Мечта жителей Праги о венских ценах. Как сделать чешские квартиры дешевле?

За 10 лет квартиры в Чехии подорожали на 130 процентов и стали недоступными для многих людей. В прошлом (2024) году рост цен снова ускорился, и теперь Чехия входит в пятерку самых быстрорастущих стран Европы. У неблагоприятных условий есть парадоксальная причина.

Справиться с суровой реальностью иногда помогают мечты, уносящие вас в другой, лучший мир. Такой выход сегодня ценят те, кто хочет купить квартиру в одной из внутренних окраин Праги, например, во Вршовице, Нусле или Смихове. Изучая предложения, они вскоре понимают, что приличную квартиру привычного размера в 70 квадратных метров нельзя купить дешевле 9 миллионов крон, а стометровую - дешевле 15 миллионов крон.

Не поможет даже то, что вы станете немного скормнее. Чтобы купить квартиру площадью 50 квадратных метров, ему понадобится 7,5 миллионов крон. Редко встретишь цену ниже 150 000 за метр, а ипотеку придется выплачивать всю жизнь. Безнадежность ситуации подчеркивает недавняя статья в еженедельнике Ekonom, согласно которой «пражские квартиры недооценены, поскольку реальная цена составляет до 250 000 чешских крон за квадратный метр».

Сейчас читают 🔥 Чехия вернулась в число стран с самым быстрым ростом цен на недвижимость в ЕС

Человеку, не унаследовавшему такие деньги, остаются только красивые мечты. Например, утром он открывает сайт с предложением десятков квартир площадью 100 квадратных метров и ценой около 10 миллионов чешских крон. Если он хочет сэкономить, то в наличии есть квартиры площадью 50-60 квадратных метров, которые обычно можно купить за 6 миллионов крон. Однако он может позволить себе нечто лучшее, потому что в это же время ему приходит письмо, в котором работодатель увеличивает его чистую зарплату на 125 процентов. Выплатить деньги будет легко. Ему не нужно торопиться с выбором нового жилья, потому что, по мнению газеты, «в 2025 году цены на недвижимость будут в основном стагнировать».

К сожалению, в своей мечте житель Праги вышел слишком далеко за пределы своего диапазона. Он мечтал о том, каковы цены в Вене, например, на внутренних окраинах Веринга, Оттакринга или Пенцинга. Газета называлась «Die Presse», и повышение зарплаты по австрийским меркам тоже было всего лишь ночным видением.

На вопрос о том, почему в двух столицах бывшей Габсбургской монархии существует такая разительная разница в ценах на жильё, есть простой ответ. Во многом в этом виновато развитие последних лет, поскольку цены на жильё в стране растут в 2 раза быстрее, чем в Австрии, согласно данным Евростата.

Однако главная причина того, что австрийские цены остаются на разумном и доступном для местного населения уровне, кроется не в легендах об идеальной австрийской жилищной политике, разработанной венскими социал-демократами в 1920-х годах.

Сейчас читают 🔥 Только треть недвижимости в Чехии застрахована должным образом

Причиной чешского ускорения стал непродуманный шаг правительства Андрея Бабиша по отмене 4-процентного налога на приобретение недвижимости, а также поведение всех партий в нижней палате парламента, включая правую оппозицию, которые единогласно одобрили предложение правительства в июле 2020 года. Как и ожидалось, отмена налога, препятствовавшего спекулятивным покупкам, сделала квартиры еще более выгодной инвестиционной возможностью, чем акции, и цены на них начали расти со скоростью 25 % в год. Рост цен также не способствовал расширению предложения, о чем свидетельствуют данные ČSÚ, согласно которым общая стоимость построенных квартир за последние 5 лет снизилась на 5 процентов в реальном выражении.

В отличие от этого, ни одно из австрийских правительств не рассматривало возможность отмены налога на продажу недвижимости (так называемого налога на спекуляцию). Оно сохранило его, включая правило, согласно которому продавец обязан задекларировать выручку от продажи квартиры в своей декларации о доходах, и, таким образом, обычно облагает её налогом в размере 20-40 процентов. Местные жители не так сильно против этого, возможно, потому, что налог прощается тому, кто продает квартиру, в которой он или она ранее проживали в течение двух лет.

Для спекуляций налог в десятки процентов означает катастрофу, даже если он уплачивается только с разницы между ценой покупки и продажи. Поэтому в долгосрочной перспективе инвесторам выгодно сдавать квартиру в аренду и достойно обращаться с жильцами. Другими словами, налоговое регулирование Made in Austria благоприятствует обычным гражданам, особенно если они действительно хотят жить в купленной квартире. Поэтому им тем более важно следить за тем, чтобы в доме, где у них есть квартира, проводился необходимый ремонт - в отличие от тех чешских арендодателей, которые позволят дому прийти в упадок, если смогут взимать высокую арендную плату за свою квартиру.

Данные Евростата за 4 квартал 2024 года о том, что с 2015 года цены на жильё в стране выросли на 130 процентов - больше всех в Европе после Венгрии, Литвы и Португалии - и что только в прошлом году они выросли на 8,4 процента по сравнению с 2023 годом, дают простой сигнал. У чехов не хватает одного налогового титула.