Более доступные квартиры в Чехии благодаря пенсионным фондам ждать не нужно, предупреждают эксперты
В правительственном плане по решению проблем с дорогим жильём перед самым окончанием срока полномочий появляются трещины. Эксперты сомневаются, что привлечение отечественных пенсионных фондов к строительству арендного жилья сделает его более доступным. Именно это обещают политики во главе с министром финансов Збыньком Станюрой (ODS).
По мнению экспертов, проблема кроется в базовом предположении, что приток денег на рынок поможет сделать жильё более доступным. В то же время чешские застройщики и инвесторы в недвижимость обладают большим капиталом, о чем можно судить по их активности в последние годы.
«Увеличение инвестиций в жилищное строительство не устраняет главную причину недоступности жилья - длительный процесс получения разрешений, когда на разрешение нового проекта уходит от 10 до 15 лет», - говорит Павел Климент, партнер KPMG, отвечающий за сектор недвижимости.
В начале февраля 2025 года Станюра выступил с предложением о более активном участии пенсионных фондов. Он хочет реализовать его через закон о поддержке жилищного строительства, который прошел второе чтение в Палате депутатов.
«Поправка не касается повышения доступности жилья и существующих проблем с предложением, она скорее касается спроса и финансирования. Однако в настоящее время серьезных проблем здесь нет», - сказал Иржи Пакаль, член правления Ассоциации развития рынка недвижимости. Однако он приветствует тот факт, что предложение, по крайней мере, привлечет в сектор больше институциональных арендодателей.
Именно к этому уже давно призывают компании, занимающиеся арендой жилья. Они надеются, что привлечение пенсионных фондов поможет активизировать развивающийся рынок, на котором в Чехии исторически доминируют индивидуальные игроки. Чаще всего это люди, которые приобрели доходные дома в порядке реституции или получили их в наследство.
Не хватает десятков тысяч квартир
Ассоциация пенсионных компаний подсчитала, что в ближайшие годы пенсионные фонды могут инвестировать в арендные проекты около 20 миллиардов чешских крон.
Например, Зузана Чудоба, основательница компании BTR Consulting, считает, что эти деньги могут способствовать повышению доступности жилья, хотя бы потому, что они позволят вывести на рынок больше квартир. Аналогичного мнения придерживаются и правительственные политики.
Однако представители ассоциации отмечают, что объём инвестиций будет зависеть, в частности, от того, достаточно ли привлекательных объектов на рынке или возможностей для нового строительства, которые могли бы финансировать фонды.
По словам Климента, это большой риск, который ставит под угрозу перспективу строительства более доступного жилья. «Скорее всего, возникнет ситуация, когда средства пенсионных фондов не смогут быть инвестированы в запланированном объеме в строительство жилья», - добавил он.
Климент добавил, что в настоящее время только в Праге не хватает около 50 000 квартир. В целом по Чехии, по его словам, для удовлетворения спроса необходимо строить около 47 500 квартир в год. Темпы строительства не приближаются к этому показателю: в прошлом году было построено чуть более 30 000 квартир.
«Если законодательство не будет упрощено, а строительство новых квартир значительно ускорено, то дополнительные средства пенсионных фондов будут бороться лишь за ограниченное предложение», - предупреждает Вацлав Матоушек, глава немецкого отделения компании-застройщика HB Reavis.
Зарубежный опыт
Сторонники предложения опираются на зарубежный опыт. Зарубежный опыт упоминался во время парламентских дебатов, например, депутатом от ODS Иржи Гавранеком.
Пенсионные фонды, как правило, являются действительно важными игроками на рынке недвижимости в мире. Они владеют и сдают в аренду квартиры в Германии и Австрии, а также в других странах. В Чехии самым крупным институциональным владельцем квартир является шведская компания Heimstaden, которая ценит деньги местных жителей, откладывающих на пенсию.
Однако, по словам Матоушека, ключевое отличие заключается в том, что Германия и Австрия - это уже развитые рынки аренды, где на протяжении многих лет действуют четкие правила, определяющие взаимоотношения между арендодателем и арендатором. В то же время в этих странах существует система поддержки, которая облегчает жизнь застройщикам и инвесторам.
«Инвестиции крупных игроков, таких как пенсионные фонды, часто сопровождаются целенаправленной государственной или муниципальной политикой: ускоренное получение разрешений, выделение земли или налоговые льготы для проектов арендного жилья. В чешском контексте я не вижу пользы от нового капитала пенсионных фондов, если он также не ускоряет и не упрощает строительство и не повышает уровень безопасности для арендаторов», - говорит Матоушек.
Правительство пообещало рассмотреть возможность ускорения строительства в Чехии. Например, министр финансов Станюра заявил, что проекты доступного арендного жилья должны быть приоритетными. Поэтому в будущем строительные органы должны заниматься ими в приоритетном порядке.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
