Аренда или ипотека в Чехии? Цифры показывают, где возникает разрыв
Сравнение ежемесячных расходов на жильё показывает, что даже сближение арендной платы и ипотеки, которое произошло в прошлом (2025) году, не приносит существенного изменения — в большинстве регионов аренда обходится на тысячи крон дешевле, чем ипотека.
В последние годы в Чехии выбор между покупкой квартиры в ипотеку и проживанием в арендованном жилье превратился из жизненного шага в чисто экономический расчёт.
Еще несколько лет назад разница между ежемесячной выплатой по ипотеке и арендной платой не была значительной, и ответ на вопрос «что выгоднее» зависел скорее от жизненной ситуации, чем от сухих цифр. Сегодня ситуация изменилась.
Сравнение ежемесячных расходов на среднюю квартиру по регионам показывает, что, хотя разница между арендной платой и ипотечным платежом за последний год немного уменьшилась, в большинстве регионов Чехии аренда остается более дешевым вариантом с точки зрения ежемесячных расходов. И часто на несколько тысяч крон в месяц.
Наибольший разрыв в долгосрочной перспективе наблюдается в крупных городах и их окрестностях, прежде всего в Праге, Южноморавском и Центральночешском краях.
Где разница наибольшая
Именно Прага выделяется в расчетах наиболее явно. Месячный платеж по ипотеке за среднюю квартиру здесь превышает арендную плату почти на 15 тысяч крон в месяц.
Аналогичная ситуация наблюдается и в Южноморавском крае, на который существенное влияние оказывает Брно и местные цены на недвижимость. В этом регионе люди с ипотекой платят за среднюю квартиру в месяц почти на 10 тысяч крон больше, чем за аренду.
Значительные различия наблюдаются также в Центральночешском крае, который тесно связан с Прагой. Высокий спрос на жильё в пределах досягаемости от столицы подталкивает вверх цены на недвижимость и размер ипотечных кредитов. Несмотря на то, что квартиры здесь дешевле, чем в Праге, ежемесячный платеж по ипотеке в среднем примерно на 6 тысяч крон дороже, чем арендная плата.
На противоположном конце спектра находятся регионы, где разница между арендной платой и ипотечным платежом значительно уменьшается. Например, в Карловарском и Моравско-Слезском краях оба варианта очень похожи, разница здесь составляет примерно 2 500 крон в месяц.
Исключением является Устецкий край, где расчеты показывают обратное соотношение. Собственное жильё здесь в среднем обходится примерно на 600 крон в месяц дешевле, чем аренда.
При расчёте мы исходили из наиболее распространенного типа ипотеки и данных с портала недвижимости Sreality.cz. Отдельные случаи могут отличаться. Процедура описана в методике расчета ниже.
Переломный момент после 2020 года
По словам директора отдела недвижимости и строительства Deloitte Петра Ханы, ключевым моментом в динамике этих расходов на жильё был 2020 год. «До 2019 года расходы на аренду и собственность жилья в Праге были относительно сбалансированы по отношению к доходам домохозяйств. На вопрос, покупать ли квартиру или оставаться в аренде, не было однозначного ответа», — описывает он.
По его мнению, быстрый рост цен на квартиры, последующий скачок процентных ставок и неопределенность, связанная с пандемией и ситуацией в мире после 2022 года, привели к историческому разрыву между арендой и ипотекой. «Эта ситуация делает собственную жилплощадь в настоящее время менее доступной. Текущее развитие событий создает структурное давление на рынок аренды и в долгосрочной перспективе усиливает спрос на аренду жилья», — добавляет он.
Арендная плата растёт, но не опережает ипотеку
Данные с рынка недвижимости также подтверждают, что сокращение разницы происходит очень медленно. «Арендная плата выросла, а процентные ставки немного снизились, но мы не должны забывать и о значительном росте цен на недвижимость в 2024 и 2025 годах», — предупреждает исполнительный директор риэлторского сервера Reality Čechy Михал Пих.
Насколько значительно изменилась ситуация, он иллюстрирует на конкретном примере пражской квартиры 2+1. В 2015 году она стоила 4,5 миллиона крон, семья вложила в нее миллион из собственных средств, а на остальную сумму взяла двадцатилетнюю ипотеку в размере 3,5 миллиона крон с процентной ставкой 1,99 процента. Ежемесячный платеж тогда составлял 17 689 крон, в то время как сопоставимая арендная плата составляла примерно 16 тысяч крон.
Десять лет спустя картина совершенно иная. Сегодня квартира такого же типа стоит около 8 миллионов крон. Даже при тех же собственных средствах в размере одного миллиона крон, семья должна финансировать ипотеку в размере 7 миллионов крон с процентной ставкой 4,99 %. Месячная выплата таким образом составляет 46 158 крон, в то время как аренда сопоставимой квартиры составляет примерно 21 тысячу крон.
«Для многих людей в настоящее время по-прежнему выгоднее арендовать квартиру, чем покупать её», — резюмирует Михал Пих.
Средняя ипотека бьёт рекорды
Именно этот сдвиг прослеживается и в общих статистических данных по ипотечному рынку. Средний размер ипотеки в Чехии за очень короткий период времени подскочил до уровня, который еще несколько лет назад был неслыханным. Если в 2023 году люди брали в среднем менее 3-х миллионов крон на жильё, то сегодня средняя сумма превышает 4 миллиона крон.
По словам главы Golem Finance и ипотечного эксперта Broker Trust Либора Остатка, это не обычная тенденция, а переломный момент.
«У нас были годы, когда рост был регулярным, и это продолжалось до 2020 года. Но с 2023 года мы наблюдаем огромные скачки. В 2024 году произошел беспрецедентный рост с менее чем 3 миллионов до 3,6 миллиона. Это скачок, которого здесь никогда не было в истории. Подобная динамика наблюдалась и в 2025 году».
По его мнению, за этой динамикой скрывается не только общее удорожание недвижимости, но и, прежде всего, кардинальное перераспределение спроса. Раньше средняя ипотека росла относительно равномерно во всех сегментах. Часть людей строила, часть покупала, и соотношение между отдельными типами кредитов было стабильным. Однако пандемия и последующие экономические изменения нарушили эту модель.
«Одним из ключевых факторов является резкий рост затрат на строительство. Хотя цены на некоторые строительные материалы позже снизились, общий бюджет на строительство частного дома сегодня несравнимо выше, чем 6 или 10 лет назад. Таким образом, строительство стало доступным в основном для чрезвычайно состоятельных домохозяйств. Большинство других заинтересованных лиц вместо этого ориентируются на покупку готовой недвижимости, в идеале с хорошим техническим и энергетическим стандартом и в привлекательном месте», — объясняет он.
Переворот на рынке не наступает
По мнению эксперта по ипотеке и заместителя председателя правления Gepard Finance Давида Эйма, даже при дальнейшем сближении месячных расходов не стоит ожидать значительного переворота на рынке. «Пока рынок будет испытывать нехватку квартир, цены будут расти. Более дорогие квартиры будут доступны меньшему количеству людей, и они будут искать жилье в аренду», — говорит он.
По его мнению, в результате получается замкнутый круг. Часть домохозяйств вытесняется с рынка собственного жилья на рынок аренды, что поддерживает спрос на арендуемое жилье и продолжает подталкивать арендную плату вверх. «Цены на квартиры растут, арендная плата растет, интерес к ипотеке плюс-минус без изменений», — так он резюмирует ситуацию.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
