Заграничные застройщики возвращаются в Чехию. Компания Karimpol строит офисы в Карлине

Высокие процентные ставки, дорогие строительные материалы и неопределенность на рынке привели к тому, что в течение нескольких лет офисы в Праге практически не строились. Теперь ситуация меняется, и иностранный инвестор одним из первых вновь начинает строительство офисов.

После строительной паузы, к которой застройщиков и строительные компании подтолкнули высокие процентные ставки, дорогие материалы, общая неопределенность на рынке и утихшая волна домашних офисов, инвесторы снова начинают возвращаться к строительству офисов. И не только чешские.

Компания Karimpol, специализирующаяся на строительстве офисов и логистических парков в центре Европы, запускает новый офисный проект в пражском районе Карлин. "Мы считаем, что сейчас самое подходящее время. Предложение новых офисов ограничено, а спрос растёт", - говорит в интервью управляющий партнер Андреас Прокес.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году в Чехию пришло рекордное количество новых брендов. В основном с Востока

Группа Karimpol была основана в 1991 году и занимается недвижимостью в Центральной и Восточной Европе, в частности в Чехии, Польше, Словакии и Австрии. Все акции Karimpol находятся в частной собственности.

Действительно ли есть такая разница по сравнению с предыдущими годами?

За последние 20 лет в Европе многое изменилось. Разница в том, что, например, в Польше или Австрии у нас есть подробные планы зонирования и регулирования, включая точные условия строительства. Там чётко прописано, что можно строить. Но главное отличие заключается в том, что, например, в Австрии для этого требуется всего один шаг - подача заявления на получение разрешения на строительство. В Чехии же 2 шага: сначала решение о зонировании, затем заявление на получение разрешения на строительство. Это, конечно, делает весь процесс более сложным и долгим.

Еще одно существенное различие заключается в правах соседей в отношении процедуры строительства. В Австрии и Польше возможности соседей по обжалованию ограничены. В Австрии, например, соседом считается человек, чей участок находится в пределах 20 метров от здания. Тот, кто живет в 100 метрах от здания, уже не может быть участником процесса. Это значительно ускоряет процесс.

Сейчас читают 🔥 Чехия в 2024 году получила от ЕС на 83 млрд крон больше, чем заплатила

Не препятствуют ли эти правила инвестированию в Чехию?

Нет, чешский рынок - в частности, Прага - очень интересен для нас. Несмотря на относительные трудности, мы хотим остаться здесь.

Почему именно чешский рынок привлекателен для вас?

Мы видим, что экономика здесь сильная и что в последнее время инвестиции здесь осуществляют в основном местные компании. Это не только иностранный капитал. Инвестиционная сцена в Чехии очень оживленная. Например, говорят о возможной продаже компании Palladium, но даже в этом случае, предположительно, участвуют местные инвесторы, чего мы не наблюдаем, например, в Польше.

За последние 2 года в Праге не было большого строительства. Чем вы занимались в это время?

То, что происходило в Праге, происходило и в других мегаполисах Европы. То же самое мы наблюдали в Польше или Австрии - проблемы в цепочках поставок, резкий рост цен на землю и стоимости строительства. В Польше, например, мы строим вторую очередь 200-метровой офисной башни в Варшаве, и стоимость строительства сейчас на 40 % выше, чем для первой башни. Развитие недвижимости, основанное на значительной доле внешнего финансирования, полностью перестало окупаться за счет более дорогих кредитов.

В этот период мы искали новые возможности, новые объекты, и в то же время интенсивно управляли собственными активами. Мы также переоборудовали один из наших старых объектов в 13 роскошных апартаментов.

Есть ли у вас амбиции по дальнейшему развитию жилой недвижимости?

Сейчас читают 🔥 Чехи - консервативные инвесторы, они продолжают доверять в основном недвижимости и сберегательным счетам

Нет, мы сосредоточены на офисах и логистике. В прошлом мы занимались строительством жилья, но сейчас не планируем.

Спустя 2 года вы снова строите офисное здание, на этот раз в Карлине. Заработала ли математика рентабельности проекта?

Да, с одной стороны, мы финансируем наши проекты в основном за счёт частного капитала, а с другой - считаем, что сейчас самое подходящее время. Предложение новых офисных зданий ограничено. Интерес к проекту уже есть - и расположение отличное. Мы находимся напротив нашего бывшего здания Diamond Point, в котором сейчас располагается штаб-квартира Allianz. Мы были одними из первых в Карлине в конце 1990-х годов.

Что для вас означают инвестиции в проект «Выдровка» в Карлине?

Это примерно 40 миллионов евро. Это один из небольших проектов в нашем портфеле.

А на каких арендаторов вы ориентируетесь в Карлине?

Мы ориентируемся на компании, которые ищут корпоративные штаб-квартиры, то есть на крупных арендаторов с требованиями около 3 000-5 000 м². Финансовый сектор, юридические фирмы, ИТ-компании или промышленные предприятия. Небольшие компании часто принимают решения быстрее, но и требования у них меньше. И сейчас мы изначально нацелены на так называемых ключевых арендаторов, которые будут занимать самые большие площади в долгосрочной перспективе.

Есть ли отрасли, которые сегодня больше других тянут за собой спрос на офисные помещения?

Сейчас читают 🔥 В 2024 году в Чехию пришло рекордное количество новых брендов. В основном с Востока

В первую очередь это финансовые и IT-компании. Мы наблюдаем возвращение сотрудников из домашних офисов в офисы, что увеличивает потребности компаний в площадях. Это спрос, обусловленный так называемой новой индустрией.

Как изменились требования арендаторов по сравнению с периодом до пандемии коронавируса?

Дизайн офисов сегодня сильно отличается. Появились лаунж-зоны, мини-кухни, чил-аут зоны, представительные приемные, столовые. Обстановка стала более уютной, она больше похожа на место для жизни, чем на чисто рабочее пространство.

Стало ли из-за этого дороже строительство самих офисов?

Да. Офисное оборудование сегодня тоже стоит намного дороже - компании хотят лучшего дизайна, более качественных материалов, привлекают больше архитекторов. Раньше, проще говоря, все, что вам нужно было, - это штукатурка и несколько дверей. Сегодня это сложный архитектурный проект.

Несмотря на препятствия, связанные со строительством в Чехии, вы планируете здесь что-то еще?

Да. Мы хотим остаться в Праге и инвестировать, помимо офисов, в так называемые городские логистические проекты, которые будут ориентированы в основном на предпринимателей, нуждающихся в помещениях площадью от 300 до 3 000 м². Они должны иметь многофункциональное назначение - для продаж, складирования, легкого производства и офисов. Мы уже успешно реализовали эту концепцию в Австрии и Словакии.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году Чехия собрала больше налогов с населения, меньше - с предприятий

Есть ли у вас в планах что-то конкретное?

Мы все еще ищем подходящие места для этих логистических проектов. Однако в настоящее время готовится еще один офисный проект в Праге 4, где мы можем значительно продвинуться в получении разрешения на строительство уже в этом году.

Каримпол Интернешнл

Международный застройщик Karimpol International работает в Чехии с 1991 года.

Она специализируется на строительстве офисных зданий и внесла значительный вклад в оживление и развитие двух районов в широком центре Праги: района Смихов (проект Anděl Park) и Карлина (проекты Zirkon, Rubín, Diamond Point и Rohan). В Праге 4 она построила проект The Greenline.

Karimpol International активно работает и на других рынках Центральной и Юго-Восточной Европы. Помимо Чехии, в частности, в Польше, Австрии и Словакии. В Варшаве «Каримпол» недавно завершил строительство офисного здания Skyliner высотой 195 м и сейчас возводит его сестру высотой около 130 м.

Компанию, вместе с другими партнерами, возглавляет Андреас Прокес, который ответил на вопросы редакции в интервью.

Завершенное и продолжающееся строительство офисов

• В течение первого квартала 2025 года был завершен только один офисный проект - первая фаза E Factory в Праге 9, в которой появилось 8 700 кв. м современных офисных площадей.
• Общая площадь офисных помещений в Праге составляет чуть менее 3,96 млн м².
• На конец первого квартала в стадии строительства находилось 11 зданий общей площадью 173 100 м².
• Наибольший объем офисных площадей строится в Праге 5 (70%), за ней следуют Прага 4 (17%) и Прага 1 (8%).
• Большинство офисных проектов, строящихся в 1 квартале 2025 года, должны быть завершены в 2027 году, когда на рынок будет выведено около 147 000 м² новых площадей.
• В этом году ожидается строительство только 17 900 кв. м офисных площадей, в результате чего общий годовой объем строительства составит 26 600 кв. м (снижение на 64 % по сравнению с прошлым годом).

Источник: анализ Savills