Квартиры в Чехии будут дорожать

Два года низкого спроса на жильё и неопределенность на рынке недвижимости сказались и на строительстве квартир. Многие проекты были отложены или остановлены из-за отсутствия интереса, и результат очевиден: строительство сократилось, и быстрого улучшения ситуации не предвидится.

Чешская строительная отрасль начала этот год с тяжелого падения. В январе 2025 года количество завершенных строительством объектов упало более чем на 40 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и перспективы на будущее также не внушают оптимизма: количество начатых строительством новых объектов упало на 27 %. Об этом свидетельствуют январские данные Чешского статистического управления.

«Вот уже 2 года, как многие застройщики отложили свои планы по дальнейшему строительству», - объясняет Михал Пих, управляющий директор сервера недвижимости Reality Čechy. «Основной причиной этого стал не только рост цен на энергоносители, но и подорожание коммерческих кредитов, без которых многие застройщики не могут обойтись, и особенно резкое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам».

Сейчас читают 🔥 Национальный экономический совет при правительстве Чехии подготовил руководство по доступному жилью

Кроме того, по его словам, исторически высокие цены на недвижимость и дорогие ипотечные кредиты встретились в одно и то же время. Интерес к недвижимости резко упал, потому что люди просто не могли себе этого позволить. «Поэтому многие проекты были отложены на неопределенный срок», - добавляет он.

Петр Дуфек, главный экономист банка Creditas, дает схожую оценку. «Фундаментальным изменением является готовность проектов - от земли, всех марок до мощностей строительных компаний. Именно последние могут вскоре стать помехой для любых проектов. Возможно, даже в большей степени, чем проблематичная процедура строительства».

Это подтверждают и результаты ежеквартального анализа чешской строительной отрасли, подготовленного аналитической компанией CEEC Research, согласно которым, несмотря на спад на рынке, строительные компании оценили загрузку своих мощностей в прошлом году примерно в 90 процентов. Проще говоря, компании работали почти на полную мощность даже в условиях ослабления рынка.

Длительный процесс

Хотя рост спроса на квартиры, который наблюдается на рынке в последние месяцы, может побудить застройщиков к более активному строительству, они сталкиваются с препятствием, которое не могут ускорить.

Сейчас читают 🔥 Интерес к частным домам в Чехии остается на низком уровне, но цены растут

«Проблема остается прежней - очень медленные процессы получения разрешений. Девелоперы обычно планируют строительство на 10 и более лет вперед. В этом случае сложно реагировать на текущие изменения, например, на скачок процентных ставок», - добавляет Михал Пих.

Он отмечает, что в некоторых городах новые квартиры не строятся уже несколько лет. И даже когда новые проекты появляются, цены на них выше, чем в тех же проектах на предыдущих этапах. «Ключевым моментом является ценообразование. Во-первых, чтобы покрыть расходы на строительство, но в то же время быть доступной для покупателей», - говорит он.

По словам Петра Михалека, председателя правления Skanska Residential, предложение новых квартир в Праге, в частности, долгое время оставалось низким. «В конце прошлого года в Праге было доступно 5 700 новых квартир, и предложение оставалось примерно на этом уровне в течение 2-х лет», - говорит он.

В прошлом году, по его словам, в продажу поступило больше квартир, чем в предыдущие годы, но этого все равно было недостаточно, чтобы покрыть высокий спрос.

«Более того, большинство из них - это ранее разрешенные проекты, запас которых постепенно уменьшается, а новые не могут быть выведены на рынок вовремя и в достаточном количестве из-за длительного процесса получения разрешений», - подтвердил глава девелоперской компании.

Михалек отмечает, что долгосрочная предсказуемость и политическая воля к изменениям могли бы принести улучшения. «Это означает четкие и работающие правила выдачи разрешений на строительство, которые предотвращают бесконечные возможности для препятствий на протяжении всего процесса, а также современные планы зонирования, которые действуют и позволяют гибко вносить изменения, если этого требует ситуация и логика вопроса».

По мнению главного экономиста Creditas, в течение года произойдет небольшое увеличение количества сданных в эксплуатацию объектов. Однако это не изменит ситуацию на рынке. «Ничего не изменится, пока на рынке не появится достаточное количество так называемого жилья. Но это, конечно, лишь гипотетический вариант», - говорит Петр Дуфек.

В общей сложности в Чехии не строится даже 40 000 квартир в год. Зато спрос и количество ежегодно продаваемых квартир значительно выше, например, в 2023 году было продано более 55 тысяч квартир, а в рекордном 2021 году даже 73 тысячи квартир.

Сейчас читают 🔥 Новые экологические правила сделают квартиры в Чехии дороже

Цены на недвижимость будут расти

Сложившаяся ситуация между спросом и предложением приводит к неизбежному - росту цен на недвижимость. «Текущее предложение не соответствует спросу», - говорит Михал Пих. «Три месяца назад на нашем сервере недвижимости было представлено более 40 000 объектов. Сейчас их на 15 % меньше».

«Учитывая высокий спрос, который также представлен сильным ростом ипотечного рынка, мы, вероятно, не можем ожидать ничего другого, кроме дальнейшего роста цен на квартиры на чешском рынке недвижимости», - добавляет главный экономист Creditas Петр Дуфек.

По его словам, рост цен не затронет все сегменты в равной степени. «В целом мы, вероятно, увидим дальнейший рост цен на недвижимость. Конечно, это не всегда будет происходить повсеместно и в одинаковой степени. У инвесторов и тех, кто заинтересован в жилье, также будет больше выбора. Я ожидаю, что в этом году возрастет интерес к домам и квартирам, находящимся на реконструкции, которые более доступны по цене по сравнению с новостройками», - заключает он.