Глава департамента недвижимости Creditas: строить в Праге крайне сложно

Построить дом в центре Праги сегодня крайне сложно, говорит глава компании Creditas Real Estate Иржи Вайнер, который стоял у истоков реализации проекта U Milosrdných, ранее известного как «maršmeloun». Дом ждал завершения строительства четверть века.

Подразделение недвижимости группы Creditas завершило строительство одного из самых сложных новых зданий в центре Праги. Проект U Milosrdných, ранее известный как «зефир», ждал завершения четверть века. «Это был вызов. В 2018 году мы вошли в проект, и оказалось, что единственный выход - начать все с самого начала, - говорит Иржи Вайнер, директор Creditas Real Estate.

Именно решение начать с нуля, по его словам, определило успех проекта. Компания Creditas организовала новый архитектурный конкурс, в жюри которого вошли ведущие чешские архитекторы, в том числе Йозеф Плескот и Ладислав Лабус. По иронии судьбы, победил автор первоначального проекта здания, Зденек Франек. «Мы снова начали обходить соседей, начали классический законодательный процесс, и в итоге проект был утвержден и реализован», - сказал Вайнер.

Сейчас читают 🔥 Цены на квартиры в Чехии продолжают расти. В 2024 году они росли двузначными темпами

Получить разрешение на строительство нового здания в центре крайне сложно

По сравнению с процессом получения разрешений для проектов, расположенных в менее строгих местах, план строительства нового дома на пороге исторического центра столицы является значительно более сложным. «Любое новое строительство в центре Праги чрезвычайно сложно. Проблемы с пространством, снабжением, соседями - давление на проект огромно», - говорит Вайнер. Тем не менее, группе удалось получить разрешение на строительство в 2021 году, в относительно короткий срок.

История здания, которое в итоге построила фирма Creditas, началась в 1999 году. Весь процесс занял 25 лет. По словам главы подразделения недвижимости компании Creditas, это не единичный случай. «Это не только Прага. Законодательный процесс занимает очень много времени, а новый закон о строительстве по сути парализовал систему», - говорит он. Чиновники, по его словам, пытаются упорядочить процессы, но без их личной заинтересованности ситуация была бы еще хуже.

Длительная подготовка ведет к росту цен

По словам Вайнера, длительные процессы получения разрешений оказывают серьезное влияние на цены на недвижимость в Чехии. «Это абсолютно фатально. Каждый застройщик отражает в цене стоимость собственного капитала, которым он располагает в проекте. Чем дольше вы его держите, тем дороже становится проект. Кто-то должен за него заплатить», - объясняет он.

Именно этот сложный процесс часто отталкивает потенциальных инвесторов от центральных районов города. «С экономической точки зрения более эффективно строить крупные проекты на окраине города или в центре», - говорит он в интервью SZ Byznys.

Сейчас читают 🔥 Ожидание удешевления ипотеки в Чехии может обернуться плачевно, предупреждают эксперты

Именно там, а также все чаще за пределами столицы, Creditas ведет большую часть своего строительства. «В январе 2025 года мы начали 7 этапов строительства на семи различных площадках. Мы строим с размахом и будем продолжать», - говорит Вайнер. В этом году группа планирует предложить сотни новых квартир на продажу и в аренду.

Однако общий объём строительства в Чехии снижается с начала года. В январе количество начатых строительств упало примерно на четверть по сравнению с прошлым годом. Недостаток предложения будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость.

«По оценкам, рынок вырастет примерно на 7 процентов. Мы реагируем в зависимости от ситуации, но удешевления точно не будет», - говорит он. Он напоминает, что исторически цены на недвижимость растут примерно на 100 процентов каждые 10 лет. «Я не ожидаю никаких колебаний в сторону снижения», - добавляет глава Creditas Real Estate.

Арендное жильё как долгосрочное дополнение

Помимо развития недвижимости, Creditas создает портфель арендного жилья. «Для нас аренда жилья - это дополнение к банковскому делу и энергетике. Это хороший способ диверсифицировать инвестиции», - объясняет Иржи Вайнер. В настоящее время в управлении группы находится 200 квартир, сдаваемых в аренду, она строит еще 250 и планирует достичь отметки в 1000 единиц к 2033 году.

По словам Вайнера, расположение Праги остается ключевым фактором для строительства арендных квартир. Цены в столице уже давно являются самыми высокими в Чехии. По его словам, именно ценовое давление оказывает долгосрочное влияние на конечный размер строящихся квартир.

«Эта тенденция вполне очевидна и наблюдается уже давно», - подтверждает Иржи Вайнер. «Еще несколько лет назад средняя площадь двухкомнатной квартиры составляла около 60 квадратных метров. Сегодня мы регулярно опускаемся до 45 метров, а иногда и меньше». Основной причиной этого, по его словам, является желание добиться более низкой общей цены квартиры, как для покупателей, так и для арендаторов. «Конечно, общая цена является решающим фактором, - добавляет он.

Это также связано с растущим интересом к так называемым микроквартирам, в которых есть только место для кровати, основное кухонное оборудование и скромная ванная комната. Группа Creditas следит за этим сегментом, но пока не вступает в него. «Мы не ищем его полностью, потому что, как нам кажется, это последний шанс для такого жилья», - объясняет глава компании. «С другой стороны, микроквартиры привлекают множество инвесторов, особенно для краткосрочной аренды, которую мы не предпочитаем. Нам нужны долгосрочные арендаторы».

Тем не менее, он признает, что с ростом цен на жильё в Праге мы можем ожидать появления новых проектов с небольшими квартирами. «С ростом цен, как на продажу, так и на аренду, это определенно произойдет», - говорит он, отвечая на вопрос о том, будет ли бум на проекты с небольшими участками.

Сейчас читают 🔥 Центробанк Чехии на последнем заседании в 2024 году решил оставить процентные ставки без изменений

Группа Creditas

Creditas - это чешская инвестиционная группа. Основными направлениями её деятельности являются финансовые услуги, энергетика и недвижимость.

Основателем и владельцем группы Creditas является Павел Губачек.

Основными компаниями группы являются Banka Creditas, Max banka, UCED - дистрибьютор энергии и Creditas Real Estate.

Creditas Real Estate

Компания инвестирует в рынок недвижимости. В её портфеле более тысячи жилых объектов в десятках проектов. В ближайшие 10 лет компания планирует построить еще 5 тысяч квартир на сумму 27 миллиардов чешских крон.

Строительством, особенно в столице, также занимаются компании Central Group, Finep, Skanska и Trigema.