Офисы не приносят прибыли, израильский девелопер скупает арендные квартиры в Чехии

Математика строительства и, соответственно, прибыли в коммерческой недвижимости сейчас не работает. Компания AFI Europe, занимавшаяся в основном строительством офисов в Чехии, изменила свои планы. Она стала крупнейшим частным инвестором в арендное жильё.

AFI Europe, изначально израильская компания, которая работает в Чехии уже третье десятилетие, долгое время была известна на внутреннем рынке в основном строительством коммерческой недвижимости. Но 8 лет назад наступил переломный момент, когда цены на квартиры начали расти, а их доступность для потенциальных покупателей стремительно сокращалась.

Поэтому компания начала активно инвестировать в арендное жильё. Сейчас она является крупнейшим частным инвестором на отечественном рынке и планирует в течение 3-х лет иметь в своем портфеле 2 500 квартир. В интервью изданию SZ Byznys Дорон Кляйн, управляющий директор AFI Europe в Чехии и Румынии, рассказывает о том, что привело к этим изменениям.

Сейчас читают 🔥 Ипотека в Чехии: что делать, если вы не можете платить, и когда выгодно делать перекредитование?

Как вы оцениваете положение арендного жилья в Чехии по сравнению с жильём, занимаемым владельцами?

Прага стала одним из самых дорогих городов Европы с точки зрения покупки собственной недвижимости. Покупателям здесь приходится платить за квартиру в среднем до 14 годовых зарплат. Такая ситуация вынуждает значительную часть населения перебираться в сегмент арендного жилья. Несмотря на то, что желание иметь собственный дом по-прежнему преобладает в обществе, мы рассматриваем эту ситуацию как возможность.

Вы работаете на рынке недвижимости Праги уже 27 лет. Когда вы начали рассматривать аренду жилья как хорошую инвестиционную возможность?

Я бы сказал, около 8-10 лет назад. В то время у нас уже был опыт работы с коммерческой недвижимостью на пражском рынке. У нас были ритейл-парки и офисные здания. Но в сегменте жилой недвижимости в то время фокус начал смещаться в сторону арендного жилья. У нас уже был опыт работы с этим в Германии, где мы управляли довольно большим портфелем жилой недвижимости. И решили расширить наше присутствие в этом сегменте на Чехию.

Сейчас читают 🔥 Продажи квартир в Праге в 2024 году выросли на 110 процентов

В настоящее время в вашем портфеле почти 900 квартир, сдаваемых в аренду. И недавно вы объявили о еще одной сделке, в рамках которой вы покупаете более 800 квартир у застройщика Finep. Выгоднее ли вам покупать у третьей стороны, чем строить собственные проекты?

Мы купили около 800 квартир у Finep весной 2024 года, а месяц назад подписали рамочное соглашение о сотрудничестве, которое дает нам возможность приобрести еще 1 700 квартир.

Это скорее способ ускорить наш рост. У нас есть определенный потенциал для строительства, и если мы можем увеличить нашу активность, приобретая дополнительные объекты у третьей стороны в наш портфель, это хорошая стратегия для нас.

Мы - инвесторы, ориентированные на доходность, и сейчас как раз то время, когда цифры работают на нас даже в этой бизнес-модели. Если мы можем купить на рынке объекты, качество которых не уступает тому, что мы построили бы сами, то для нас это равносильно самострою. Мы сделали то же самое в Польше, но в гораздо больших масштабах.

Планируете ли вы теперь заниматься строительством в других проектах?

Определенно да. Мы также будем строить в рамках приобретения, которое мы подписали с компанией Finep. В ближайшие 2 года мы построим 500 квартир в районе Страшнице, а Finep построит для нас 300 квартир в районе Глубетин. Кроме того, мы планируем другие проекты на 300 квартир, для которых у нас уже есть земля.

В ближайшие 3 года AFI Europe планирует примерно утроить свой портфель квартир. Можете ли вы сказать более конкретно?

В общей сложности у нас будет около 2 500 единиц жилья. Но у нас еще есть варианты для дальнейших приобретений. Если мы найдем проект или участок земли, который подойдет нам с точки зрения инвестиций, мы, вероятно, сделаем это.

Сейчас читают 🔥 Ипотечный рынок в Чехии восстановился. Каждый третий покупатель жилья пользуется ипотекой

Что должно быть в объекте, чтобы он обладал инвестиционным потенциалом, и как вы его рассчитываете? Какова оптимальная рентабельность инвестиций для сдачи квартиры в аренду?

Обычно мы стараемся искать проекты, расположенные рядом с офисными центрами. Мы также хотим, чтобы они находились вблизи остановок общественного транспорта. Что касается доходности, то это более сложный вопрос, например, с учетом процентных ставок, которые в последние годы растут. Наши ожидания немного выше стоимости. Доходность от строительства должна составлять около 7 процентов.

Если перевести эту доходность в доходность в годах. Сколько это будет?

Если мы говорим о доходности около 7 процентов, то мы говорим о возврате инвестиций примерно через 13 лет.

Как обстоят дела с доходностью в других странах, например, в Польше, Румынии или Сербии?

Очень похоже. Наши ожидания практически одинаковы, потому что затраты на финансирование в этих странах сопоставимы.

Что касается планируемых приобретений в Чехии. Все ли они будут в Праге?

Прага всегда была и будет нашей главной целью. Однако если мы увидим возможности в других крупных городах Чехии, таких как Брно или Плзень, мы обязательно их рассмотрим. В Польше, например, у нас большой портфель жилой недвижимости не только в Варшаве, но и значительная его часть в Кракове. Так что мы определенно не исключаем инвестиций в другие города, а в Чехии - наоборот.

Сейчас читают 🔥 Сберегательные счета в Чехии продолжают удерживать позиции, даже несмотря на снижение процентных ставок

Вы также владеете несколькими офисными зданиями в Праге, какова, на ваш взгляд, ситуация?

Я верю в офисный сегмент в Чешской Республике и за её пределами. И это несмотря на сложные годы, которые мы пережили во время и после пандемии коронавируса. Большинство наших офисов в Праге почти полностью заполнены, и мы видим, что ситуация улучшается. Однако восприятие работы из офиса изменилось, и мы стали больше инвестировать в социальные объекты.

Однако в последние 2-3 года строительство офисов в Праге было минимальным. Ожидаете ли вы, что строительство снова активизируется?

Действительно, в последние годы активность была очень низкой. В основном это связано с доходностью. За последние 10 лет стоимость строительства очень сильно выросла, а рост арендной платы не успевает за ней. Это также является причиной того, что инвесторы не спешат входить в новые проекты.

Планируете ли вы какие-либо проекты в этом секторе?

В настоящее время, глядя на наши существующие проекты и портфолио, у нас нет земли для дальнейшего развития офисной недвижимости. В соответствии с текущей ситуацией в Праге, я не вижу потенциала для реализации еще одного офисного проекта в ближайшие несколько лет.

На других рынках, где мы работаем, ситуация очень похожа. В этом году мы сдадим новый офисный комплекс только на одном рынке - в Бухаресте.

Сейчас читают 🔥 Средняя зарплата в Чехии в 2024 году выросла почти на 4 процента до 45 854 чешских крон

AFI Europe

• AFI Europe владеет, управляет и развивает коммерческие и жилые активы в Центральной и Восточной Европе. В настоящее время портфель компании включает бизнес-парки, офисные комплексы, торговые центры и жилые проекты.
• В настоящее время компания расширяется на рынках недвижимости Центральной и Восточной Европы. Тысячи квартир для сдачи в аренду находятся на разных стадиях строительства в Чехии, Польше, Сербии и Румынии.
• В Чехии компания работает с 1997 года. Компания занимается арендой жилья в Чехии примерно с 2015 года. В настоящее время компания сдала в эксплуатацию почти 900 квартир в проектах в Праге 8, Праге 9 и Праге 3.
• Еще 800 квартир находятся на подготовительном этапе или в процессе реализации в сотрудничестве с застройщиком Finep в Страшнице и Глубетине.
• На сегодняшний день в чешском филиале AFI Europe работают 40 сотрудников.

Среди других крупных инвесторов в арендное жилье в Чехии - фонд недвижимости Mint, Пражское архиепископство, Siko и Affordable Housing CS.