки оценивают риск на 0,3-0,5 процента выше по отдельным ипотечным кредитам. Это связано с тем, что правила досрочного выхода из ипотеки, согласно которым с сентября этого года банки могут взимать не более одного процента от этих целесообразных расходов, просто недостаточны.

«Если банк действительно взыщет убытки, то для клиента это могут быть сотни тысяч крон», - добавил эксперт Broker Trust.

С финансовой точки зрения досрочный выход клиента из ипотеки оправдывает себя уже тогда, когда процентная ставка снижается на десятые доли процента. Это видно из примера, приведенного в таблице ниже, где изменение ставки примерно на три десятых процента означает для клиента экономию в несколько тысяч крон.

С другой стороны, даже данные Hypomonitor Чешской банковской ассоциации, которые показывают, сколько ипотечных кредитов выдают банки, не дают банкам особых оснований для удешевления ипотеки. Цифры растут. Только в сентябре банки и строительные общества выдали ипотечных кредитов на сумму более 24 миллиардов чешских крон. В августе эта сумма составила даже 32 миллиарда чешских крон. Так что интерес есть даже при нынешних ставках. С точки зрения банков, нет никаких причин для удешевления.

Сейчас читают 🔥 Купить квартиру в Чехии дешевле? Это возможно даже в крупных городах

«Августовский беспрецедентный рост интереса к ипотечным кредитам, вероятно, был связан с законодательными изменениями в правилах досрочного погашения, которые вступили в силу в сентябре. Таким образом, сентябрьское развитие возвращается на круги своя, и ипотечный рынок продолжает свой уверенный рост, обусловленный как позитивными потребительскими настроениями, так и постепенным снижением процентных ставок», - говорит Петр Гапко, главный экономист Moneta Money Bank.

Полный план

Учитывая растущий интерес к ипотеке, несмотря на повышение ставок, вице-председатель Gepard Finance Дэвид Эйм говорит, что иного развития событий, кроме стагнации, ожидать не приходится.

«На мой взгляд, этот год лучше, чем ожидали банки. Вероятно, теперь они выполнили свои планы, и у них нет причин снижать цены», - говорит эксперт по ипотечному кредитованию Gepard Finance.

Это подтверждает и Якуб Ротрекл, который говорит, что некоторые банки даже столкнулись с проблемой нехватки мощностей из-за возросшего спроса на ипотечные кредиты.

«По моей информации, в ряде банков мощности снова растут, и это, наряду с увеличением годовых планов, может повысить аппетит банков к выдаче ипотечных кредитов и создать более конкурентную среду», - сказал эксперт, добавив, что такое развитие событий может привести к тому, что в следующем году ипотека начнет дешеветь.